今日，西安市对外公布《西安市人民政府办公厅关于进一步加强建设用地规划管理工作的通知》，重点对非住宅类房地产项目能不能变更为住宅用地、商品住宅用地变更为商业用地后的用途进行了明确要求。
具体规定包括以下8条：
一、要坚持规划的严肃性、权威性，严格执行城市总体规划、分区规划和控制性详细规划。严格按规划用地性质依法依规审批项目。
二、对于经过公开招拍挂的土地，严格按照《国有土地使用权出让合同》约定的规划用地性质及其他规划条件执行;所有非住宅类房地产项目均不得变更为住宅用地。原通过划拨或协议出让方式取得的城市低效存量土地项目，原则上按规划执行，需要变更土地性质的，按程序报市政府研究。
三、规划或土地证载的各类绿地、交通、市政基础设施用地，以及公共服务和公共管理设施用地，文化、教育、科研、医疗和体育等用地，原则上不得变更为商品住宅或商业类开发用途。
四、要进一步加强工业、物流仓储等产业用地管理。工业、物流仓储用地如需变更为其它用途的，按程序重新研究审定、核发规划条件。
五、鼓励支持商品住宅用地变更为商业用地用于建设高品质特色酒店。
六、由市级规划部门负责，根据城市总体规划功能划分及区域位置、景观敏感程度，结合《西安市进一步加强重点历史文化区域管控疏解人口降低密度的规划管理意见》(市政办发〔2018〕27号)，在全市各区、开发区范围划定重点区域，重点区域的所有项目规划条件和建设方案须报市政府审议;同时，在遵照住房和城乡建设部、监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》(建规〔2008〕227号)的前提下，及时修订《西安市建设用地规划条件管理规定》，抓紧完善用地性质变更相关程序;对全市涉及用地性质变更事项，均须统一由市规划部门按程序上报市政府研究审定。
七、严肃查处国家机关人员在建设用地规划变更、容积率调整等城乡规划工作中玩忽职守、权钱交易，以及未履行法定公开程序擅自变更规划用地性质的违纪违法行为。
八、本通知自发布之日起执行。此前所下发相关文件规定与本通知不一致的，以本通知为准。
延伸解读：
1.政府想要解决什么问题
从整个城市的规划角度来看，实际上是有一定的配比关系。政府出台这样的规定，是想让整个城市的规划更加合理，原来规划的商业用地，还是用于商业用途。
因为这种商业配套是要满足一定的人口需求，不会出现一个区域可能只有住宅没有商业配套这种情况。
2.三环以内可供应的住宅用地会更少
明显会影响到的是三环内的住宅土地供应。目前在三环内可改造或可供应的住宅用地已经越来越少，如果说以前还有非住宅用地变更成住宅用地的可能的话，以后就不能变更了。这样的话，三环以内的住宅用地会更稀缺，某些核心区域的住宅会更加显得稀缺，价值会从价格上得到支撑。
3.对大品牌开发商更有利
从政策随后的走势看，这种对土地市场的规范，对大品牌开发商是更有利的。以后住宅用地肯定都走招拍挂，这样对开发商的资金实力要求更高，从而让大品牌开发商更受益。而本地的中小型开发商，在拿地上会有更大的压力，原来可以打擦边球的做法也不行了。
4.未来住宅的品质会更高，价格可能也会走高
未来的住宅可能会品质更高，但反过来说，房价也有可能会更高，因为实际可供开发的住宅用地，在一定时间里面是有限的，稀缺导致价格走高，同时相应的品质会提升。
（以上观点由 合富辉煌（中国）陕西公司总经理梁家祥提供，特此致谢）
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