[摘要] 5月9日，西安发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展》的通知。文件提到，全面取消西安市住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。
5月9日，西安发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展》的通知。文件提到，全面取消西安市住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。
至此，西安执行了7年之久的限购政策正式落下帷幕。中指研究院西安公司总经理石蕊分析认为，西安此轮放开也在意料之中，此举也是为全面打开外地购房者买房通道，吸引周边地区乃至西北五省购房置业群体，为市场注入新的动力。
除了限购之外，此次文件还提到，商品住房项目销售时，登记家庭数量与住房房源数量比例低于1.5：1的，不再实施公证摇号；建筑面积大于144平方米的住房在摇号选房时不再实施“刚需优先”。摇号销售项目的摇号名单公示、摇号结果公示、选房结果公示时间由3天缩短为1天。
对于此次新政出台的背景，西安市住建局表示，为认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，结合西安市市场情况，稳妥推进消化存量、优化增量的政策措施，更好满足人民群众对优质住房的新期待，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。
全面取消限购
2017年，西安出台住房限购政策，自当年1月1日起，要求本市及非本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女），在本市城六区范围内只能新购一套住房（含新建住房和二手住房）。
7年来，西安市住房限购政策数次调整，至2023年9月，西安市调整限购区域，二环以外区域不再执行住房限购措施。也就是说，此次再优化实际就是取消了二环内的限购，这对该区域的项目来说是个好消息。
从在售项目来看，二环内在售项目并不多。根据公开资料，西安二环共计34公里，散落着莲湖区、碑林区、新城区、未央区等老城区，它们都面临着土地资源稀缺，开发饱和的现状，区域供应主要以二手房为主，北二环内的大明宫板块还有为数不多的新房在售。
据不完全统计，目前二环内在售项目主要有大明府、文韬府、紫檀府、中海开元壹号·紫宸、大明宫璞悦府、华润·明德润府、大明宫金茂府7个项目，以改善产品为主。此外，还有中铁建西派天麓待售。
“二环内开发商终于迎来更多客户，不过目前在售新房项目寥寥，市场占有率仅6％，影响并不大。”美城机构分析认为。在镜鉴资本创始人张宏伟看来，二环内取消限购，将对二环外需求产生虹吸效应，楼市需求将进一步向二环内一二手房积聚，尤其是有优质学区资源的一二手房，市场关注度会提升。
除了扩大二环内项目的客群之外，本次西安新政更多是向市场传递信心。“西安的政策除了限购政策、公积金贷款政策，其他政策跟风明显，没有什么具体落地措施。”对于西安此次的政策，张宏伟表示。
美城机构也表示，西安跟随全国脚步，放开限购政策，虽利好新项目成本控制，产品力提升抢夺客源，但需求端政策略显保守，力度不够。
不过，这也为后续的政策再优化留下了空间。就房价来看，西安楼市在全国走出了独立行情，根据国家统计局发布的数据，3月份70个大中城市的房价中，西安涨幅0.4％，涨幅虽不及上海，但这已是西安楼市连续13个月保持上涨态势。
然而，西安楼市的去化却并不乐观。2024年，在“金三银四”楼市成色不足的情况下，西安商品住房库存一直波动上升，根据中指研究院统计，仅一季度，西安新建住宅库存水平已经上升至1253万平方米，去化周期12.8个月。成交也开始下滑，据美城机构统计，4月份，西安楼市供应87万平方米，同比上升77％，环比上升1％；成交62万平方米，同比下滑28％，环比上涨3％。
随着来访与去化的不乐观，打折促销也成为西安楼市的常态。据中房君了解，保利天珺143平方米的户型享有9个点的优惠，168平方米、186平方米的户型则享有10个点的优惠；越秀铁建·西派天悦目前优惠4个点，同时最高转介费达到9万元。常规优惠之外，还有一些项目将房价优惠与车位绑定，根据购买车位数量来核定优惠政策。
与此同时，渠道也再次成为“香饽饽”。“之前一些没有用贝壳的项目也开始合作了。”一位新房渠道人员对中房君表示。
首提“以旧换新”
此次西安政策首次提出了“以旧换新”，这也与全国其他城市同步。
文件指出，支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式，对房产交易流程开展全链条优化。鼓励经纪机构分类合理降低经纪费用，积极引导交易双方共同承担经纪服务费用；
允许企事业单位、社会主体购买二手住房以及居民家庭登记选房后的剩余新建商品住房。鼓励有条件的企事业单位、社会主体租赁或购买相对集中的二手住房，实施微改造后用于职工宿舍、居家式旅馆、民宿等运营，盘活闲置住房资源，打造多元化住房市场”有助于多层次“租购并举”的房地产市场建立，满足各类群体住房需求。
对此，石蕊认为，这有利于激活西安本地改善型增量需求，打通二次置换链条。当下的西安二手房并不乐观，根据西安市住建局发布的数据，4月份，全市存量房（二手房）网签备案面积99.72万平方米，其中，住宅网签备案9451套，面积94.26万平方米。套数环比下降1.73％，同比下降2.18％。这是继3月后，西安二手房成交量连续2个月保持在9000余套的高位。
然而，高企的成交量却是用价格换来的。根据国家统计局的数据，3月西安二手房价格环比下降0.3％，同比下降4.2％，环比降幅较上月有所收窄，同比降幅明显扩大。而从2023年5月起，西安二手房市场便持续处于价格下行的态势，除了2023年10月房价持平外，其余时间二手房价格均为下跌。
“很多人不买房了，是因为手里的旧房子价格太低了或者卖不出去，一旦政府‘下场’开始收购这些房子，他们未来就有资金买房了。”谈及未来的房价走势，某从业十余年的楼盘置业顾问此前曾对中房君表示。
在境商地产总经理吴大涛看来，“以旧换新”是此次政策的亮点。“企事业单位大批量购买新房，可以获得一个较低的折扣，这些房源既可以用来经营，也可以做员工宿舍，还能做资产抵押。如果企业收购了二手住房，一些需要卖小换大的购房者就有钱了，可以进行置换了，增序循环就起来了。”他表示。
对于具体的举措，西安市住建局表示，房地产开发企业对意向房源设定“解约保护期”，中介机构优先推动换房人旧房出售，缩短卖房周期。在协议约定期限内旧房未售出的，开发企业和换房人按约定解除协议并无条件退款。
在活动开展中，将组织相关行业协会鼓励开发企业和中介机构在居民购买新房价款、二手房交易佣金等方面提供优惠方案。“以旧换新”活动将试行开展，并不断完善有关优惠政策措施，促进一二手房市场联动。
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