融创、建工再拿地!清凉寺69亩9.16亿,楼面地7096元/㎡!

12月24日，土拍市场再成交2宗土地，共计81亩，成交总价10.8亿元，分别由绿地控股的西安建工和融创摘得。

临近年关，品牌房企再发力，绿地控股的西安建工溢价1.4亿元拍得清凉寺69亩住宅地块，融创起始价拍得壹号院西侧12亩住宅地块。

—— 壹 ——

融创以起始价拍得西安壹号院西侧12亩住宅地块，基本情况如下：

地籍编号XC3-4-17-8：位于新城区华清西路以南、金花北路以西。净用地面积8200.62㎡（折合12.301亩，不含代征道路5.37亩、代征绿地1.105亩），规划性质为住宅用地，容积率不大于2.8，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%，出让70年。项目内实物配建租赁型保障房面积不少于1125㎡。

该地块由融创旗下西安胤博置业有限公司以起始价16515万元竞得，折合亩单价1343万元/亩，楼面地价7196元/㎡。

从地块所在位置看，应为融创西安壹号院项目补拿地。

—— 贰 ——

西安建工以91600万元拍得清凉寺69亩住宅地块，地基本情况：

地籍编号宗地YT4-22-52：位于雁塔区清凉寺北路以南、东仪路以东、长兴路以西、西部大道以北。净用地面积46069.59㎡（折合69.104亩，不含代征道路24.3亩、代征绿地4.036亩）。

规划用途为住宅、商服（共用宗），容积率不大于2.8，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%。其中住宅用地44285.05平方米㎡（折合66.427亩）、商服用地1784.54㎡（折合2.677亩），住宅用地出让70年、商服用地出让40年。

根据土拍公告，该宗地内须配建一所公办幼儿园，占地面积5150㎡，建筑面积5150㎡（12班）。另需配建租赁型保障房面积不少于5792㎡。

据悉，该宗土地有西安建工（绿地控股）、龙湖等4家企业参与竞拍，最终由绿地控股公司西安建工胜航置业有限责任公司以91600万元竞得。起始价为77600万元，溢价率18%，折合亩单价1326万元/亩，楼面地价7096元/㎡。

从地块所在位置看，的亮点就是清凉山森林公园，一路之隔的是高等学府西安欧亚学院。区域交通比较便利，临近地铁2号线，有南三环、雁环中路、西部大道、电子正街、东仪路易吉长安南路等主干道路，还有西安城南客运站以及连霍高速的加持，无论通达全城还是联通其他城市都是很便捷的。

目前来看，区域属于发展期，比较缺乏商业氛围，主要是电子城商圈和电视塔商圈，以及周边小区的底商。

从当前区域在售楼盘看，龙湖紫宸（高层14000元/㎡）、清凉山居（新推待定）、中环国际城（新推待定）。那么疑问来了，按照地块所在位置、楼面价达到7096元/㎡、容积率2.8，将到底会做什么产品呢？

据悉，西安建工已由绿地控股51%的股权，且清凉山森林公园就是由西安建工修建的，所以，西安建工所开发的清凉山居项目是公园内的住宅，所以才会调侃：西安建工把清凉山公园里的地几乎包圆了！其实也并不意外。

依照清凉山居项目，该项目容积率1.4，产品规划高层+叠墅，主打叠墅产品。据此判断，正常情况下，按照容积率不大于2.8，预计后期产品规划将会以高层+洋房/小高层的组合形式，从项目所在位置，清凉寺公园等生态休闲优势，品质不会差，按照7096元/㎡的楼面地价，预估后期高层1.4-1.5万元左右。

—— 叁 ——

2018下半年以来，西安土地成交从西咸新区、高陵、临潼等近郊区域逐渐扳回到西安主城区，主城区加大供应，从近期成交的大兴新区宗地、东二环煤机厂地块、青龙寺监狱地块及青龙路南侧地块，到今日成交的清凉寺地块，我们可以发现：

楼市下行阶段，房企拿地比较谨慎，外围土地市场降温，而主城区分散在成熟区域的闲置土地不断上市交易，来年将增加主城区供货。但是从所成交地块的楼面价看，可以预测的是，这批项目入市的房价将在2万元上下，在一定程度上将拉升西安主城区的成交均价，造成房价攀升的虚象。

从产品分析预测，该批土地所开发产品，在容积率、楼面地价等相关因素下，必然会辅以相应的品质做支撑，比如改善型大平层、洋房，以及产品附加值点的增多，科技含量的提高等，做到产品的升级，为主城区楼市再添新活力。

编辑=周鑫 编审=徐红