2017年1-5月，百强房企交出的成绩单依然靓丽。5月，多数房企的销售业绩环比出现下滑。在年中市场热度逐渐趋冷的背景下，政策强监管格局仍在“严”续，调控对房企的影响已不仅仅停留在限购、限价层面，一、二线热点城市预售证获取受限、部分开发商违规销售被查处、部分城市加强商改住“类住宅”整治……均传递出监管层希望市场继续保持健康发展的信号，也显示了坚决整治行业违法违规现象的决心。
碧桂园突破2500亿
房企间迎来拐点
在“2017年1—5月中国房地产企业销售金额100”中，碧桂园、万科、恒大三大房企的榜首之争继续上演。
其中碧桂园以2521.6亿元领跑销售榜，万科以2271.7亿元位居销售第二，成为榜单中两家前五个月销售过2000亿的房企。
值得关注的是，本次榜单中，碧桂园和万科的销售差额近250亿元；万科与恒大则差450亿元；从第3名到第4名的差距则为770亿元。
2017年位居销售榜单长达3个月之久的去年“销冠”恒大，到5月仍未见“翻盘”的迹象。2017年1-5月恒大被位于榜首的碧桂园足足甩开700亿元。
而回顾碧桂园2016年越过2000亿门槛，直接跳级到3000亿后，其扩张之路走得十分坚决。在2016年度业绩发布会上，碧桂园主席杨国强曾公开表示：“今年销售目标4000亿，要说到做到，而且会争取做得更好。”如今2017年已走过接近一半，从榜单数据来看，碧桂园前5月合约销售金额一枝独秀，还完成了年度4000亿目标的一半，从表现来看，野心十足。
再对比在2016年全年销售排行中曾领先碧桂园559.3亿元之多的万科，似乎对此并不太“在意”。在2016年业绩会上，万科总裁郁亮曾表态“万科从来不在乎规模”。
曾经“万恒”并驾齐驱的“双雄”画面在过半的2017年似乎难以看到，忙于回购和推进回A进程的恒大，正在从行业销售的位置上一路滑落。
不过有业内认为，单从前5个月来判断今年“恒大或万科将丢掉龙头位置的可能”还为时过早，去年恒大就是在被万科抛离近500亿元之后，在第三季度完成的绝地反击。
政策持续多样性加码
市 场 趋 冷
自2016年“9.30政策”出台（北京市住建委等六部门联合出台了“关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施”，提出本市房地产调控八大措施，购买首套普通自住房首付款比例不低于35%，购买第二套普通自住房首付款比例不低于50%。），房地产调控政策持续加码。
2017年3月以来，各地积极贯彻中央“房子是用来住的，不是用来炒的”，因城施策，精准打击投资性购房。此时的楼市已进入“限购、限贷、限售、限价、限商”的时代，市场的降温也更为明显。
5月，楼市的明显特征之一就是“多地政策持续高压”。事实上，从2016年下半年开始，政府逐渐转向因城施策，“政策”由过去的系统性、统一性转变为：
只要楼市火，任何城市任何时间都有可能出台调控政策：
据统计，今年5月以来，等二十多个城市出台了相关的房地产调控政策。内容涉及限购、限价、土地出让、二手房交易监管、住房转让年限增加等调控手段。
此外，政策由过去的系统性，转变为内容多样化层出不穷的架势：
事实上上，各个城市新出台的调控政策，已不再像从前，只局限于限购、限价，还出现了“限售”、住宅全装修、装修房执行指导价、开盘公证摇号等新的调控措施。
限价对于房企和购房者都有杀伤力：
在各类政策中，“限价”的杀伤力可谓最强，房企出于完成业绩目标的需要，只能选择被迫“低价”开盘，上海等一线城市限价严格，不少预期超过12万均价开盘的项目只能以不到8万的价格入市；此外以政府批准的限价出售的部分城市项目，已经难有开盘售罄的局面，这说明，在调控的高压之下，需求开始受到实质性影响，呈现出预冷之势。
行业集中度提升
销售去化受影响
房企集中度提升，10房企卖了近30%的房子：
据克而瑞数据统计，从房企销售100排名来看，1-5月，10集中度达到28%，20集中度达到37%，强者恒强态势愈加明显，规模越大，跑得越快，梯队断层扩大，房企分化加剧。
政策高压下，部分房企业绩出现下滑：
延续2016年下半年楼市的火热，2017年上半年房企加紧推货，整体销售业绩同比增幅较大。与此同时，因各热点城市限购、限售政策进一步收紧升级，项目定价、预售证发放的限制等，导致房企供给端续力不足，在销售去化上产生了较大影响。一线市场遇冷，二线城市市场出了分化，南京、南昌等二线城市在调控政策影响下成交量环比降幅较大，而如西安等原先的二线非热点城市市场则维持了较热的状态。
布局三四线的房企
进入业绩爆发期
2016年底以来，宏观政策愈加强调防风险，一方面，重在引导资金流向实体经济，提升金融体系运转效率，更好地服务实体；另一方面，也希望通过定向支持与城市间的差异化政策，将资金导向三四线城市，化解楼市库存问题。从而，在政策支持以及需求外溢影响下，三四线城市销售情况明显改观，市场步入量价齐升阶段。
受此影响，部分倾向于在三四线城市布局的房企紧抓当前政策红利加快出货力度，业绩呈现出更为快速地增长，碧桂园、中梁等房企表现尤为突出。
以销冠碧桂园为例，一直以来在各个城市全线布局，在一、二线城市推动销售强势增长，而在三、四线城市，碧桂园一直坚持以大盘开发模式，同时在销售上，以全民营销的方式为自己的市场地位奠定了很好的基础。
由此，2017年碧桂园进入了全面的业绩爆发期不足为奇，单月销售一直稳居榜首，预计在未来的几个月，碧桂园的表现将继续亮眼。
本文数据来源于
克而瑞（中国）信息技术有限公司西安机构
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四海为家2017-06-01 21:55:55
