2018还没结束，对2019的展望已经开始。最焦点的话题是：调控会不会放松？
正是“想瞌睡枕头就来”，就在对楼市调控政策来年会不会松绑热议之际，山东菏泽、广东广州冷不丁相继传来调控松绑的信息。
这几天，朋友圈里到处是该信息的解读文字，不同人等在转发，其核心似乎就是一句话：调控要松绑，明年楼市要怎么样了。意思你应该懂。
更有勇敢者，直接跳出来说“2019房价要暴涨”。额的神呀，不记得年初谁说“西安2018房价要过2万”，现在被打脸的痛了么！
数据显示，截止2018年11月，西安成交均价13400元/㎡。这还包含了约10个均价在16000-20000元/㎡盘的成交金额在内。如剔除这一部分，均价还要低！
菏泽和广州是如何放松调控，让业界为之兴奋而神情为之一振的？
—— 壹 ——
12月18日，菏泽取消限制的消息刚出来时，叶刀正在和几位业界人士闲聊西安楼市的种种现象。开始都不敢相信，会不会第二天就被叫停呢？
几天来，没见到被叫停的信息，那就是确定了。不得不说，菏泽的松绑很巧妙。看看“情况说明”：
菏泽的调控松绑，有其特殊原因：为了“数量不少的棚改户”能进入存量房市场买到合适的房子！
话说，棚改看山东。山东棚改数量持续位居，2017年约占的12.7%！菏泽呢？山东棚改看菏泽。2017年菏泽的棚改量高达18万套，约占的3%，数量在地级市中居位。
数据显示，菏泽的棚改户有150万！什么概念呢？
公开数据显示，菏泽全域人口900多万人，但城区人口只有60多万人。菏泽市委、市政府2017年发布的《关于打造区域中心城市的实施意见》提出的目标是：到2020年，中心城区建成区面积达到156平方公里，人口达到150万。
仅从这两组数据对比看，棚改已被放大到，市场看似已被透支。
而菏泽的新房和二手房的价格，目前出现严重倒挂。公开数据显示，2018年11月份，菏泽新房均价为6080元/㎡，二手房均价则为6441元/㎡。倒挂明显。
取消限售，意味着二手房市场房源将迎来增量，可以抑制二手房的价格。
再看看广州。12月19日，广州市住建委官网发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，宣布2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象。
此次政策非常明确，即在2017年3月30日之前土地出让而形成的商服类物业，过去只限定企业购买，现在允许个人购买。
2017年3月30日，广州曾发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，其中的一项措施就是明确商服类物业销售对象应当是法人单位。当时，广州是继北京之后出台此类政策的城市之一。
公开的数据显示，在2017年3月(含3月)之前的12个月中，广州商服类物业月均成交约为16万㎡。而在商服类物业收紧政策出台后，即2017年3月以后的12个月中，月均成交跌至4万㎡。
此前政策的确存在过于严格的情况，放松调控后，市场上大量的存量商住房可以销售给个人，很多开发商滞销的商服类物业有望加快去库存，开发商的压力也会有所缓解。
但是在放开可以买的口子后，却又在限售上采取了动作。广州12月19日的意见规定，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。这将想借机炒房的人产生忌惮。
—— 贰 ——
菏泽、广州两地对调控进行适合自身情况的调整，一是符合“因城施策、一城一策”的调控顶层思路；二是印证了此前有关来年调控政策将“城市化”的传闻。
具体到西安吧，对标菏泽，我们的棚改户有多少，有多少需要到二手房市场买房？
这个数字目前查不到，或者说没有一个相对准确的数字。但是从两个信息可以评估会不会借鉴菏泽的做法：
一是在2017年出现的局部板块一手房与二手房价格倒挂的现象，目前基本不存在。虽然部分二手房的挂牌价还“坚挺”，但总体是“有价无市”。
二是目前一手房房源不缺，且价格相对稳定，原本想买二手房的人，基本都回到一手房市场中了。就是这样，新房市场上购买力短期疲乏的情况已显现。
借鉴菏泽，可能性已经不能再小了。
再说广州，购买商服类物业不限，对于西安也没意义，因为西安商服类物业根本就不限购。也可以说，从西安城市发展的态势看，还远未到限购的阶段。
菏泽和广州的情况，与西安有较大差异，不可同日而语。令人纳闷的是：别人结婚，你一个对象还没有的王老五，莫名的兴奋啥？
—— 叁 ——
随着地产调控的持续，需要进一步完善，也是必要的。方向就是在不突破上层总体要求的框架内，进行适合城市自身情况的完善。
可以预见的是，目前执行“限”制性政策的城市中，将根据自身情况作出适当调整的，绝不会是只限于目前的菏泽和广州，这两个城市只是先行一步。
从这个角度看，希望对各自城市的调控进行完善和个性化，是可以理解的。但因此被认为是调控取消或整体松绑，就不知道这到底是幼稚还是别有用心了！
希望西安解除或松绑限购，也可以理解：想买在主城区而不能的，期待能松一点，使自己哪怕能买上一套；眼见得现在买房人比较“调皮”，增量不足，让更多人能买，自己的盘不缺人气的概率会提高，等等。
但是，把西安近两年房地产发展的态势、销售上的规范度、目前的房价水平和购买结构进行综合考量，你觉得会主城区会“取限”吗？
我的看法是：取消不会，但不排除局部完善。而即便是出台完善举措，最快也可能要到二季度才可能看到。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2018-12-22 10:52:36
