7月13日，御锦城·智慧树、绿城新兴·玉园等项目新一批房源获得预售证。消息发布后，多位粉丝询问这两个项目怎么样，能否购买？7月18日，编辑实地走访了这两个项目，对将推出的新房源情况进行考察。
从考察的情况看，御锦城·智慧树项目的配套情况及推出的房源，相对比较适合刚需刚改置业选择，而绿城新兴·玉园因区位、产品等因素，户型偏大、价格不低，总体较为适合改善型置业家庭选择。
—— 御锦城·智慧树 ——
知道御锦城项目的人知道，位于长乐东路与浐河交汇处，东三环内，总占地规模比较大，有2000余亩，分期建设，从2008年开始期，到目前已经到了第10、11期。目前建成部分已交付约15000余户，入住率达到80%以上。
“智慧树”部分是其第10期，位于项目东部靠北位置，占地约154亩，共11幢，毛坯房，公摊率21%，容积率在3.1，绿化率为42%。大部分是两梯四户，少部分是两梯五户，户型面积在66㎡-126㎡。截止目前1-5幢，已经售完，6-11幢正在陆续出售。
7月13日获得预售证的是其9#和10#两栋高层（预售证审批备注是28#和29#），层数均为33层，均为两梯四户，每栋各两个单元，共四个单元，共528套。
具体看：9#楼有两个单元，其中1单元在售户型面积为94㎡、109㎡、126㎡，2单元在售户型面积为84㎡、109㎡、126㎡。因临近三环，均价在11000元/㎡，而10#楼，相对靠里一些，均价在12000元/㎡，在售户型面积有94㎡、109㎡、129㎡。
从在售户型面积来看，84㎡的是两室，126㎡和129㎡的则是紧凑四室，94㎡和109㎡的都是紧凑三室。从户型面积和价格看，还比较适合刚需置业和首次改善置业选择。
具体看一下户型怎么样：
▲84㎡两室两厅一卫。
▲94㎡三室两厅一卫
▲109㎡三室两厅两卫
▲126㎡四室两厅两卫
总体看，户型都带有飘窗、落地阳台，整体布局合理，南北通透，空间利用率大。因没有看到平层图和无法深入施工现场，具体的采光度和通透度怎么样，有待进一步了解。
在综合配套上，御锦城项目主要三个亮点：
1、教育配套。大家关心的教育配套问题，编辑了解到，目前有2所幼儿园、1所小学（民办），还有1所幼儿园和1所小学（公办）、1所中学（公办）规划待建。2所已投入使用的幼儿园分别是新加坡艾毅双语多元智能幼儿园和北京锐博银座幼儿园，目前使用的小学是陕师大御景城小学，去年已扩容。从楼盘总体事宜模型上看，待建的幼儿园和中小学地块均已预留。
可观看，从学校规模和未来社区的入住人口看，很难说是否保证有需要的家庭孩子能全部按时入学，但从有3所幼儿园、2所小学、1所中学看，教育资源还是不错的，尤其是待建的学校均为公办。从西安学区划分每年有所变动看，届时即便社区内的学校不能满足入学的话，也会根据情况纳入就近学区。
2、商业配套。的亮点是项目南侧靠近长乐东路浐河边，将有约13万㎡的商业体——凯德广场，目前已完成90%左右的招商，结构已经封顶，预计在2019年可开业。此外，社区内目前已有约2万㎡的独立商业体——壹街，以及部分社区底商，大部分已开业，目前可满足基本生活需要。
3、地铁交通。项目南侧紧邻地铁1号线浐河站，总体上看算是个地铁盘。但具体看，给每个组团与地铁站的距离远近不一，从家门口到地铁站需要的时间也长短不一，越往北需要的时间越长，需要借助驳接交通工具，如小黄车等。
地铁1号线在通化门站与3号线换乘，在北大街与2号线换乘，从这一因素看，项目适合的置业范围就很广了。如有私家车的话，从东三环、长乐路、浐河东路、咸宁路等，到东城各地都较为方便。
编辑在现场了解到，在本次528套房源之后，年内项目还将推出1300套左右的房源。后期选择的余地也还不小。
—— 绿城新兴·玉园 ——
绿城新兴·玉园是绿城管理集团和新兴地产合作代建的项目，位于灞河新区灞河西岸，与灞河湿地公园为邻。不久前举行了工地开放日，施工给人的印象和感觉还挺不错的。上次推出的5#、6#登记已结束，已经入公示期，等待摇号选房中。
本次取得预售证的是7#和8#，共201套毛坯房源，均为33层高层，两个单元两梯两户，单层层高3.1米，物业费2.5元/㎡；采用品牌电梯，入户将采用层孔刷卡，也就是住在哪一层，刷卡后直接到哪一层。产品外观不同于一般的高层，采用的是绿城二代高层产品体系。
从具体户型和价格看，户型主要有约140㎡（中间户），单价在12500-13400元/㎡，总价约167万-187万/套；约142㎡（西边户），单价在12000-13000元/㎡，总价约171万-185万；约162㎡（东边户），单价在13000-15600元/㎡，总价约212万-252万/套三种，属于典型的改善型住房。
▲中间户：约140㎡三室两厅两卫
▲西边户：约142㎡三室两厅两卫
▲东边户：约162㎡四室两厅两卫
从户型图上看，功能和舒适度还不错，尤其是三房都规划有2个卫生间。但或许是地块位置条件的影响，户型方正度距想象中有些差距。
小区配套上，设有约400㎡的标准泳池和约2700㎡的商业。泳池规划审批仅能夏天使用，年龄在3-18岁的业主可免费使用，成年人则需办卡，约100-200元/季，其它三季仅当景观使用。
在教育配套上，小区规划建设约3680㎡的幼儿园，附近有西安市灞桥区实验小学、西安市三十四中等公办学校，距项目车行约5。附近还有民办铁一中滨河校区，孩子要入学的话，得参加考试和摇号。
从5#、6#号楼登记的人群区域结构看，地缘性购买为主，城南和外地新落户的各有一部分。从年龄看，基本在35岁以上，纯改善型需要或者父母给孩子买。
—— 叁 ——
今天上午9:00，这两个盘都已经在登记平台上接受登记，截止下午6时至，御锦城·智慧树登记家庭已有439个，刚需家庭170个，普通家庭269个；绿城新兴·玉园登记人数为14个，其中刚需家庭5个，普通家庭9个。
置业和登记建议：
1、御锦城·智慧树的产品从户型和价格看，不仅是本次房源，后续几栋楼的房源获也是如此，适合刚需和刚改置业。从交通和配套发展看，已有和正在建设的，相对比较完善了，周边环境除了东三环或有噪音和电厂因素外，总体已不错。
2、登记购买御锦城·智慧树，可按照房源数和登记人数1:2.5衡量，本次登记人数如达到1300个以上，则应谨慎加入。刚需家庭登记达到550个以上，也应小心些。
3、绿城新兴·玉园的产品定位是改善型，项目周边的亮点是东侧的灞河湿地公园，环境不错，生态性也好。但地段总体尚在发展完善中，对公共配套有硬性要求的刚需置业应谨慎选择，改善型置业可考虑。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2018-07-22 00:19:56
