虽然楼市现在已进入2019年的时间了，我们之前说的“未来已来”，但2019年楼市前景如何，依然是不少人和机构讨论的热点话题之一。
近期，我也应邀参加走进电台和网站，对此话题参与讨论、分享了有3回。每次虽有侧重，但主要还是围绕“2019年预判”的主基调进行。
其实，具体而微的观点和预判，我在《2019西安楼市涨还是跌？看清这五大特征》这推文中，已经分享了主体的预判和提醒。
今天，在这篇推文中，我想就近期在电台和直播中分享的内容，进行一个梳理。我想，搞清楚5个主要问题，2019在西安买房或会更从容些。
1、如何看2018年西安楼市的呈现出来的一些态势？
对于2018年的回顾，我个人认为有三点是值得铭记和警示的：一是市场氛围、二是房价走势、三是买房难度下降。
首先看市场氛围，应该说是“上半年疯狂、下半年理性”。上半年突如其来的房源结构性短缺，导致市场气氛紧张的不行。有些人跑了10多个盘，才买到房；的参加了12次摇号才选到满意的房子。而下半年则宽松多了，一是房源较上半年多，二是摇号中签率提高，基本在1:1、1:2之间，不少盘“随到随买”。
其次是房价走势，表现出来的是“上半年涨幅大、下半年相对稳定”。主要表现在主城区的高层房源的价格。这主要归功于物价局的把控。带来两个特点：一是主城区房价涨幅总体被控，部分楼盘出现“零涨幅”；二是导致了下半年置业“回归主城”的情况出现。
三是买房难度下降。上半年不少盘是“一房难求”，卖房市场特点演绎到，各种“拽了不得了”的情况时有发生，“涨价”、“抢房”、“摇号”等多种因素叠加，不少人为买房疲于奔命，户口本随身带，哪个盘一有通知立马杀过去；下半年“可选房源多”，摇号盘逐步减少，不摇号盘增多，随到随买的几率大增，“买方市场”特征再现。
预计“买房市场”特征，会延续到今年的年中。
2、在2019年，西安楼市房源供应还会继续加大吗？
在2018年初，西安房管局公布的住宅上市计划是22.5万套。到2018年12月份，从成交端看，大约在11万套左右，约占计划供应的50%左右。那么剩下房源哪里去了？要么存在房企虚报的问题，要么进入2019年的市场。
从2018年成交土地看，按照土地容积率指标测算，大约可新增超过2000万㎡的房源量，主要是住宅、公寓、商业、写字楼等，其中住宅超过70%。保守估计至少有1500万㎡的新增住宅将有望在2019年入市。
两者叠加，预计在2019年不会有少于2000万㎡的住宅供应量。而2018年销售了多少呢？约在1600万㎡左右。目前，2019年上市计划各房企正在向房管局汇总，预计不久将可公布。总体看，在供应端，2019年西安不会缺房。
3、在2019年西安房价是涨还是跌？从哪些因素可看出未来的特征？
从全市面看，很难说是涨还是跌。但从2019年1月1日起新开发项目全面实行全装修、未来两到三年内西安三环内的城中村要“清零”等西安城市面的情况综合分析，2019年房价涨有支撑，跌没有理由。但从市场面看，则不一定。
从目前的态势看，一方面是在通过某些措施提振业界信心，另一方面是要为市场输入购买增量。毕竟新增人口虽然过百万，看上去数字不小，但未必都需要买房，而且是当下就买。转化为商品住房购买力，需要一个过程，且不可把控。
2019年部分楼盘和产品的价格未必不会下跌。某个阶段购买的人不多，甚至连月销售“挂0”，且企业资金压力不小的话，那么被迫打折促销，也不令人意外。出现这个情况，我们可以理解为个盘价格下跌。
但是，跌了你就敢买吗？不担心未来交付时，结果降标？你有这个担心，房企考虑不到么？既然如此，房企轻易不会喊出降价，除非遇到非常大的槛了。
对于2019年市场的看法，我从房企层面了解到的信息是：房企的信心还是比较足，不少房企年度目标虽没涨多少，但也没下调；对房价上行的愿望还是强烈的。这对未来买房的人来说，是好事还是值得慎重对待呢？
4、在2019年房贷利率会不会下降？
从目前的迹象看，房贷利率适度下调是趋势。截至目前，国内已有不少城市的房贷利率开始宽松，这是好事。从近期亚洲金融论坛，银监会负责人“2019年房地产市场要稳定”的口风看，西安房贷利率适度宽松应该是大概率事件。
可观看，要保证2019年楼市平稳，就西安的情况看，首要的是要保证购买力的稳定。而房贷利率居高不下或者继续上行，影响的是刚需、刚改置业群体。而这与国家和地方在2018年“鼓励刚需置业”的愿望不符的。
所以，从降低购房成本，让更多刚需刚改家庭及时买上房子的角度，我们乐见房贷利率在2019年能宽松并有所下调。
5、预计在三、四月份西安楼市会是怎么样的一个态势？现在能买吗？
从目前的态势看，预计在春节期间，乃至三、四月份，不太会重演2018年的“房荒”闹剧。一是目前市场随到随买的房源在万套左右，二是购买力相对不足，三是观望情绪没有消退，三个因素综合，“紧张”气氛短期内不会再现。
如果在未来1-6个月内有置业计划，我的建议是，在目前可选的房源中，能买的尽快买。这不是鼓吹入市，而是从现实出发给予的建议。当然，“忠言”难免有些“逆耳”。
一是推行全装修后，房价值是要提高的，毕竟与过去相比，在毛坯房的基础上增加了装修成本，同地段新盘的价格会提高，也会传导到一些毛坯盘。以后想买毛坯房很难，而现在还有的选。即便是装修房，价格可选性也强。
二是即便在未来同样的价格和装标，你还能买到，但地段可能不一样了，现在可以买相对中心一些的地段，未来即便可在同地段买到，但价格走高了，或者就是在非中心地段买，而你却会纠结于地段发展的各种不如意。
所以，我的建议是，有条件的，现在想买且能买的，抓紧选择，实现买房。当下，确实不具备条件的，那只能到时候再看了。
最后，剧透一件事。我们将在近期开展直播。各位感兴趣的朋友，可通过以下渠道及时关注本微和微博中的直播提醒消息，届时即可收看互动。
1、可关注“西安楼市”在主菜单栏“撩我互动”中，点开子菜单“直播互动”即可。2、关注新浪微博@西安楼市杂志官方微博。
在直播中，各位有啥问题或疑问需要沟通的，可在本条推文的“留言区”留言，届时我们将有针对性回答和解答。
至于首次直播的主播是谁，届时就知道了。各位也可以点名想听听谁来和大家互动。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2019-01-21 22:56:27
