想降不敢降?西安开发商得了“尴尬癌”?!

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最近，各地的地产媒体都发文称“着凉了，打折、降价”，好像楼市已进入“寒冬期”。但记者查询近期的公示价，发现西安房子并没有降价多少，难道大西安头顶上就没有“乌云”？

其实不然！

纠结！想降不敢降啊！

最近发现市场有个很奇怪的现象，很多开发商想降不敢降。

比如西安某盘，14-15年差不多拿的地，16年五六千依然卖得不好，后来赶上了大形势，卖到九千多了，你可以算笔账，1000套房子，就净涨价的这块差不多就是一个亿啊。所以老板赚了钱，现在剩下几栋楼，卖不动了，其实降到八千多卖依然在赚钱，就是不敢，怕之前业主砸售楼部，更怕越降价越没人买！

其实这个盘不是个例，类似的楼盘应该不在少数，大家回忆一下14-15年拿地，卖个六七千，目前还有在售房源或预售房源的项目，西安还有很多，比如三迪枫丹、天琴湾、西港碧水湾、海伦国际......。

这些开发商经历过上一波“冷冻期”，又赶上了这一波暴涨，一路从低走高，却不曾料到房价犹如过山车，忽涨忽跌，上去容易，下来可有点难了！

不是不想降，是怕降了有人砸售楼部，更怕一降更没人买了咋办？

西安房价到底会降吗？

看了目前的市场行情，那西安房价到底会降吗？可以从两个维度来分析：一是得先看看有没有降的空间，二是得看开发商降价销售的意愿有多强烈。

1.西安房价有没有下降的空间？

主要是从目前房子的成本价构成，以及去年到今年西安土拍的基本情况这两点来分析。

如果之前有所关注，你就会知道，去年到今年夏末，其实土拍的行情一直都是比较好的，好到什么程度呢？高陵土拍出价高到熔断，鄠邑土拍溢价500%，结果就是高陵、鄠邑部分地块楼面价达到3000元/㎡左右，更有甚者临潼楼面价达到5810元/㎡，这样的楼面价，丝毫不亚于2015年西安市内平均2000-3000元/㎡楼面价啊！

所以，价格能降吗？按这楼面价也降不了太多。

之前给大家也算过房价的成本，当时给出过公式：

房子成本=土地成本+建安成本+财务费用+税金+其他费用(融资、管理和营销等)

除土地成本（楼面价+土地契税+市政配套费）外，根据目前的市场行情，房子成本的“建安成本+财务费用+税金+其他费用(融资、管理和营销等)”构成，我们管它叫做“其他成本”吧，大约为5500元/㎡。那么楼面价拍到3000元/㎡，我们大概也就能估出房子的成本价约在8500元/㎡左右了。

开发商要降价，无非就是少赚点更甚者保本快速回笼资金。

2.开发商降价销售的意愿有多强烈？

说白了，要是资金能撑住，谁想降呢，要是资金链濒危，冒着被砸售楼部的风险，也得赶紧降价出货回钱，如果资金链够坚挺，完全可以再撑一撑！

不过，从了解到的实际情况来看，想降的还是大有人在的。据十大房企2017年年报数据显示，2017年十大房企负债率约在73%-89%之间，品牌房企尚且如此，那小开发商又有几家资金链不紧张的？

更何况，年底任务重，回款才是王道。懂行的都知道，到了年底开发商要给银行、建筑公司、广告商、活动方等很多合作方结款，催账的一波一波来要，房子又销得不景气，能不着急吗？

想降价应该是隐藏的心声。

这房价，为啥想降不敢降？！

尽管受楼市“凉风”影响，大多数房企都已启动了“全民营销”战略，但反馈到市民身上的也就是每天接到的售楼电话多了两三个而已，西安市场上目前还没有出现“明目张胆”的降价现象。

那西安开发商究竟为啥不敢降价？

因为在楼市大涨行情中，开发商给自己同时埋下的两个炸弹。

其一，跟风涨价，可跟涨容易，降价难。

为啥？怕维权啊！

本来是个五六千的盘，一下疯涨到一万，套了一批刚需、炒房客等等，然后行情不好了要降，谁能同意？

其二，行情好时都规划大户型，去化难度陡增！

很多开发商根据去年到今年上半年的市场行情，规划了一批改善产品，一窝蜂的三四室也就是大户型产品，连很多刚需楼盘也是这样，现在规划已定，产品设计没法改，遇到楼市行情不好，更是加剧了去化难度！

比如130平米，按8000元/㎡出售，总价也是在过了百万了，现在的小刚需谁能承受得起，大面积房源在市场冷淡时，更难出手。

降or不降？全民营销已悄然启动

回想这一年来西安楼市的行情，可谓炒房、抢房、退房、维权通通来了一遍，戏剧场面之大，可能近十年来都难得一见！

年初，西安房价领涨，68%的涨幅让大西安可谓“红极一时”，那时候，逢开必卖，万人抢房都成了常态。

谁料一入秋，竟也凉的这么快！

看看目前的行情，去化率高的楼盘，大多如万科之类地段可以、价格较低，也就是性价比较高的楼盘，但从意向登记趋势来看，还是得“满分”的楼盘越来越少。尤其是地段偏一点的项目，无论大小开发商都卖不动，位置好一点，价格合理的倒还行，这就是市场真相啊！

卖不动的开发商咋办呢？迫于压力想降价又不敢降，尴尬的只得“偷梁换柱”了！

比如，7-8月时，高陵某盘，洋房精装卖1.1万，面积还都是140-160的大面积，剩下600多套死活卖不动，最近换成毛坯卖9000多。

毕竟精装换毛坯是惯用的，且不失体面的一种降价伎俩。

还有的，一些品牌楼盘开始走起了亲民路线。

比如浐灞一位洋房世家，洋房挂出来一周了，价格很美丽12500元/㎡的起价，地段也不错，高层约在10900元/㎡左右，去化就还不错。

如果细心一点，你还会发现，全民营销已经重启了。

比如近期9妹就接到的不少卖房电话，可以发现一个现象，有不少置业顾问，同时兼职着其他楼盘的销售工作，可见，全面营销已悄然启动！

不过虽然全民营销已启动，但折扣优惠还是避而不谈的，接到的电话虽多，但是问有没有优惠，却只说让去售楼部看看再说，不敢公然放优惠，也是西安房价“尴尬癌”的一大体现啊！

“寒冬”将至，有经验的开发商当然知道如何保暖。全民营销已启动，想必折扣优惠、工程低价房已经在路上了。接下来，西安楼市的剧情将是继续在纠结中度过，还是来个痛快的“一降到底”，咱们走着瞧吧。

来源：安家西安