从“大热”到“保温”:这一年西安楼市经历了什么?

2018将翻过最后一页。

根据《斯维登置业·胡润2018上半年全球房价指数》统计，这一年，西安领跑大陆房价涨幅，涨幅达11.8%，成为进入全球房价涨幅前十的中国大陆城市。

时隔38年，GDP重回20强位置的城市，这一年，西安楼市之鼎盛，令人错愕不已。

上一次，西安入围GDP20强榜单时，还是在1980年。当时，深圳还只是小渔村，沈阳、大连、哈尔滨则是遥遥领先。

沧海桑田，时间已经过去38年。

而整个2018年，目光所及，都是不可思议的煊赫与癫狂。主城区缺房引发恐慌、网登及摇号的随即落地、限购补刀、控价趋严、房源增多、政策高压、回归主城置业后的再度迷茫…

市场的狂热之外，更有“万邦来朝”般的追捧。从9月西安房价涨幅领跑再到11月回落，但仍在涨幅的梯队中。

据国家统计局12月15日发布的2018年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，从整体销售价格来看，11月份70城新房房价指数环比增幅为1.0%；同比增幅为10.3%，涨幅已连续10个月扩大。

从统计的数据来看，虽然上涨的城市仍占多数，但是涨幅出现回落，持平、下跌城市也有所增加。整体来看房价走势，较为稳定。

这过山车式的态势，不得不让人遐想其中的深意。

—— 壹 ——

“大热”的上半年

事实上，自2017年，各地调控就已密集出台。

作为中部重要的省会城市，西安在2017年也多次出台调控政策，“限购、限贷、限售、限价”全用上，可以说是几乎用尽了所有调控手段，其中包含史上最严的“满5”、“满2”限售政策。

自进入2018年初，受多种因素影响，一二月份楼市供应紧缩，市场极度缺货，伴随而来的是开盘去化率较高。

• 1月份共有4619套商品住房入市。其中15个住宅项目开盘，开盘项目共推出2634套房源，平均去化率为70%，1月份商品住宅销售均价9965元/㎡，环比上涨0.83%，同比上涨28.51%。纯新盘天地源·万熙天地推485套房源，开盘即清。

• 2月份共有3459套商品住房入市。其中16个住宅项目开盘，开盘项目共推出2665套房源，平均去化率为86%。2月份商品住宅销售均价10232元/㎡，环比上涨2.68%，同比上涨35.76%。其中西安绿地新里城、万科大明宫、高科麓湾国际社区、华远枫悦等项目，开盘当日去化率高达100%。

进入2018年以来，房地产调控政策进一步收紧。掀起了新一轮的“精准调控”，上海、成都、南京、长沙等多地相继实施“摇号”政策，在今年的3月30日，西安也加入“网登、摇号”队伍当中。

摇号政策的实施，房源供应量的补短，一度让西安楼市火爆，上演了万人摇号的现象。

• 3月份共有8160套商品住宅入市，共有23个住宅项目开盘，共推出6227套房源，平均去化率为87.2%，3月商品住宅销售均价10065元/㎡，环比下降1.63%，同比上涨33.33%。大部分房企集中开盘，如海亮德文郡、保利天悦、华远辰悦等项目，开盘当日去化率高达100%。

• 4月份共有8926套商品住宅入市，共有30个住宅项目开盘，共推出7535套房源，平均去化率为96.7%，4月商品住宅销售均价10338元/㎡，环比上涨2.71%，同比上涨36.21%。市场房源供给环比增多，且开盘去化率大幅提升，如万科金域蓝湾、紫薇·花园洲、海亮时代one、保利天悦等25个项目，开盘当日去化率为100%。

• 5月份共有12891套商品住宅入市，共有50个住宅项目开盘，开盘项目共推出14387套房源，平均去化率为97%。5月份商品住宅销售均价10163元/㎡，环比下降1.69%，同比上涨29.56%。开盘去化率仍然保持上升，如万科·金域未央、融创·桃源府、中海曲江大城等42个项目开盘去化率为100%。

3月底住宅批售量回升，4月份西安住宅成交量直线上升。

随后的两个月，住宅成交量居高不下。多家项目无房可售，供应持续紧缩，部分在售项目不断提高购房门槛，甚至有项目被传全款客户优先选房，捆绑销售也悄然出现，西安楼市“一房难求”，恐慌性购房情绪愈演愈烈。

5月份，市场依旧呈现供不应求，数百套房几千人摇号的项目比比皆是。“一房难求”的抢房现象不断上演，多个楼盘开盘即清盘，也由此引发了哄抬房价、捂盘惜售、摇号造假等市场乱象。

摇号政策在6月份又一次细化。6月24日，西安市政府办公厅发布的《进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》，建立统一的商品住房意向登记平台，按照刚需家庭、普通家庭分类登记。每个家庭一次只能参与一个商品住房项目的登记，在该项目选房结束后，方可参与下一个商品住房项目的意向登记。

摇号政策的实施，一度让西安楼市火爆，上演了万人摇号的现象。

但进入2018年下半年，这个情况开始出现“拐点”，从一房难求到不摇号楼盘变多，购房者越来越理性不再恐慌。

• 6月份共有10196套商品住宅入市，共有12个住宅项目开盘，开盘项目共推出5452套房源，平均去化率为85%。因市场政策调整，西安限购区楼盘几乎没有开盘，新增开盘的项目几乎全部为西咸等非限购区楼盘，各楼盘累积约5452套。6月份商品住宅销售均价10750元/㎡，环比上涨5.78%，同比上涨29.5%。6月份住宅供应放缓，销量也相应出现下降，但依然高于去年月均销量，住宅销售仍保持高位。

—— 贰 ——

下半年“保温”

在政策调控的重拳下，7月6日，西安摇号公证细则出台。该细则实行初期，市场反应迟缓，直到7月下旬开盘情况才有所好转，但开盘周期被不断拉长，整个开盘流程被拉长至半个月甚至更久。

与此同时，“流摇”项目也开始出现。这主要是因为公证摇号初期进展迟缓，近3万个家庭被锁定大半个月，使得后面的购房者更加谨慎，或不登记、或登记后未进行核验、或核验后申请撤销。

• 7月共有4615套商品住宅入市，共有24个住宅项目开盘，开盘项目共推出6955套房源，平均去化率为81%，。7月下旬，完成登记已久的西安限购区楼盘，逐渐步入开盘选房环节，开盘楼盘数量环比明显上升，整体来看，7月份开盘楼盘去化率依旧保持高位，环比略有降低，其中有近10盘开盘去化率为100%，市场需求依旧旺盛。

• 8月共有4974套商品住宅入市，共有37个住宅项目开盘，开盘项目共推出15884套房源，平均去化率为87%。8月份开盘新推量环比继续保持较高增长，且达年内月度新推量次高值，市场房源供给得到了有效补充。普通类住宅项目整体需求较高，仍处于供不应求。

从8月下旬，流摇楼盘不断增加，观望情绪不断上涨。从成交备案来看，整体表现量价齐涨，商品房、商品住宅、商业价格全面上涨，且住宅备案价已创历史新高，均价直逼12000元/㎡。

在西安登记摇号选房正式步入正轨的背景下，开盘新推供量集中涌现，8月达年内次高值，而从各住宅项目开盘情况来看，限购区刚需盘去化依旧坚挺，在市场热度逐渐减弱之下，部分高价楼盘出现不足，市场真实需求支撑逐渐显现。

事实上，在一系列严令调控背景之下，西安市场热度高峰已逐渐褪去，市场观望趋势上升。到9月中旬，一些即使登记满额、人数超出可售房源的楼盘，也出现了开盘去化不足的情况。

而相比9月份，10月的商品住宅供应较为突出，但供销呈现明显分化。其中，主城区项目开盘去化相比也有所下降，非限购区开盘项目比9月份减少约一半左右，开盘项目多为主城区楼盘，因此整体去化率相比有一定的提升。

而仅从限购区开盘统计来看，9、10月份整体去化率均在80%左右，相比热度较高的4、5月份也有一定的下降。

• 9月共有9105套商品住宅入市，共开盘项目39个，推售房源12641套，环比8月份上涨6.3%，开盘平均去化率66%，环比下降21%。9月份商品住宅销售均价11124元/㎡，环比下降4.8%，同比上涨23.8%。开盘项目数量持续增多，推售量也有所增加，但开盘去化率降低明显。

• 10月共有10294套商品住宅入市，10月份西安共开盘项目29个，推售房源9149套，开盘平均去化率75%，环比上升9个百分点。10月份商品住宅销售均价11023元/㎡，环比下降0.91%，同比上涨18.65%。

在整体形势下行，西安政策收紧的效应下，市场过热表现不再，“金九银十”成色不足。

随着登记满额项目日益减少，不仅非限购区开盘去化有明显下滑，西安城区内多数高价、及偏远区域项目也逐渐出现抗性。

看似“凉凉”，实则已进入“保温期“。

• 11月共有15841套商品住宅入市，共开盘项目61个，推售房源18041套，房源量环比10月份上涨了96%，开盘平均去化率73%，环比下降2个百分点。西安商品住宅供应面积创年度，供应量大幅上涨，住宅销量虽有上涨，但较大幅度低于供应总量，供销差额显著拉大。从开盘数据来看，11月份随着供应量的大幅上涨，全月开盘项目数量及推售房源环比大幅增加，从具体开盘情况来看，整体去化率持续出现降低，去化不足的范围逐渐扩大。

• 12月截止23日，共有13510套商品住宅入市，共开盘项目44个，整体去化率为70.1%。虽然限购区域内高性价比房源依旧有多人抢房的现象，但多家项目已悄然加入流摇项目行列，其中不乏大品牌房企项目。

—— 叁 ——

不完全统计，2018年共有106590套商品住宅入市。按照年初各楼盘申报计划，全年拟上市房源约22.5万套，实际上市了约50%。虽如此，但全年整体看来似乎形成了一个小周期：

主城区缺房引发恐慌→网登及摇号的随即落地→限购补刀→控价趋严→房源增多→政策高压→回归主城置业后的再度迷茫…

似乎都会得出一致的结论：对于整个2018年如癫的行情，未来西安的购买力将会如何？

迷茫的根本在于：一是未来房价的不确定性，担心买高；二是可售房源增多，“选择困惑症”不同程度存在；三是受行业高周转等因素影响，对“结果降标”产生担忧。

而不少已发生的事实证明，这种担忧并非是杞人忧天。从阶段性看，楼市调控的路已经相对清晰，未来一段时期走势也已逐步清晰，最重要是“稳”：稳政策、稳房价、稳心态。

对置业者来说，在板块选择上，从“成长性”要向“抗跌性”转变，这一点很重要，即使在同区域里，两个楼盘间也有高低之别，多关注好的户型、好的品质、好的品牌，地铁近一点，附近有商业综合体......

“理性会迟到但总会来到，房子终归要回归居住属性”。

编辑=周鑫 编审=徐红