今天上午，一则令全球关注的大事，想必大家都注意到了：中美元首为贸易摩擦踩了刹车。消息一出，大家都似乎松了口气。对房地产而言，对缓解日益增大的的行业压力和焦虑无疑是有利的。
在9月份，我们曾预计四季度是全年买房较好的阶段。实践已经证明。
10-11月份，市场上房源供应的主力是均价在11000-12000元/㎡的房子，热盘成交量也是稳中有升；进入11月-12月，市场再度出现新的特点，价格差再度出现，从价格看品质的趋势再度明显。态势整体不再混沌。
那么，在当前气候下，12月份是不是年内的买房机会呢？
—— 壹 ——
这个问题的答案，潜藏在四个维度的态势中：
一是房源层面。房管局公布的信息显示，截止10月底，商品住房库存恢复到7个月的去化周期。库存周期从最短的4-5个月，到7个月左右，显示市场上存量房源在增加。而从11月份楼盘的登记和认购态势看，三分之二左右的盘“登记人数不足”，出现顺销，销售周期拉长。
二是价差拉大。在7月份之前，品质优劣从价格上看不出来，价差不明显，选好房的难度非常大。7月份之后，物价局控价态势空前严厉，老盘新推房源基本上不允许出现涨幅，于是我们看到，市场上11500-20000元/㎡的房源都有，产品也比较丰富。
三是转介盛行。转介一直有，在渠道销售成为卖房利器后，转介一度销声匿迹。在进入9月份之后，转介再度盛行。一套房转介费3000-20000元不等，有房源在售的、即将推房源的、尚未面世的盘等纷纷祭出转介法宝。这也可理解为市场态逆转，大家都在“抢客”。
四是折扣扩大。在7月份之前，开盘有折扣还只是在郊区盘出现，8月份之后主城区开始出现，买房可享受价格的3-5%优惠，11月份城南某盘价格刚公示，即在其基础上推出买房即享4-8%的折扣。还有“特价房”开始增多。这在一定程度上，可理解为少数盘价格下调。
个因素是大势影响，第二个因素是物价局控价，第三和第四个因素是年关将至，房企为冲年度业绩和回款需要。
大势和控价，短期难变。从房源、价格及房企需求看，12月份作为四季度的最后一个月份，确实是年内较好的买房时机。
—— 贰 ——
虽说，2018年是西安楼市的品质年，但是从前11个月的情况看，价格依然是影响买房决策的首要因素。那么，当前房价有没有涨，或者说是跌呢？
这个问题同样要从4个点来结合看，从单盘的价格走势可以看出：
1、部分老盘，前后批次房价相差不大。曲江、长安、航天、港务等区域都有，这个从房价公示中有明显感觉。
2、部分新盘的预期价格和实际价格有不小差距。尤其是近期公示的传说中被打造为“豪宅”的3个高端项目。好处是令企图拉高价格的盘有所畏惧。
3、少数盘的实际销售价和比公示价低。这个比较隐晦，开发商也不愿意公开宣传，去到售楼部才能知道。主要是受周边盘同价格水平滞销影响，而采取的策略。
4、总体房价呈现结构性涨跌，即中低价位房源占多时，总体房价呈现上涨态势；中低价位房偏少，高价位房偏多，则房价呈现涨势。因为目前月度房价、涨跌幅的统计，是按照当月备案信息汇总统计的，这个只能参考，还得以楼盘实际价格为准。
结论是：房价总体没跌。在不同阶段、区域和个盘表现不一。预计这样的态势还会继续一段时间。
—— 叁 ——
昨天和前天都有粉丝留言说，目前控价态势较严，对一些性价比高的盘，这一次登记了没买上，还可以继续等待，大有吊在一棵树上，不采下果子不死心的态势。
我的意见是：要不得。在看到合适的盘，销售态势不错的情况下，尽早出手。
虽然现在买房难度比年初要宽松很多，房源可选面也广。但有几个情况要注意：
1、大势短期难变，但西安楼市小周期说来就来。7月份，受坚决遏制房价上涨影响，8月份突然高烧就退了；这一次中美贸易摩擦踩刹车，说不定啥时对楼市效应就会出现，至少过了12月，价格和房企心态会怎么样，目前难预测。
2、决定买不买，房贷利率因素不容忽视。目前个别盘银行的利率在5.88，这比去年底和今年初的5.4左右，还是在悄悄中上升了。这是受金融形势的影响所致，未来会不会因为大局的缓和而有所降低，现在不好说。
3、价格更高的房源，正在进入市场。这个是早在9月份就提醒过的事。从进几次的公示看，均价在13000-14000元/㎡的房子正在批量入市。当11000-12000元/㎡的可选房子逐步没有了之后，还买不买？难接受，就只能到曾经看不起的郊区了；买，比现在价格更高。届时，将面临新的难以选择。
我不赞成之前某些说法，比如受什么令影响，2019年度春季房源会紧张，正如年初对“年内整体均价要上20000元/㎡”的说法嗤之以鼻一样，我们需要的是把握当下。
等待的前提是：你的收入涨幅远远跑赢房价；即便跑赢了，你看中的房子还在。
言及此，可能会有人认为，房子卖不动了，你这是在为市场打气，忽悠人呢，如果这么认为，我也没啥可说，相信更多人会因此有自己更加理性的判断和决策。
一个很现实的对比，从8月份开始，市场态势似乎又回到了这一轮火爆起来之前，但是房价呢？没有回到过去，也不可能回到过去。
如果现在不买，到明年一季度会怎么样？谨慎看，不会比现在更好。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2018-12-03 08:11:36
