这两年，西安各区域正面临去重复化或雷同化发展，各区域对发展定位进行优化、规划功能优化、产业重组合并等变化，因此而带来的是置业价值的变化。
在尝试接触一个不熟悉的区域时，作为购房者我们一定要熟知的是：合理的看待每一个区域、板块如今的发展现状以及未来的发展态势，是我们区域抉择最正确的判断方式。
如何看待各板块的价值变化，今天起，我们推出板块价值解读新系列。首先推出的西安国际港务区和航天基地。
—— 壹 ——
回顾2017-2018年的发展，西安国际港务区作为国际文化交流轴的核心区域，加上奥体中心的建设，已然是大家关注的焦点。
自贸区的挂牌、奥体中心的建设、地铁14号线的修建、今年腾讯双创小镇落户……如今国际港务区各项利好的加持，使其发展速度在全市处于领跑地位，也让国际港务区成为2018年炙手可热的置业区域。
从港务区的发展态势看，有几个特点已经显现：
1、热点地位持续。得益于港务区十年发展的基础，奥体中心建设带来的城市加速建设。地铁、环境、大型配套（学校、医院）的建设加持。
2、房价稳中有涨。在2018年，港务区的房价是主城区洼地，预计在2019年上半年还将持续保持，从大周期看，2019年还是“低位介入”的窗口期。
3、置业集中度持续提升。在2018年，西安全运村、绿地璀璨天城等，成为区域流量大盘。预计2019年还将持续，并有新增。
国际港务区目前置业价值较高的有两个板块：奥体板块和自贸区板块。
房价态势：毛坯高层均价约10000元/㎡，洋房均价约13500元/㎡。
奥体板块有华润置地·未来城市、绿城全运村；自贸区板块有汇悦城、绿地·璀璨天城。
1、汇悦城：近期推出产品的均价9224.6元/㎡，推出户型面积80-120㎡。
项目占地面积约300亩，容积率3.0，规划有22栋楼，建筑面积约88万㎡，与港务区管委会一路之隔，周边整体居住、商业氛围和未来城市、全运村、绿地璀璨天城相比，相对成熟一些。
紧邻在建的14号地铁线，交通便利。同时广汇物业也是国家一级资质物业企业，为业主提供高品质服务，刚需购房者可关注。
2、绿地璀璨天城：均价约9700元/㎡左右，推出户型面积约85-130㎡。
项目整体规划预期1200亩，规划有洋房、高层、街区商业。一期占地213亩，容积率2.3，项目与地铁3号线保税区站相距300米，户型产品设计空间大。
3、华润置地未来城市：均价约12926.36元/㎡，推出户型面积125-184㎡。
一期规划243亩，其中住宅地块容积率2.5，打造15栋高层、12栋洋房、3.5万㎡街区商业、酒店、幼儿园，形成体育、娱乐、会议、购物、居住于一体的大型综合型社区。
项目紧邻奥体中心，西侧为灞河岸线景观长廊、全运湖、奥体公园。户型设计偏向于三室改善或刚需一步到位。
4、绿城全运村：均价约12100元/㎡（二期精装小高层+高层），推出户型面积1000-145㎡。（春节不打烊）
项目总占地约1021亩，容积率2.2，规划有高层、小高层、洋房、别墅产品，以及商业配套、大面积运动场所空间。
西侧有全运湖、灞河岸线景观长廊。产品有毛坯、精装，面积跨度大，选择面广。适合改善型购房者关注。
因华润置地未来城市和绿城全运村的地理位置，其周边配套有一定的共通性。
但值得注意的是，华润产品更偏向于城市运营，超级城市综合体产品，而绿城更偏向于运动、宜居的低密生活空间。所以在置业选择时，一定要先理清自己的住房需求。
无论是户型面积，还是售价，这4个楼盘都比较适合刚需、刚改置业者关注。总的来说，这四盘优点各有千秋，但相同的一点就是，在如今市场价格水平趋势上形成了自然洼地，随着区域发展，洼地必将形成高地。
—— 贰 ——
航天基地与常宁新区及高新三期连片发展，形成“航天基地+常宁新区+高新三期”等为依托的“万亿科创大走廊”，也让区域价值得到进一步的突显。
置业航天的价值点主要在于：
1、地铁4号线的加持。2018年年底，地铁4号线的通车，从航天基地中部南北中轴线位置通过，使得航天基地范围内沿线的盘价值陡升。
2、产业厚实，“三高”聚集。航天的产业发展清晰而基础厚实，高知、高收入、高消费人士总量不下，地产发展稳步推进，首次置业及换房潜力不小。
3、外来需求加大。航天的商品住房，在满足首置和换房需求的基础上，近年来增加了外来人士增量置业，这是一个较为突出的市场特点。
航天基地作为曾经的价格洼地，虽已快速地向其邻居曲江二期看齐，但总体看，在2018-2019年上半年，两者之间还存在不小的价差，也是南向置业的机会。
目前区域在售的楼盘其实并不多。大华锦绣前城及康桥悦蓉园、万科公园大道加推比较频繁。2019年，在这三盘的基础上，红星紫御半山二期或将也会推出。
航天基地目前高层均价约11500元/㎡左右，洋房均价在13500元/㎡左右。
1、大华锦绣前城：均价约9895.55元/㎡，推出户型面积95-158㎡。
项目总占地104亩，容积率3.2，绿化率35%。分东、西两个地块开发，产品分为洋房和高层产品，一期由7栋景观高层和8栋花园洋房、1栋幼儿园组成。
周围住宅项目聚集，居住氛围已经初步形成，学校、医院、公园等配套资源完备。
特别是4号线地铁开通，大华锦绣前城是航天区域同时拥有两个站点——神舟大道站和东长安街站的项目，交通也会成为一大优势。适合刚需、刚改购房者关注。
2、康桥悦蓉园：洋房均价约13709元/㎡ ， 高层约12566元/㎡ ，推出户型面积96-160㎡。
项目总占地124亩，容积率2.8，绿化率40%。位于航天城京东大道与飞天路交汇处东北角，航拓路以南，飞天路以北，规划有10栋洋房、4栋高层和1栋小高层。
北侧仅一路之隔就是航天城一中、一小。同时，内建高品质幼儿园，集中商业（位于项目的西北角），同时与已开通的4号线飞天路站仅900米距离，改善购房者可关注。
原本航天基地购房主要群体范围较小，多为航天基地刚需、改善置业以及曲江二期置业外溢群体。
但随着地铁4号线的开通，原本的距离感消失，面向的购房群体也逐渐转向整个西安市区的购房人群。
短期内地铁4号线开通的利好作用下，价格出现微涨。但在缺少新利好刺激，2019年航天基地大概率不会出现大幅上涨的情况。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2019-02-04 22:46:43
