环顾目前西安“遍地开花”的新区，唯独让西安人打心底里能够接受的，估计只有可能是“曲江”、“高新”这一对欢喜冤家。
随着区域土地逐渐稀缺、配套逐渐成熟，可以发现“曲江”、“高新”近几年出现的产品，都是各个房企的高端产品系或是成为区域地标产品。
如中大国际九号、金地九玺、金辉世界城、中海曲江大城、金地中心风华、万科翡翠国宾、华润置地·曲江九里，而相对应的房价也逐渐开始走高，从6000、8000没人要，开发商“跳楼大减价”才堪救活，到如今即使楼市渐凉，还能保证开盘即清。
是什么原因导致区域如此火爆？是否真的值得投选？
—— 壹 ——
先来看看曲江。
如今的曲江一期已基本开发完毕。随着中粮·大悦城（商业）的开业以及地铁四号线的开通，再加上区域本身配套成熟以及产品的稀缺性，让区域二手房价格将会出现小幅上涨的可能性。
而目前新盘项目，可以多多期待曲江银泰城南侧大平层豪宅产品--阳光城檀府项目。
在这个稀缺的曲江核心地段，阳光城所做的产品势必不会是普通的豪宅产品。更有业内称：阳光城檀府产品对标的是高新中大国际九号，成为曲江又一豪宅项目。
作为购房者，我们的关注重点还是在曲江二期。
提起二期的人居调性，与“以环境、产品、配套完善”的一期低密舒居产品相比，早期的曲江二期高密度的规划使高容积率的刚改产品成为清一色“韭菜楼”，“有序”的分布在三环边，再加上原本“雁梦湖”水系的取消，让人对于“曲江二期”顿失好感。
但后期随着中海、大华、金地、金辉、华润置地等品牌房企纷纷亮出看家本领后，让曲江二期在浐灞、沣东两匹黑马问世之后仍然能够稳坐西安2改善群体的稀缺优质区域。
在如今年末刚需、改善房源大放量时代，也并没有冲淡购房者对于区域的青睐，甚至在意向登记比逐渐理性的常态下，出现5:1、7:1的登记结果，不得不让逐渐选择近郊的购房者开始重新审视区域。
但如今的曲江二期，能够作为西安购房者的首位选择吗？我们要理性来看。
首先利好方面在于曲江二期目前教育、交通、生态等配套较为完善，特别是地铁四号线的开通，也进一步支撑了“曲二”沿线楼盘的价格。
再加上如今随着曲江二期的快速开发，区域目前土地资源逐渐稀缺，地价高启态势之下，未来曲二即使有纯新产品出现，也都会朝高端豪宅产品对齐。“五年之后，西安楼市再无曲江”恐成现实。
但仍需要注意的是：由于区域尚在发展，区域整体入住率低所带来的商业、医疗配套资源较少。大型商业配套多依赖于金辉环球广场以及曲江一期大型商业。而医疗方面则依赖于西北妇幼医院和社区配套医疗资源。这两点也让不少置业者对区域仍有不小的抗性存在。
按照目前的态势来看，2019年区域二手房均价大概率将会出现略涨，特别是以4号线沿线楼盘为主。新房均价或有可能奔向15000元/㎡。
1、中海曲江大城（刚改、改善）：
项目位于雁翔路西北妇幼向南500米（杜陵国家遗址公园西），总占地666亩，当期容积率2.5，绿化率35%。目前对于中海曲江大城，市场褒贬不一，主要抗拒点是公共交通和区域目前的成熟度，这一点在购房时需要提前考虑进来。
但区域和产品还是非常值得关注：一是生态性。有万亩杜陵国家遗址公园、西安植物园等；二是低密住区。因区域限容积率、限建筑高度，项目的建筑形态是小高、洋房、叠墅。三是大盘，项目占地约666亩，在曲江二期来看，规模也是区域目前数一数二的。
作为纯粹的低密改善产品，为什么值得推荐？
原因则是近期在推出的房源中，我们可以发现中海曲江大城120㎡以下的房源达总房源69%。在曲江，首付30万左右即可买到高端低密洋房住区精装房，这一点，对于刚需、刚改购房者来说，具有十足的诱惑性。
2、华润置地·曲江九里（改善）：
项目位于雁翔路与植物园东路东南角，总占地165亩，容积率2.5。建筑形态为洋房和小高层。商业占地约59亩，建面约17万㎡，将打造成区域级商业中心。
与中海曲江大城相比，曲江九里有优势的地方在于雁翔路-南三环甚至规划地铁8号线的交通便利、以及自身规划建设有约17万㎡的区域级的品质商业中心。
特别是商业中心，在一定程度上缓解了曲江二期雁翔路板块周边商业配套稀缺的尴尬局面，同时也成为产品的一个显著的加分点。
同时，受到“限价”因素影响，13000元/㎡左右的均价，在区域中也比较有竞争力。不妨可以作为优先考虑序列中。
那么，曲江更适合哪些人买？木娄君做了简单的人群画像：
①、曲江工作、生活的人群。
②、偏好城区置业的人群。
③、城南置业，但对价格接受度高的人群。
—— 贰 ——
从大的区域来说，高新更适合白领上班族，它有成熟的交通网络，四通八达，出门地铁公交都方便，商务区、科技园到处都有，就业机会多多，还有快节奏的都市生活感。
而高新区的房价高，也是多年来人所皆知的事。在“三高”（开发高地、产业高地、人才高地）的带动下，区域发展最为迅猛，配套也最为成熟。
特别是在优质的教育资源和商办空间带动下，动不动过1万8的价格，让木娄君看着都有点眼晕。人群收入高、购买力强成为区域购房者最鲜明的标志。
有得必有失，趋于饱和的高新受到“人口、土地开发量”等因素的限制下，已进入存量房时代的高新，经过三次外拓之下所呈现的低密舒居产品还是少之又少。
所以，大部分名义上为“改善”楼盘，社区中的配套和楼间距却显得不那么“高端”。也因此，想要享受区域配套成熟的购房者还是要对产品做好心理准备。
随着高新外拓，房价高企之下想要置业高新区域的购房者，不妨可以换个新的置业角度：选择高新的外溢板块区域，如刚需可以关注的地铁沿线、城西、长安；改善可以关注的三环沿线、长安（大学城板块）、沣东新城等区域。
高新二手房价目前基本已经见顶，特别是受到周边区域楼盘放量的影响下，2019年二手房价将会大概率保持稳定。
新盘入市较少，受到限价的影响，会存在一定的涨幅，而随着高新南拓之下，不妨可以提前关注高新三期的楼盘动态信息。
1、保利·天悦（改善）：
项目位于高新区丈八北路以西，科技六路以北，占地面积约600亩，分六期开发，其中住宅共5期。售楼部东边为规划的教育用地。当期容积率3.05，绿化率35%。涵盖装修高层、洋房、新中式独院等多种业态产品，主力产品面积140-170㎡。
受到目前“公示、取证、登记”加速的快销影响以及高新房价高企、购买力外溢等因素影响下，高新楼盘在去化上，成绩不是非常理想。但作为“优等生”的保利天悦，在这种因素之下仍然都能保持在85%以上的去化水平，足以见
整体来看，目前很明显的优势就是其周边大环境较好，区域位置优势明显。保利天悦的位置以及品牌优势，是西安高新和丈八板块一个较有品质的盘无疑。
从置业选择的角度看，适合在高新就业、高净值人士重点选择。而且交通还算方便、学校质量也不错，自己上下班、孩子上学等都还不错。改善“换房”一族可持续关注。
而对于投资性置业来说，需要谨慎考虑，需要注意的是，未来增值的前景不仅看区域发展带来的人口导入效应，同时还得看住宅项目开发的总量潜力，同时不可否认，高新区房价的高涨，个别板块的拥挤、不太适宜居住等综合作用下，增值方面需要慎重考虑。
但从较高的地段价值来说，品牌就是产品的保障，有品质的项目后期的保值型也将日渐凸显。
2、绿城（高新鸿基新城后续地块）：
目前市场和官方透露信息并不多，但熟知鸿基新城项目所在区域的人都应该清楚，项目所处的地段东临丈八北路、南起西户路、西邻三环路、北至科技三路。
在如今的高新来说，地段和土地价值会越来越高。而在鸿基新城近乎“停摆”之后，绿城介入，这后续的“近千亩”的优质稀缺土地价值将会被化释放。
从目前得到的信息来看，产品将全面按照绿城高端住宅和公建的标准进行规划和营造，同时还将会在项目二期用地范围内建造大型商业综合体，将其打造为西安品级的现代服务业社区。（具体以官方规划为准。）
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2019-02-06 22:57:03
