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前 言
目前几乎全网都在唱跌楼市。但市场不能“以全概偏”，毕竟部分城市的案例，并不一定能概括到国内所有城市，网络一片哀鸿遍野，并不能代表自己所在的城市真跌了。
楼市二八定律也适用于此，在80%城市回调下跌的阶段，总是还有那么20%的城市，仍然处于高位期，甚至是上行期。
什么样的市场叫跌了？换句话说，如何判断自己所在的市场是否真的跌了？
我想从以下几个信号去判断，要比在网上看遍各路文章更真切务实：
信号
1
土拍是整个中国行情的晴雨表，当土地市场流拍的信号新闻频出，不用怀疑。市场好的时候再烂的地都可以拍出地王，市场不好时候优质地块也难逃流拍命运。
整个2018年前三个季度，有统计的国内大中型城市流拍土地超过900宗。
2
实地看房是了解实情的渠道，没有之一。售楼部的人数直接和市场的上下行成正比，准确率99%。犹记得2016年2017年，甚至2018年初售楼部的一片火热，小编年初在楼盘走访时，不少售楼部甚至需要排队讲解沙盘区位图，因为沙盘周长不够大，围着占不了那么多人。
这让我想起当初，郑州市场灼热时开盘的盛况，从最初的售楼部内开盘转移到售楼部外搭大棚开盘，再到后来的星级酒店开盘，甚至是停用的候机楼开盘。这还没有结束，其中有家楼盘认筹人数太多，选择了在会展中心开盘，客户加安保加销售最终当天超万人齐聚，轰动了整个房地产界。
楼市下行期的售楼部犹如一潭死水，无论是工作日或者周末，都是三三两两。
3
小蜜蜂也是市场的晴雨表，只是没有售楼部来的那么直接。市场火热时，拓客小蜜蜂都能被拉到售楼部当置业顾问杀客卖房；市场下行时，置业顾问都要被派出来当拓客小蜜蜂拉客发传单。
当你在一个售楼部看完房，出门就被骑电车的大妈或者大学生围着，求你去看另外一家楼盘的时候，不用怀疑。市场要么在明跌，要么在阴跌，也是个横盘。同理，电话营销也一样，行情好时。保安都能被安排在售楼部接电话。行情不好时，置业顾问全都被派去打电话CALL客。原本安静的手机，突然卖房电话多了起来。
4
精装改毛坯是市场下行惯用的手段。以中部省会郑州为例，当初为提高溢价大量楼盘将毛坯房加装价值不足千元的装修，同时提高2000-3000元不等的单价。
相反，在新一期，甚至是新开几栋房源，原本的精装房又变成了毛坯。曾经讲来讲去的精装好，精装省心省事话锋一转变成了毛坯好，毛坯自由个性选择空间大。
实则是变相降价。毕竟楼市下行期，购房者赤裸裸的降价，闹不好是要被砸售楼部。近期最典型的例子便是网传降价100W的，厦门万科白鹭郡，其实毛坯价格没变，只是从强制精装改为毛坯+选配底价装修，但不得不说，直面上看的确是降价了。
5
各种名目林林总总的打折是售楼部无论市场冷热，降价涨价都会存在的东西，但市场下行期，折扣总是更加明显。
碍于不敢明显降价，在此阶段原本的常规99,98折之外，一定会出现各种神神秘秘的总裁特惠房源，以及所谓的差楼层房源，之前退订的房源等等。这些房源其实本质上就是正常房源，只是给降价加了个包装。
印象特别深的是，在一个楼盘，离开售楼部的那一刻置业顾问感叹的说，唉你今天不定，太可惜了，不然我这还有总裁特批的额外优惠。
6
正常情况下，房产网站额标价相对于市场总是滞后的。也就是说房价上涨期，在网上看到的房价往往到售楼部买不到，或者仅有那么几套非常差的户型楼层位置。
而房价下行期，情况恰恰相反。
比如图上为融创厦门一楼盘的均价，38500。
你猜我们去售楼部之后问到的价格是多少？售楼部置业顾问说37000左右。注意只是所谓的均价，实际价格多少呢？低楼层特价房如果全款付竟然不到31000。而大部分房源都在35000以内。这其实并不是因为楼层差导致的，而是整个项目实际上是明显的降价了。买过房的都知道，市场行情好的时候，好楼层和差楼层，价差不过千。
所以，你在售楼部问到的价格低于网上标得价格，基本上就是降价的信号了。
7
部分城市房管局比较透明，网络上可以查到每一批房源的备案价。比如西安所有在售的房子，预售批下来之后都会有对应的房源价格表在网上公示。各位读者可以到自己所在城市的房管局网站或物价局网站上查询。现阶段绝大多数城市是单合同没有捆绑的，结合备案数据来看，是否降价一目了然。
8
低首付也是楼市行情差时最常见的情况。延迟付首付，只是最基本的。两年三年分期付首付都是标配。部分区域甚至可以做到0首付，0首付分两种，一种是订房不需要首付，隔半年或一年付一定的首付。另外就是备案价格高于实际的售价，全部房款从银行贷款贷出。当你看到有零首付或者大量的分期首付出现的时候，楼事一定是下行期！
9
二手房是相对于新房更能体现出整体行情走势的。是没有管控涨跌随意，第二是没有开发商这个主体主动哄抬，更多的能体现出市场的变动。当你发现家附近的二手房门店关门的时间变早了，开始有门店关门转让了，根本不用去问房子有没有降，这已经是市场降价最直接的体现。
比如最近长沙传出新闻，顶峰期3000家二手房门店已经缩减到如今的1000多家。
同时，你看诸如链家之类的二手房网站，现阶段很多房源的已发布时间两个月以前，三个月以前的比比皆是，两三个月都没有卖掉的情况不是因为房主要价高，而是市场在走跌。因为市场好的时候，不管卖的再贵，总有人闭着眼睛买。
10
拉横幅，因为维和权这个词比较敏感，所以小编就用拉横幅来代替了。市场好或者不好都会有人拉横幅，但内容和时机明显不同，市场上涨期，拉横幅总是在交房前和刚交房，条幅多是写什么质量差，装修差之类的实质性问题。期望的也是开发商能把项目再投入改造提高。市场下跌的时候，拉条幅总是毫无征兆，业主发现优惠方案变了、业主发现精装改毛坯了，主要是业主发现现售的房源比原来的自己买的价格低，拉横幅活动便会迅速展开，横幅内容各式各样，但诉求都一样，退差价！真退房？不存在的。
总 结
1
以上信号是最能明显看出房价下跌的，只要有一半符合，基本可以断定所对应的城市或地区处于降价阶段，当然前期备案价严重钳制的区域除外，比如环深的惠阳之类区域，基本不会出现降价，所以只出现了低首付现象。
2
一些房价统计的公布不可全信，不少城市为了让数据看起来不那么扎眼，把县城房价融合到市区房价中，过分至极。在近两年这一波几乎翻番涨价潮中，不升反降。
3
不要过分依赖房企公布的去化率（也就是开盘的成交率）来判断市场走势。毕竟都是可以造假。
4
国人一贯的追涨杀跌，但在房地产市场其实更应该反向操作。如何在房价回调的阶段性窗口期，让自己无处安放的身躯能有更低的成本上车，才是刚需最应该做的。
西安特价租房2018-11-06 18:45:40
