现在的西安楼市处于什么状态？横盘态势明显！这是近期绝大多数楼盘的意向登记、核验通过和认购态势中，所反映出的一个比较明显的市场特征。
在之前，我们在推文中就提醒近期买房的人士，在部分楼盘买房，可以讲讲价了。甚至还发现，为数不多的楼盘直接在公示价的基础上给予一定优惠。
那么，在当前的市场氛围中，在未来走势还存在一定变数的态势下，现在楼盘打折降价就一定能买吗？现在要不要买房？
—— 壹 ——
最近一直在看“西安楼市”（IP：xaloushi）微信公众号推文的朋友，应该不难发现，近期市场几个变化：
一是意向登记人数总体减少。
还记得不？在3月底刚开始意向登记时，16000套不到的房子，有45000多人登记。一时间，售楼部似乎只剩下营销人员了。
但到了9、10月份，差不多数量的房源，登记人数收缩到35000个左右；到了11月份，同样差不多的数量的房源，仅有30000个左右登记。
期间的反映就是，多数盘开始出现“流摇”，不摇号直接选房了，这与执行登记初期“逢盘必摇”形成鲜明对比。现在是“不摇号正常，摇号反而反常”了！
从这几篇推文中，可以发现登记态势的变化（点击蓝色字体可直接查看）：
9月17日：10盘有4盘不摇号；
11月27日：24盘仅4盘摇号；
12月5号：14盘仅4盘摇号；
12月8号：13盘中7盘不摇号！
12月27日：27盘仅7盘摇号！
这个趋势，一方面可说明，前期一部分人已经买了，待买人数量自然会递减；另一方面也反映出，新增购买力没能同步递增。这个问题分析起来就比较复杂了。
二是开盘认购率呈震荡下滑态势。
在8月份前后，楼盘开盘当天认购达到100%的比比皆是，可谓开盘即清，未能开盘即清的盘，基本在一周左右，也能被买完；
到了10-11月份，开盘即清的盘次减少，总体认购认购去化率在60-80%之间，爆冷的情况已出现，总体销售周期进一步拉长；到了12月份，总体认购去化率在64-72%之间反复。
我们不妨回顾一下，认购去化率的震荡过程（点击蓝色字体可直接查看）：
2月14日：10盘中7盘去化近100%！
9月5日：10盘仅3盘去化100%！
10月31日：10盘中4个去化率100%！
11月6日：14盘总体去化率76%！
12月4日：9盘整体去化率66%！
12月11日：14盘整体去化率仅72%！
12月18日：11盘整体去化率64%！
而最近一批次17盘的总体去化率为72%，除了3盘去化率较高外，其它的普遍不算高。见下表（可点击放大看）：
购买人数较高峰阶段有所下降，房源在不断释放，带来的结果是：摇号盘的中签率普遍提高；不摇号盘增多，可随到随买。
买到房的难度不但低了，而且还可以有足够的时间挑挑拣拣。不少购房人开始“调皮”了！
—— 贰 ——
楼盘给予买房人的明折暗扣阶段性地再现市场，是好事。
但这是不是就是承认了楼盘定价高了，通过这种方式来降价，达到促销的目的呢？
这个前文提到的购买力没有同步增加一样，情况很复杂，需要多维度分析：
一是可买房源在下半年以来总体增多。
2018年全年计划可上市房源约22万套，在上半年可上市的房源中，仅60%不到的房子如期推出；而下半年的供应明显增加，形成了高峰，而在“坚决遏制房价上涨”等综合因素的影响下，房子销售速度下降，由年初的高速降到中速到目前的不快而慢。
虽然今年这22万套房源还没有全部上市，一部分将延后到2019年上半年面市，但市场房源多了，房管局发布的数据显示，目前商品住房库存去化周期已回升到8.4个月左右。
房源多了，在购买时，可比对象多了，在房企、地段、品质差不多的态势下，谁价格低些、谁性价比高，就买谁。
二是普通高层价格控制较严，涨幅趋缓或不涨反降。
不得不提曾被饱受诟病的物价局，下半年来在控价上，总体较严，使得不少楼盘的预期售价并没能达到房企自身的预期，部分盘的预期价和公示价相差20%左右，个别相差近50%！多数盘前后批次房源间的涨幅可以忽略不计。
这情况虽然令房企非常恼火，想涨但涨不上去，但对买房人非常有利：原先意向的楼盘，担心房价涨而买不起，现在可以实现想法了；原先受主城区房价不断快涨的挤压，不得不到价格相对低一些的近郊或外围买房的人，重回主城区置业。
三是部分盘出现明折暗扣的优惠。
当前，不少盘开始出现特价房、开盘多重折扣、在公示价基础上降低百分之几销售等，这也是好事，至少在当下购房可讲价，购买的直接成本可或多或少降低些。
年底及春节前后，适当给予折扣优惠，本是行业常态，也是市场常态，但巧合的是，在登记人数总体下滑、认购去化率震荡降低等因素叠加的情况下，在民间观察员的认知中，解读就有了另外的意思：市场不行了，降价开始了。
这个认知，准不准呢？
现在谁在打折、降价？搞清楚了这一点，回答认知准不准就清楚了。
据我们的了解，目前基本是一些品牌房企在放优惠，而目的也很简单，为年度目标冲量、为来年开头打基础。
换句话说，所谓市场不好了，要真正意义上降价了，这个情况目前还不存在、没出现。至少目前下这个结论，还为时过早。预计目前的状态会维持一段时间。
—— 叁 ——
降价的盘，能不能买？这个需要搞清楚，什么样的盘在降价，为什么降价？同时还要考虑，降价会不会降品质？
目前市场上有优惠降价情况的盘，有部分是备案比较早，价格有些虚高的盘，比如在4、5月份定的价，目前才推出，而4、5月份是市场较热的阶段，价格冒高，可以理解，毕竟开发商也是商人嘛，谁不想自己的产品卖个好价？
价格冒进了，而目标任务、回款压力也大，怎么办？让利给购房人，给点优惠、降低成交价，这样的情况在品牌房企的一些楼盘中常见。而一些中小开发商的盘，目前则未发现有类似动作。
而有优惠或降价的盘中，整盘一起降的属于极个别，绝大多数是部分房源可获得一些优惠，如此，出现品质打折的概率就非常低了。这样的盘，一旦有优惠，购买成本能接受，为什么不买？
除非是本身品质档次就不高，而价格虚高，这样的情况，即便现在不打折，你买了届时或许也不得不要为此找开发商理论一番。
但需要注意的是，目前多数楼盘的优惠，并没有大肆宣传，还有些羞羞答答，仅仅是在“临门一脚”的时候才有机会，也就是你真的确定买了时才释放。
—— 伍 ——
不多说了，说多了，部分粉丝又要说，你们这个公众号就是看多，明明市场不好了，你还在这“托市”。
是不是看多或托市，你说了不算，我说了也不算，市场说了算。
最后要说的是：宁拆十座庙，不挡一桩婚；宁当十桩婚，不阻人买房。近期，我们想为部分粉丝争取点福利，在能力范围内，为少数买房人在部分盘争弄点实惠。
鉴于目前可以理解的原因，目前楼盘实惠不会太公开，如你正好想在近期买房，可关注本微并后台留言。
多的不敢说，几个盘还是可以争取的；实惠有多大，虽暂时还不太明确，但有个较为明显的价差，还是能争取的。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2018-12-22 10:52:35
