近期，也就是在刚过去的这个周末，西安有6个盘开盘选房。从楼盘爆出的选房结果看，各盘认购情况有差异，消失已久的“多重优惠”在个别盘再现，显示市场和房企出现了微妙的三个变化。
—— 壹 ——
开盘选房的6个盘分别是：位于曲江二期的阳光城丽兹PLUS、城南三环外的龙湖紫宸、浐灞核心区的中南樾府、城北三环外北辰大道的碧桂园凤凰城、长安大学城的海亮德文郡和临潼新区的隆基泰和铂悦山。
看看具体的开盘情况：
1、中南樾府
8月16日和8月17日两天，项目的1#楼高层和9#、11#、12#楼洋房共264套房开盘。均为装修房。整体认购去化率100%。
其中，9#、11#、12#楼为总高8层的洋房，户型有141㎡、143㎡、170㎡三种共160套房源，公示均价为15666-15583元/㎡；1#楼高层房源，户型有105㎡和131㎡两种，共计104套，公示均价11846元/㎡。
项目自去年底首开以来，已多次开盘，每次销售情况都不错。一个是高层装修房价格，目前在同类产品中，性价比较好；二是位于浐灞核心区世园会路东，所在地段认可度提升；三是中南置地已得到越来越多的购房人认可。
2、隆基泰和铂悦山
8月18日开盘选房，推出的是22#、23#两栋高层毛坯房源共269套房源，其中22#楼120套、23#楼149套。采用的是线上选房，签到241个家庭，认购193套。房源认购去化率72%。
本次房源成交均价为8127元/㎡，比上一个批次房源均价8000元/㎡要高。开盘时，给出了多重优惠：当天选房98折，当天选房交款4成首付99折，首付5成99折，一次性付款98折，二元连中99折。
与上批次开盘爆出的认购去化率100%相比，本次明显有降低，而且优惠力度也不小。这样的优惠在2017年以前不稀奇，但在近期楼盘销售中比较罕见。
3、阳光城丽兹PLUS
8月18日，其20#楼50套房源接受234个家庭选择，其中刚需52个、普通182个。房源有约158㎡四室24套，约159㎡四室16套，165㎡四室10套，户型都比较大，公示均价也较前几次高，达到14481.54/㎡。
选房时，线下签到的家庭有68个，其中刚需家庭28个，普通家庭40个。房源认购率100%，没有优惠。
4、龙湖紫宸
8月19日，龙湖紫宸7#、8#共502 套开盘选房，房源有约98㎡三室186套，约100㎡三室124套，约130㎡四室159套，约141㎡四室33套。装修房均价13868元/㎡。与同在南三环的曲江二期房价相比，不冒尖也不低。
该盘本次房源在购房平台登记时，核验通过家庭有458个，其中刚需家庭110个、普通家庭348个。当天开盘，网上登记家庭按照序号选房，剩余房源接受自然来访购房人士选择。房源认购去化率达到100%。
据悉，开盘当天选房人士要现场交5万定金，并且在8月20-22日三天内缴纳首付。
5、碧桂园凤凰城
项目推出的是20#楼，共364套房源，面积约126㎡三房和面积约108㎡三房各182套，装修房公示均价为12670.16元/㎡。这个价格在目前的市场中不高，与其附近的保利中央公园相比，均价有接近1400元/㎡的价差。
所以在登记时，达到760个家庭，其中刚需家庭有342个，普通家庭有418个。人气比较旺盛，但实际认购去化率为95%，消化了351套房。其中，约126㎡去化了174套，约108㎡去化了177套。刚需产品略占优。
应该说，在产品和价格相对优势下，同时又在“你懂的”情况影响下，本次房源认购率能达到这个比例，也非常不错。说明大家对碧桂园在西安的表现还是比较认购的。
6、海亮德文郡
项目在8月18日-8月20日开盘期持续了三天，天刚需家庭，第二天普通家庭，第三天候补家庭。采用的是现场销售、现场监控的方式选房。即传统的往销控喷绘表上贴标志的形式。
本次推出的是2#、3#、6#、13#楼共四栋，房源有440套，户型面积在85㎡-139㎡，公示均价为10699元/㎡。与前次相比，价格基本持平。
在购房平台上登记时，意向购买家庭达到1831个、核验通过1497个，其中刚需家庭452个、普通家庭1045个。三天实际认购400套，认购去化率为91% 。看上去比例不低，但从意向购买人数看，没有100%被认购，还是透露出值得思考的地方。
—— 贰 ——
这6个盘都是2018年西安的流量盘，除了碧桂园凤凰城是2017年的老大盘外，其它都是2018年新开的盘。在今年到目前的8个月里，房源供应量都比较大，开盘频次也比较高。
从样本规模看，说这6个盘的单次开盘情况能代表市场当下的状况，有人或许还认为欠缺一些说服力，但是，至少能看出一些端倪，或已能印证一些判断：
1、房企在想方设法加快资金回笼。
这个判断，我们在分析部分楼盘“消极”对待意向登记时已指出：“登记人数不足”可直接开盘选房，在流程和时间上都缩短不小，开盘选房就要收钱，定金和首付，对于房企来说，有利于加快资金回笼。
从本次6个盘开盘情况看，隆基泰和铂悦山已出现“多重优惠”，而且首付4成和5成均有优惠，龙湖紫宸要求三天内缴纳首付，以前基本是一周内交齐首付，这说明，房企在加快资金回笼方面，力度较之前开始加强。
2、流量盘的价格相对稳定，对市场影响大。
本质上看，可售房源量较大的盘，多频次、快不小走不断推出房源，也是为了加快资金回笼，但是，因其前后批次房源涨幅不大，总体价格处于相对稳定状态，在品牌认可、品质保证的前提下，对咱购房人是有利的。
因为这些“流量盘”的存在，周边同样有一定规模可售房源的项目，在向物价局申报价格时，将不得不考虑“竞争”因素，在定价上趋于谨慎，从而在客观上导致板块房价在阶段性的时间内保持动态的稳定。
3、有平有热的差异化市场正在出现
因产品、用材、服务、地段等差异，反映在房价上也应有差异。记忆犹新的是，前段时间西安主城区房价差异已模糊化，满眼望去在价格上都差不多，“有双慧眼”的业界人士对此也是频频摇头，购房人更是一时也难以识别其中差异。
虽说价格不能完全说明问题，比如阶段性的打折促销，但价格是价值的反映，从价格上能看出总体的品质差异。现在无论是在同一地段或是不同地段，价格差异正在回归，从购买热度上开始有所反映。
市场态势的变化，有时就是那么突然。而当这种“突然”来临时，是不是孕育着新的机会？
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2018-08-23 13:45:20
