买房居住，都离不开“路”。路上的一段浓阴、一个小店、一个街头景观小品、一所学校、一个休闲院落……往往能打动人内心最柔软处。
今天起，我们开设“读路西安”专栏，将以“路”为主线，客观展现其城市印记、发展特色、生活氛围、居住价值、房价水平等，不定期推出。
个开场的是：玄武路。
|玄武路走势图|
玄武路之名，来自唐长安城的玄武门。历史上的“玄武门之变”，却不是发生在今天的玄武路上，而是在今天的环城北路，西安火车站附近。
今天说的玄武路，位于北二环以南，大明宫国家遗址公园以北，西到未央路，东到太华路以东马旗寨，总长约2.4公里。
先来看看这条路沿线的重要配套，除了与该路最短相隔220米的“大明宫国家遗址公园”外，还有啥？
1、双地铁：玄武路未央路口是地铁2号线“大明宫西”站，玄武路太华路口是地铁4号线“大明宫北”站。两条重要的地铁线把守该路两端。
2、两所小学：一所是在锦园小区南侧的民办“陕师大锦园中学 陕师大锦园小学”；另一所是位于太华北路东侧的公办“马旗寨小学”。
3、医疗购物：玄武路大明宫西路往南约1公里处有“西安交大二附院”，玄武路太湖北路往北约1公里处有“大明宫购物中心”“万达广场”。
再有就是北二环沿线的酒店、商业等，还有一个就是玄武路西段的公交六公司。
—— 壹 ——
早年间，对玄武路的印象是一片荒芜，low到。不但与“城市繁华”脱节，配套不完善，的IP要数“女监”和“公交六公司”了。
“女监”搬走后，玄武路也开始了各种脱变之旅，很大一部分原因是，“大明宫遗址公园的改建到开园+地铁2、4号线的通车”，让这里在上颇有“左青龙右白虎，前朱雀后玄武”的上佳格局。
不但房价整体翻了约3倍，就连整条路的美食都让好多人在盆友圈种草，“刑老三胡辣汤”、“纳家楼”、“玄武路串串”，有木有特别到位！
往西：地铁2号线“大明宫西站”可穿越西安南北，去印象城15，小寨25，北客站15搞定。
往东：地铁4号线“大明宫北站”出口即是大明宫建材家居钻石店，4号线通车后，去“曲江”再也不用堵车了！转乘3号线，周末还可去浐灞游玩。
往北：向北可直接上北二环，去万达广场。或一路往东上三环，一路往西走绕城去西咸均很便利。
往南：过条非主干道的马路即到大明宫遗址公园，锻炼、散心，简直就是“后花园”。
目前，整条路的热闹程度是从西往东递减，出了“大明宫西”站的地铁口，两侧均是底商，以荣民公园中央的底商为主，大部分都是餐饮中、小店，小超市，咖啡馆等。
往东走，南侧以洗车的店面为主，目前正在拆迁中，中段以“陕师大锦园中小学”为主，马路斜对面是原先规划的“仿唐商业街”。
而临近太华路的这段，是近几年房企明争暗抢的开发高地，太华路以西是万科大明宫，过了太华路往东，南北便是中海开元壹号和中国铁建西派国际。
—— 贰 ——
就人居而言，玄武路便利度已不是问题。问题是：
1、整条路几乎没有可开发净地。太华路东段南北两边均有的少部分空地，北边土地尚不明确，南边原先规划的是中海开元壹号的学校，现在依旧是被围起来的草坡……
换个角度说，先前已买了荣民公园中央、保利中航樾公馆、万科大明宫、西派国际、中海开元壹号，包括较老或不知名的社区公交六公司家属院、御府花园、地矿家属院、第二综合物探大队家属院、桢祥国际、市中医医院玄武路家属院、玄武花园、锦园新世纪花园社区等，均完成的过程，可卖可租继续持有均好。
2、目前这条路几乎没有在售新房。万科大明宫2号楼（收官）预计到明年年中面市，按其今年清盘的3号楼+5%的涨幅，200㎡、300㎡预估均价在2万/㎡左右；玄武路往北紧邻“市交大二附院”仅有一盘目前在售，大明宫院子180套房源，4栋洋房11层140-189㎡，8层193-252㎡，均价19095元/㎡。
3、而二手房的走势与这条路的热闹程度刚好相反，从西往东一路走高：以距地铁口不远处的老社区公交六公司家属院为例，均价11000元/㎡，价格与东段差异较大，户型偏老，社区内环境欠缺；
荣民公园中央2018年8月二期1号楼已售罄的价格是17500元/㎡；
锦园新世纪花园社区18700元/㎡；
万科大明宫已入住的二手均价为21000元/㎡，底跃24000元/㎡；
中海开元壹号东区16000-18000元/㎡，西区19000-21000元/㎡；
西派国际售罄的33号楼洋房，均价16282元/㎡。
从价格来看，新房和次新房一二手倒挂并不明显，但像樾公馆、西派国际、包括万科大明宫等都还未达到二手交易时间，约定私下提前交易需谨慎。
—— 叁 ——
关于新房，“大明宫院子”占地不大，起步户型140㎡，总价在250万左右；已盖到8层属于准现房，楼盘体量较小，的亮点是户型还不错，2019年11月左右交房。
而等明年万科大明宫最后一栋楼的话，总价至少400万起步，对学校没有特别需求的中产家庭几乎没什么抗性。
但有适龄儿童上学的话要注意了，整个玄武路幼儿园倒不少，但几乎所有太华路西段的楼盘都依赖于“陕师大锦园中小学”，民办学校，硬件还行，教学质量据周边家长反馈“一般般，就是图近”。
在玄武路买二手房的朋友们，一定是看中便利度和周边越来越好的环境，但不可否认，在缺失名校的资源下，玄武路整体二手均价17500元/㎡，在西安不算低。二手房整体成交量不算太多，样本不够全面，但相比2018年最火的时候价格还是下调了约2000-3000元/㎡。
在二手次新盘“品质+地段”的选择上，西派国际＞万科大明宫＞开元壹号，公园中央＞樾公馆＞锦园等其他小区，地铁盘跟准地铁盘，在二手房市场里，房价和便利度可差不少。
—— 肆 ——
所以，除了玄武路，太华路上和未央路以西名京九合院那一片，也还是有选择的。毕竟二环边缘地带开发已接近尾声，部分要买二手房的刚需朋友们，对品质、地段有一定要求的，不妨把时间轴拉长。
眼下的形势，已经比2018年中降价了，多盯看着二手市场，急售的情况大降价，搞不好就被你碰上了。
总体而言，从功能上来说，玄武路商业、购物、交通、医院、休闲、学校均便利。短期内的亮点是仿唐商业规划即将开工。
“俯瞰大明宫”是楼盘“贵”的价值输出点，由此新房市场将延续呈现“户型面积大、单价高、总价也高”等特点，相应，对客群的购买力有着较高要求。
具有“城市高端豪宅”的特性，其走势也在一定程度上承载了西安北城中高端人居，适合追求品质和钟情大明宫的改善+群体。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2019-01-05 11:01:47
