今天（10月28日），西咸新区开发建设管理委员会和西安市住房保障和房屋管理局联合发布《关于西咸新区涉及西安行政区住房保障和房屋管理职能移交公告》。
公告明确：11月1日起，西咸新区辖区内涉及西安行政区的「住房保障+房屋管理行政+社会管理全部职能」，由西咸新区国土资源与房屋管理局承接、办理。
这意味着，现由西安管理的西咸新区沣东新城的房地产开事务，将正式移交给西咸新区管理，这对市场、购房者来说意味着什么？
—— 壹 ——
先回顾100余天前，西咸新区的一则公告。
7月13日，在西安房价大热、影响到西咸新区部分区域之际，西咸新区开发建设管理委员会办公室突然发布《关于开展商品房销售价格申报公示工作的公告》。
公告核心要点为：
1、自2018年7月16日起，房地产开发企业在西咸新区辖区882平方公里范围以内（不含反托管的12.6平方公里）的新建商品住房（含已领取预售许可证但尚未售出的商品住房）均列入商品住房价格申报范围。
2、沣东新城被要求辖区所有房地产开发企业均应对所售商品住房价格进行申报和公示。空港新城、泾河新城、秦汉新城、沣西新城辖区所有房地产开发企业均应对所售商品住房价格进行申报。
而在更早些时候，也就是进入2018年之后，西咸新区其它四大新城的商品房项目的预售证，已经由西咸新区统一审发。
此次，随着沣东新城的房地产管理移交西咸新区，意味着西咸新区五大板块房价管控将同步西安，并直接由政府管理，另一个侧面也意味着西咸新区“地位”再上台阶。
—— 贰 ——
受西安影响，西咸新区的房价也开始抬头：2017年沣东新城意外成为“网红区域”，房价一跃进入万元时代；2018年，沣西新城的房价进入活跃期，房价已经在8000-11000元/㎡，秦汉新城、泾河新城、空港新城等房价也逐步趋于活跃。
从地理位置看，位于西安主城区西侧和北侧的西咸新区，在大西安发展进程中，将是城市发展的新热点，也是未来城市的看点，更是未来楼市的主战场。而这态势已在今年开始显露苗头。
2018年以来，沣西新城两宗土拍大单的出现，助推了沣西新城房价的活跃和上升；此后，沣东新城、秦汉新城、泾河新城连续成交数宗土地，土拍大单相继产生。
而事实上，从今年4月开始，西安土拍再次向新区外溢，在7-8月已达到了一轮拍地高潮：
7-8月，西安市共成交47宗商业及住宅土拍，包含39宗住宅和商住用地，7宗商服或商业用地及1宗小学用地。成交面积达209.32万㎡，成交金额达135.71亿元。
其中，西咸新区成交17宗，占比全市36%，高陵7宗占比15%，临潼5宗占比11%。
不难看出，热度与市场的走势正在西咸步步为营，更像一块肥肉，在经济紧缩的大背景下，仍被胃口好的房企及买家瞄准填充着。
在华润、中海、恒大、阳光城、蓝光、碧桂园、新城控股、绿地、星河湾、启迪控股、金科进入西咸新区之后，2018年里，新增万科、中南、保利、金辉、经发、旭辉等品牌房企相继进入，而更多的房企还在继续跟进。
建设用地的潜力巨大，土拍态势的激烈，预示着从明年起，西安楼市的战场将逐步西移北进；从更长远的一点时间看，未来西咸新区五大新城将成为楼市主战场。
基于前瞻性的考量，此刻，统一房地产开发建设管理，不仅是西咸新区管理功能的强化，对于西咸新区五大新城的房地产有序稳健发展，保持房价的管控，也很有必要。
—— 叁 ——
众所周知，目前西咸新区五大新城中，沣西新城、秦汉新城、泾河新城、空港新城，包括西咸能源金贸区暂不执行限购政策，唯有沣东新城与西安主城区一样执行限购、房价审核和公示。
那么，11月1日起，沣东新城房地产开发管理归西咸新区国土资源与房屋管理局承接、办理后，沣东新城会不会走出限购范围？
酒师觉得，可能行不大。
这个逻辑是：
从大的层面讲，现阶段楼市调控“只紧不松”，不要幻想大宽松，这跟片区归哪儿管没有太大关系，更何况西安是这一轮楼市调整中的风向标城市，更不可能先开口子。
从城市的角度来说，西咸新区在地理位置上接驳西安和咸阳，是大西安布局中最重的板块之一。而沣东新城则是西咸新区离西安主城区最近的区域，占据了西咸新区50%的人口和GDP贡献，其“有规划、有产业、有人口” 这些核心优势和重要性，等同城六区，更是西咸其余区域无法比拟的。
而在近两年网红片区的火热带动下，沣东房价上涨速度不次于西安重点片区。据西咸业内透露，“沣东在半年内消化了近3年的库存，从而成为西咸新区一个限购区域”。
在这种情况下，当一个片区放松限购是需要条件的：比如库存大到积压市场，各方压力过大时，政府会适当放松限购，争取更多人口，保持持续不断的购买力去维持楼市稳定，长足发展。
从这些角度和热度看，沣东新城显然都不在范畴。
此刻，不仅沣东新城走出限购的可能性不大，而且随着西咸新区的建设进程加快，部分板块率先发展成熟，房价的高涨，酒师预判，未来“因区施策”的可能性反而在逐步加大。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2018-10-29 02:13:53
