西安二手房市场调查:成交下滑,有价无市!

源起“坚决遏制房价上涨”，楼市的“秋凉”之风，正在影响西安。新房摇号不难了、中签率也高了，西安二手房市场率先感觉到了这份“凉意”：成交下滑、有价无市！

这一点在粉丝给我们的留言中也能看出端倪：

@年华小春：最近西安二手房市场冷淡了很多，二手房现在是有价无市。有些业主报价还是以前4-5月份市场火爆时的价格。但最近西安市场真的凉了，根本就没有客户，二手房成交量几乎就没有，房价回落了，其实最近的房价回落很多市民也知道，很多人在等金9银10，把自己房子卖个好价格，但是今年估计金9银10，火爆不了，市场会很冷清，市场依然是新房的市场，限价。

（留言时间：2018-08-24 13:41:31）

当前，西安的二手房市场情况到底怎么样，成交量价到底是在继续涨，还是果真是有价无市，或者价格出现松动？

在继西安房租大调查之后，我们对二手房市场进行一些基础调查，看看到底是个啥情况。

—— 壹 ——

先看看今年上半年西安二手房的态势。

从链家提供数据看，上半年西安二手房市场的基本特征是：房源多，价格涨，成交快。

一季度，二手房成交均价在8000-12000元/㎡之间，约占总体43%；12000元/㎡以上成交占比42.6%。进入二季度，12000元/㎡的占比大幅上升，占总成交约81%。部分区域价格上涨幅度达到10%。

从区域成交均价看，高新的一直处于。从价格增幅看，高新区域和浐灞区域的成交均价上涨幅度较大。浐灞区域在上半年里量、价都提升较快，目前整体均价在12000-13000元/㎡。高新区域月度涨幅时达到10%，成交均价在16000-18000元/㎡，是拉动价格上涨的原因。曲江区域价格涨幅则不大。

上半年的成交总价集中在80-120万元，总价走高、户型选择向大，更多的改善型置业趋向选择二手房。进入6月份，约66%的购买者在7天以内就能确定购买，成交周期缩短。

随着价格涨幅扩大，上半年二手房挂牌数量也有所增加，6月份挂牌数量为2.5万套，7月份二手房房源新增到28727套，新增3727套。截止8月，西安市房管局发布的数据显示，全市登记的二手房登记约有3万套！

成交量上，6月份以前也比较可观，每月有数千套。但进入6月份以后，成交量开始下滑。

官方数据显示，6月份成交4917套，环比下降32.39%；7月份与6月相比，成交量环比降幅为7.4%；8月份截止目前，也仅有1000余套成交。近3个月成交下滑趋势明显。

这一情况，在二手房门店有直观的反映。玛雅房屋陕西总部店东委员会主席李先生透露，“从我们城南这几个店的情况看，二手房的房源增加不少，但成交量与前几个月相比也有所下滑，达50%。”

|来源：房天下二手房数据中心

再看看西安二手房的价格是个什么情况？

为了确保数据真实性，我们对多家数据做了对比：

中国房价行情网及安居客有关二手房市场数据显示，6月份西安二手房均价为11981元/㎡，而截至7月23日，为均价12244元/㎡，环比上涨2.20%。

据房天下二手房数据中心数据显示，6月份西安二手房均价11903元/㎡，7月二手房均价12216元/㎡，环比上涨2.63%。

而国家统计局的数据则显示，7月份西安二手住宅销售价格环比上涨1%，同比涨幅为9.7%。与6月份相比，价格环比涨幅回落0.6%。

无论西安二手房总体均价环比涨幅是降还是继续涨，一个基本事实就是前3个月成交量下滑严重。

那么，当前西安二手房市场状态如何？

—— 贰 ——

为一探究竟，近期，我们对高新、曲江、经开等板块的数家二手房中介门店及部分二手房房东做了基础调查：

1、“6·24”新政后，二手房市场“冷风”来袭

“我是5月底在网上挂的房子，6月初带看还不错，一天有好几个，本来想着谁要诚心买就卖了，但一看看房的人多，内心还是有些不舍得卖，把价格又调高了些，想着等一等，谁知道等来了‘6·24’，再加上前段国家说‘坚决遏制房价上涨’，我的房子现在几乎四五天带看一次，买家还犹犹豫豫的。”

这是家住高新科技路某小区的王先生面临的情况。

据链家高新大区门店经纪人反馈，“6·24”新政之前，门店生意一直还不错，一月能成交20多单，但7月份只成交了5单。按理说新政后房源多了，价格应该有些松动，但目前看来并非那样，二手房价格依然很坚挺，卖家不降价，购房者也多持观望态度。

|链家裕昌太阳城店

我们走访的链家裕昌太阳城门店经纪人也常常在下午会拿着房源的牌子，在周边小区楼下邀约意向客户，可是生意确实不怎么样。

而同在高新片区的房天下一线经纪人则反馈：“5月份的时候，紫薇田园都市店一月大概能签约15单左右，现在一个月也就成交3、5套。”

由此不难看出，“6·24”新政确实对二手房市场影响不小。

2、“二手房价太高，我等刚需高攀不起”

除了新政影响，二手房价格倒挂严重、价格过高也是影响成交的一个关键因素。

从中国房价行情网近一个月的有关二手房数据也能看出，西安城六区中，浐灞以同比去年49.8%的涨幅位居，均价为12107元/㎡。另外，雁塔区二手房均价为18829元/㎡，新房均价13596元/㎡，差价高达5233元/㎡；长安区二手房均价13467元/，新房均价10740元/㎡，差价也在两三千左右。

在高新区、曲江新区房价倒挂现象更是非常普遍。例如金泰假日花城的房子，已经有业主标出了超过22000元/㎡的价格。而它对面的新盘碧桂园·高新时代，精装房源预售价也只在18000元/㎡左右。

|来源：房天下二手房数据中心

这样的房价行情，对于买房人而言，或许真是宁愿挤破头买新房，也不想花高价钱买二手房了吧？！

3、没人要也不降价，部分房东杠上了！

通过调查，我们还发现，除了以上两个原因，二手房成交的不理想，还和房东对市场预期不无关系。

21世纪紫薇田园都市店的经纪人透露：“紫薇田园都市135㎡的房子，目前售价在275万元左右；中铁缤纷南郡89㎡的房子，售价已经挂到195万元左右，均价都已经过了2万。虽然成交冷淡，但价格依然坚挺，房东丝毫没有降价销售的意思。”

比“不讲价”更令人头疼的是随意涨价。

小王是一名多年从事中介服务的经纪人，他手上有3、4个单子就是因为房东中途跳涨价格谈崩了的：“最明显的是万科金域曲江的一套。170多个平方，房东挂牌360万，客户还价340万，犹豫之际又来了几家人看房，房东立刻膨胀，把价格调到了380万，然后比较了下其他的房子，又涨到了400万。买家当然不肯了！”。

但房东们也不是铁板一块。最家置业广厦店的赵先生告诉了编辑另外一种情况：以前是买家求房东，降点价啥的，房东还一副高高在上的样子。现在变了，房东不谈涨价了，只要买，还可以讲讲价。有点只要卖出去，啥都好说的意思。

房东们的态度分化，体现出对市场预期出现了不同的认知。

4、二手房门店生意冷清，经纪人要哭了！

走访过程中，我们发现，目前中介门店生意都较为冷清。曲江鑫源房产的经纪人告诉我们：“这个季节本来就是二手房成交淡季，买家因为天气原因看房意愿也不那么强烈，加之现在房源增多，价钱又高，反而不那么急着买房了。”

经开百年行地产门店的经纪人告诉我们，最近生意一直不太好，基本没有人进来问房子，他个人感觉其实目前这边的二手房价还是可以接受的，但即便如此，还是无人问津。

|百年行经开店

“最近一段时间，二手房的成交量有不小的下滑。去年至今年上半年，二手房价格涨幅明显，目前已经比同区域新房价格高出3000-5000元/㎡，这样100㎡的房子就要多出30-50万元，所以很多原本倾向于二手房的买家宁愿去等待摇号购买新房。”

21世纪不动产骏驰运营总监王娟的上述分析，则反映了当前新房和二手房市场联动下的买房行为趋势。

据王娟介绍，虽然成交并不是很理想，但很多房东由于对房价上涨的心理预期过高，所以并不因为市场情况而及时调价，导致很多房源价格虚高，有价无市。

—— 叁——

从上述调查中，我们不难发现，导致二手房市场成交下滑的原因有三：

一是“6·24”新政后市场房源激增，购房人可选房源增多，看房、选房到成交时间比6月份以前拉长。

二是去年至今年局部二手房价格与新房价格之间倒挂严重，本想买二手房的人士宁愿去新房市场碰运气，也不愿多花30-50万购买二手房。

三是部分二手房东对未来西安二手房市场预期乐观，即便卖不动，也不愿降价销售，买卖双方进入僵持阶段，有价无市情况增多。

西安二手房市场未来会有怎么样的变化呢？

从以下迹象，可以看出些许端倪：

最近，有粉丝在我们购房群里反馈，“曲江一个盘，二手房挂牌380万，现在降到340万，还没人买！”

链家高新大区门店经纪人反馈，部分想要把小房子换为改善房源房东，已出现降价销售情况。

同时，近期新房市场热度有所下降，房价稳定态势已显现，摇号难度降低，中签率提高，原本想买二手房的人，转而选择新房，购买力的转移，对二手房市场产生的影响更大。

对二手房的房东们而言，现在是换个角度考虑问题的时候了！

编辑=周鑫 编审=徐红