电建搅局,紫薇南进:15宗土地成交,地市暗流涌动!

近期西安和西咸新区的土拍，颇有看点。从11月14日到23日，共成交了15宗地，迎来了近期土拍市场成交的一个小小的“井喷期”，但高陵在继上次出现流拍之后，近期依然出现一宗地的流拍，可谓热中有冷。

15宗地的亮点有二：一是紫薇地产获取了高新国际社区的首宗建设用地，楼面价约7900元/㎡，一时惊爆眼球；二是独居西咸能源金贸区十年，颇有些寂寞的阳光城，迎来中电建地产的搅局夺地，可谓惊天破围。

这些地块的成交，对市场有何影响？地市的冷热与房市的冷热有何关联？

—— 壹 ——

11月14日，西咸新区能源金贸区两宗土地成交，一宗是居住用地，一宗是文教用地。编号为XXFD-JM03-64的居住用地被西安中电建置业有限公司摘得，该宗地107.9亩，成交总价84730万元，溢价率47%，折合亩单价785万元/亩，楼面地价4711元/㎡。

XXFD-JM03-64宗地详情：位于丰安路以南，石化大道以北，尚航六路以西，尚航七路以东，面积为107.9亩，土地用途为住宅用地。容积率大于等于2.0小于等于2.5，建筑密度小于等于20%，绿地率大于等于35%。土地出让年限70年。

从地块所在的板块发展看，近年来，西咸新区管委会、西咸青年创业园、西咸金融港、西咸商务中心等商办、产业项目在此纷纷落地，该地段也是“科技创新引领轴”的北端，规划建设的大西安新中心CBD范围之一。

2018年初西咸新区对此规划进行了新的加持，规划的12、16号线在此经过并设有站点，同时规划了2所小学、1所初中、1所高中，1所国际学校、1块商业用地。规划如期实现的话，地段的优越性非常明显。

中电建所拿地块位于上林悦北侧，规划的商业地块和学校的南侧、12号线地铁站的南侧。地块的价值在未来是不错的。本应是阳光城的囊中之物，没想到被中电建虎口夺地，上演惊天破围之举。

阳光城在此盘踞10年，先后开发后西西安小镇、巴塞阳光、蔷薇溪谷、西西里、沣太花园、官邸、上林悦等组团。借助于区域发展利好、前两年市场的走人，阳光城壹号2017年卖了100多个亿，大西安罕见，可谓1年之饱弥补9年之饥。

据悉，该宗地吸引了中粮、金科、新城、阳光城、平安、中天旗下公司和成都德商达置业等参与抢夺，最终中电建突围。这对于板块楼市发展来说，是好事，有竞争才有压力和动力，有比较才有优劣。很期待下一个会是谁？

虽目前尚未知中电建对该地块的产品如何规划、服务及品质如何，但对于市场和阳光城来说，将有了比较。对此，阳光城在时间，对这位新伙伴表示了难以猜度其心态的“欢迎”。

另一宗地文教用地则被阳光城如愿以偿地摘得，不过着这块编号为XXFD-JM05-02-13的45.67亩地是西工大附小用地，学校已建成开学，摘地是为了完成相关手续。

XXFD-JM05-02-13详情：位于沣泾大道以西，丰明路以北，金融一路以东，丰登路以南面积为45.67亩，土地用途为科教用地，容积率大于等于0.5小于等于1.0，建筑密度小于等于28%，绿地率大于等于35%。土地出让年限50年。

关于上述地块所在片区的规划，可参阅本微2018年3月1日所发推文：《地铁+学校+商超：看完这规划，已买的人有了进一步的“骄傲资本”！》。

—— 贰——

11月21日，高新国际社区（应是梁家滩国际社区）两宗住宅用地GX3-44-5和GX3-44-4共152.794亩被西安紫薇地产以起始价摘得，成交总价达11个亿，亩单价约790万/亩，楼面地价约7900元/㎡，被认为是当前高新三期土地价值的支撑标杆。

GX3-44-5宗地详情：位于国际社区大吉一路以东、大吉环岛以南，净用地面积27.057亩（不含代征路6.719亩）。用地性质为居住，容积率不小于1.2不大于1.5，建筑密度不高于20%，绿地率不低于35%。地上建筑面积不大于27000㎡；地下停车建筑面积不小于8235㎡。宗地按照不低于住宅总建筑面积5%的比例实物配建公共租赁住房。土地出让年期70年。

这块地成交价为21371万元，亩单价约789万元/㎡，楼面地价约7898元/㎡。

GX3-44-4宗地详情：位于国际社区大吉一路以西、大吉环岛以南，净用地面积125.737亩（不含代征路19.491亩）。用地性质为居住，容积率不小于1.2不大于1.5，建筑密度地块分界线以西不高于28%、地块分界线以东不高于20%，绿地率不低于35%。地上建筑面积不大于125700㎡；地下建筑面积不小于55925㎡，地下停车建筑面积不大于34883㎡。土地出让年期70年。

该宗地要求配置小区级幼儿园，用地面积不小于4.5亩，不少于12班，性质拟为公办；同时，按照不低于住宅总建筑面积5%的比例实物配建公共租赁住房。该地以100001万元成交，折合亩单价约795万元/亩，楼面地价约7953元/㎡。

早前的信息显示，高新国际社区（也即梁家滩国际社区）是西安市为了解决在西安工作和生活的外国人为主而单独设立的一个涉外社区，按照国家化视野和一流标准建设。

原紫薇地产掌舵人韩红丽女士已带团队为此埋头苦干了多年，几年前紫薇地产原总经理曹靖也加入到其中。很难说，此次紫薇地产在此拿地与其有何关联。但是，从今年泾河新城、华美十字、青龙寺地块的成交看，本土房企由其本土国有房企，还是在“破荒”或“啃硬骨头”的关键时候体现了其责任和担当，这一点无疑是值得肯定的。

关于国际社区的情况，不妨参阅本微2016年12月23日的推文《18.72平方公里！西安迎来一个国际化城市功能新区！》了解国际社区的简况。当然，距离推文发送的时间已过去近2年，国际社区的建设必定也已发生了新的变化。从目前高新区发展的态势看，国际社区的建设对高新三期来说，是一个亮点。

但因此说，这块地的成交，对高新的房价，由其是高新三期的房价支撑有多大影响，建议还是孤立地看待。高新的房价，不是某一个地块成交价的高低决定的，而是与其城市发展、产业发展及因此出现的人口吸附效应密切相关。

—— 叁 ——

11月20日，沣东新城再次成交5宗地，均已起始价成交。分别被沣东实业、枫林印象、沣东地产、世元中川获得。这已经是年内沣东第二次出现土拍大单了。

地块一：FD4-10-9，位于沣河东路以西、沣河以东，面积为22.7亩，土地用途为商服用地。容积率大于等于1.2小于等于1.5，建筑密度小于等于50%，绿地率大于等于25%。土地使用年限40年。沣东实业摘得。

地块二：FD2-13-11，位于西三环以东、红光路以南，面积为6.819亩，土地用途为商服用地（四星级酒店用地），容积率大于等于3.0小于等于3.8，建筑密度小于等于50%，绿地率大于等于25%。土地使用年限40年。西安枫林印象摘得。

地块五：FD3-14-5，位于沣东大道以南、沣泾大道以西，宗地编号为FD3-14-5,面积为29.807亩，土地用途为商服用地，容积率大于等于5.0小于等于6.5，建筑密度小于等于45%，绿地率大于等于25%。土地使用年限40年。沣东地产摘得。

而地块三和四则由重庆东原房地产开发集团有限公司和成都华宇业如实业有限公司由为股东的西安世元申川置业有限公司摘得。地块位于枣园西路以北、阿房路以西，共约110亩，成交总价7.39亿元。

地块三：FD2-5-22，位于枣园西路以北、阿房路以西，面积为15.298亩，土地用途为商服用地。容积率大于等于4.5小于等于5.5，建筑密度小于等于50%，绿地率大于等于25%。土地使用年限40年。成交总价6.25亿元。

地块四：FD2-5-21，位于枣园西路以北、阿房路以西，面积为95.476亩，土地用途为商住用地，按照建筑面积分摊，其中住宅用折合93.334亩，商服用地折合2.142亩。容积率大于等于2.0小于等于2.8，建筑密度小于等于26%，绿地率大于等于35%。土地使用年限住宅70年、商服40年。成交总价1.14亿元。

这5宗地中，沣东实业的楼面地价较高，为4022元/㎡，为沣河东岸的商服用地。其它4宗地的楼面地价在1025-3509元/㎡，在沣东新城来说，基本处于正常水平。按照容积率看，未来产品的价格不会比目前的房价水平高多少，主要看产品和届时的市场态势了。

—— 肆 ——

11月23日，西安饭庄总店原址地块成交，地籍编号为BL4-7-86，7.009亩，以起始价21230万元成交，竞得单位为西安饮食股份有限公司。亩单价约7182万元/亩，楼面地价约21332元/㎡。

BL4-7-86宗地详情：位于碑林区菊花园以东、东大街以南、章府巷以北。净用地折合7.009亩，不含代征道路3.676亩。用地性质为商业用地，容积率不大于5.05，建筑密度不大于79.4%，绿地率不小于16.5%。土地使用年期为40年。

11月14日，西咸新区的空港新城和秦汉新城，还有五宗地住宅及商务用地以挂牌方式出让成交，分别被绿地集团、西安西北航空中心、中铁二十局集团等房企摘得，除了两宗地有不小溢价成外，其它都是以起始价成交。

其中，XXQH-WB03-06-04地块为133亩商住用地，商住比例3：7，西安西北航空中心有限公司在曲江大唐不夜城、荣民置业、平安陕西地矿等的竞争中摘得，以92710万元，成交溢价112%。这是近期成交的15宗土地宗溢价的。

据悉，西安西北航空中心有限公司股东为甘肃省新世纪投资控股集团有限责任公司，新世纪是甘肃省知名民营企业，在西安有广成大酒店等项目。

XXQH-WB03-06-04宗地详情：位于兰池二路以南、兰池大道以北、秦宫三路以东、秦宫四路以西，面积为133.07亩，土地用途为商住用地。其中：地块一土地用途为住宅用地，面积为92.095亩，容积率大于等于1.5小于等于2.0，建筑密度小于等于25%，绿地率大于等于35%；地块二，土地用途为商服用地，面积为40.975亩，容积率大于等于4.0小于等于4.5，建筑密度小于等于45%，绿地率大于等于25%。土地出让年限住宅70年，商服40年。

XXQH-WB03-06-02地块为住宅用地，中铁二十局集团房地产开发有限公司在上海大发、旭辉、启迪控股、陕西煤化、平安等6家竞争中摘得成交价为83910.0万元，溢价47%，折合亩单价约575万元/亩，楼面地价约4313元/㎡。

XXQH-WB03-06-02宗地详情：位于兰启路以南、兰池二路以北、秦宫三路以东、秦宫四路以西，面积145.917亩，土地用途为住宅用地。容积率大于等于1.5小于等于2.0，建筑密度小于等于25%，绿地率大于等于35%。土地出让年限70年。

近期也有土地继续流拍的，依然是高陵的地块。11月21日，西安市土地交易中心公告称，地籍编号610126002110GB00002地块“因竞拍人数不符合规定”而流拍。

610126002110GB00002地块详情：位于泾渭新城陕汽北侧规划路以南、渭华路以西，总用地面积折合52.66亩，净用地折合44.408亩，代征路折合8.252亩。用途为居住用地。容积率不大于2.5，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35％，土地使用年期为70年。

从土地市场的近期态势看，西咸新区能源金贸区、沣东新城、秦汉新城等区域的土地成交趋热，这与未来城市发展空间和态势有关。而高陵下半年以来土拍趋冷、流拍增多，同样与区域发展和地块周边的成熟度欠缺所体现出的价值性不无关联。

地市如房市，有价值高低，未来则可能反映在产品和房价上。地市出现的状况，也值得买房置业尤其是带有投资性质考虑的人士参考。

部分图片数据=西安土地，特此感谢！

编辑=周鑫 编审=徐红