万科、海亮、雅居乐三盘近期推出的产品，均价在11500元/㎡左右，同在一个片区的中海新项目均价在14000元/㎡，至少要高出2500元/㎡左右。不少人要问：凭啥？有何不同于竞品的突出之处？
年底，随着中海、金地、金茂三个改善型“府”系项目接连问世，西安最南边的常宁新区再次凸显在购房人面前，突然间成为“改善梦想承载地”之一。
让酒师更感兴趣的是，多年沉迷于曲江的中海，2017年来相继在沣东推出中海·昆明路九号、城北推出中海太华府后，2018年落子城南大学城板块，是否一如既往地地展现中海的特点，并且给中高端置业带来新的体验？
酒师觉得有必要去实地考察一番。
—— 壹 ——
相较于其他片区来看，“中海·长安府”所处的常宁新区大学城板块对于不少购房者来说，还有些陌生。
酒师觉得有必要来说一说这个被称作“大西安城市阳台”的常宁新区。
2009年，西安第四轮城市规划修编“一城多心”发展格局，常宁新区成立，“山水之城”为建设目标，打造西安城市下一个“曲江”。
然而，近10年的发展时间，受制于区域交通、规划以及其他新区更亮眼的发展增速，让常宁新区鲜少在各大媒体、置业者讨论的购房区域“菜单”中。
转机发生在去年。2017年西安启动以高新区为引领，联动“航天基地+沣东新城+常宁新区大学城板块+科研院所”等为依托的“万亿科创大走廊”。今年，高新区向南扩张，建设中央创新区（CID）以及丝路国际中心核心区。而在区位上，常宁新区与高新CID“未来之瞳”形成无缝衔接，相互联动。
高新区南拓，从用地规划上来看，主要以产业、商务、办公为主。那么大量人口涌入，其所带来的巨量居住需求，和相对应的消费需求必将外溢至高新区域周边。那么从区域看，向西过渡至沣东片区、向东外溢至常宁新区。
这时，距离秦岭7.5公里、主城区12.6公里，与高新无缝衔接的常宁新区的任务也就非常明了，为承载大学城板块高知分子以及高新精英人士居住需求，提供低密的品质生态宜居住区。而同时，常宁新区丰富的科教资源，也将会输送至高新。
也因此，与高新中央创新区紧密相连的常宁新区将会成受益片区，而大学城板块，作为目前常宁新区发展最成熟的区域，成为的受益板块。
客观来讲，区域整体发展尚处于起步，在这里置业，存在一定的抗拒心理，是显而易见的。
但在酒师对于区域调研后发现，区域目前对于综合管廊、云轨、交通干道建设等市政配套以及潏河湿地公园、区域环境等生态治理都已在逐渐完善中，可以预想，随着区域高速发展以及高新中央创新区与常宁新区的联动发展，未来区域发展已然可以预见。
以高新为坐标，常宁新区所在位置，具有“近山不进山”、“离尘不离城”的特性，与高新、老城南乃至航天地板块，有西沣路、城南大道、子午大道、学府大道等贯通，对于在城南置业的人士而言，在道路交通的通达性和房价梯次的影响，区域选择的权重无疑在增加。
丨学府大道
这里目前不仅有着雅居乐、万科、海亮等多个盘，均价在11500元/㎡左右，可供刚需、刚改置业选择；同时，随着今年中海、金地、金茂，以及之前的恒大项目的面世，也为改善置业提供了选择。
—— 贰 ——
最近的一批房价公示信息显示，中海·长安府首次推出三栋精装高层和洋房，高层均价在14000元/㎡，洋房均价在18000元/㎡。要比区域内目前在售的万科、雅居乐、海亮项目高层房源高出2500元/㎡左右，比同板块的金茂府19448元/㎡的均价低5000元/㎡左右。怎么看其产品价值和价格？
从位置来看，中海·长安府位于学府大道与翰林路十字东北角，与同属豪宅的科技住宅项目金茂府为邻，形成学府大道上的高品质改善住区。
所在地段，西邻高新三期中央创新区（CID），项目的东侧、南侧为陕西师范大学、西北大学、西安外国语大学等高校以及一个商业综合体。北侧为交大一附院长安分院、樱花广场、万科生活广场、长安文化中心等生活配套，可以说配套基本完善，但目前，项目周边缺少有品质的基础教育配套。
这个将在未来得到解决。在现场了解到，在中海和金茂项目的南侧，也就是沿着学府大道北侧，规划预留了文娱和教育用地，后期将有中海和金茂分别建设。酒师想两个项目无论从产品调性还是品质属性上来看，引进的小学品质估计不用担心。
中海·长安府的案名，为何有“长安”二字呢？不是凸显项目所在区域，而是取意再现“唐都长安”的生活状态和人文美学。在项目的产品设计上，采用了中海产品系“流间大境”。“流间”什么意思呢？即：流动的空间、流动的时间。“大境”就是空间大的情境。
所以，如果你要问酒师对于项目产品的印象的话，就一个字：大！
1、楼间距大。项目的楼间距在50-70米，而建筑的高度不超过38米。楼间距比建筑高度大。
2、客厅大。中大户型的客厅基本采用西安目前少见的横厅设计。可以根据家庭生活的需要，从中分隔从两个东区，满足不同家庭成员休闲需要。
3、阳台大。阳台长度接近7米、宽度1.8米左右，加上外扩的弧形设计，为居家增添了可展现不同形态的休闲厅功能。
丨非常具有格调的售楼部
项目总占地197亩，建筑密度仅20%，绿化率35%。4500㎡中庭景观，约等于7个网球场、平均50余米楼间距、阔景阳台、宽厅设计等，处处体现产品“大境”之大。
而户型主要有四种，分别是：190㎡四室三庭三卫、165㎡四室两厅两卫、125㎡三室两厅两卫、95㎡三室两厅一卫。
1、190㎡四室三庭三卫：南北双阳台，户型方正。同样为大宽厅设计，空间设计也显得灵活多变。让酒师最中意的一点是，在老人房也设计了套卫，满足老人与家人不同的生活习惯，如起夜等也无需频繁打扰家庭其他成员休息。这一点，可以看出中海在户型设计上体现出来的人文关怀情节，值得点赞。而同样，南向双卧的大飘窗、大客厅、南阳台的大空间也同样让整个空间更显一种世家风范。
丨190㎡户型图
丨190㎡客厅样板间实景
2、165㎡四室两厅两卫：在刚刚看到这个户型样板间时，酒师确实被惊艳到了。大宽厅设计、U型大厨房设计，1.8米进深大阳台，空间感非常充足。与今年市场上常见的宽厅户型不同的是，它并没有采用独立环绕这种“器”字形户型，而是更加注重动静线，将功能空间与生活空间更有序的排放。
丨165㎡户型图
丨165㎡客厅样板间实景
3、125㎡三室两厅两卫：北、东双阳台，采光通风非常不错。餐客一体，采用宽厅设计。卧室空间感比较舒适，飘窗也十分宽阔。在中小户型中，这个户型算是选择。但稍有不同的是，与常规南向瞰景阳台不同，为了让户型更加方正，不显狭长，将观景阳台放置在东侧，并不是常规的南侧。这一点可以在实际看房时，根据自身喜好来评定。
丨125㎡户型图
丨125㎡客厅实拍
4、95㎡三室两厅一卫：南北通透，餐客一体的设计在视觉感受上显得非常大。主卧宽阔飘窗、南向阔景阳台，纵享“悠然见南山”的生活意境。稍显不足的是南北进深较长。
丨95㎡户型图
总体来说，中海·长安府项目确实也给人一种耳目一新的感觉。
165㎡、190㎡户型，甚至是125㎡的宽厅设计，打破了以往固有的空间格局排布，让整个空间有了功能化与灵动性，正如“流间大境”一般，在流动的空间与时间中，为居者随着时间更迭留下更多可能。
譬如新婚燕尔的小两口更喜欢将客厅一角做成灵动派对空间；而初为父母则更倾向于为孩子打造出一片娱乐天地；当子女成长，客厅则更多的是承载两代人关系的凝系以及与儿女的嬉戏空间；当功成名就之时，含饴弄孙，读书看报，侍弄花草鱼虫。
让居所有能力更有空间，去承载时间的变换。
不仅仅这样的产品设计在目前市面上非常少见，同时产品创新、细节提升上也同样让项目在高品质豪宅项目中更具有竞争力，亦对市场产品品质提升，起到了积极的促进意义。
而中海，也在样板间的整体细节中，极大的还原了业主未来生活场景。可以看到的是长安府的样板间都将非常占空间的门窗、室内管道排布做出了真实的样子...家是什么样子，样板间就是什么样子，大大方方、利利落落，让酒师非常喜欢。中海对于自己产品的自信这一点，我想实地看过样板间的朋友都会深有体会。
丨很多样板间追求空间感而刻意去掉的燃气管道
丨嵌入式可移动电源插座
—— 叁 ——
从年初10余家房企逐鹿常宁，中海脱颖而出，溢价率超100%拿地之后，酒师就一直保持关注。但从“产品面市”到“入市登记”，只用不到一周的时间。在酒师看来，作为新项目这样做似有些不可取。
但出人意料的是，在如此短的时间内，却能够在意向登记中取得在10-12月进行登记的同类盘中人气较高的成绩。这一点与中海自身品牌过硬有关，同时也从大角度上与常宁新区的未来发展有关。
目前看来，在区域现状、未来基本同等的情况下，中海·长安府的“贵”，不在于价格，而在其价值。
在购房时，很多人经常会参考别人对于一个区域、某个项目的评价或感官，从而就盲目的形成了对于片区、项目的初步感受。或好或坏，但一旦定性，对于片区和项目真实判读就往往会发生误导，甚至错失良机。就如沣东、浐灞以及如今的常宁一般。
所以，不妨在听取别人的建议基础上，综合利好落地、政策扶持、企业入住、产品品质等信息，进行综合评判，得出恰当的结论，作出理性的选择。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2018-12-09 19:13:51
