[摘要] 房价上涨背后是西安经济、产业、人口不断向好的结果。
西安楼市仍在获得持续关注。
4月16日，国家统计局公布3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。共有57个城市新建商品住宅售价指数环比下降，2个城市持平；11个城市环比上涨，其中，上海涨幅0.5％领跑，西安涨幅0.4％，这已经是西安楼市连续13个月保持上涨态势。
房价上涨背后是西安经济、产业、人口不断向好的结果。2023年，西安全市生产总值达到12010.76亿元，比上年增长5.2％。招商引资不断向好，全年签约合同项目达到1077个、总投资9068亿元，同比分别增长54.3％、8.2％。从人口方面来看，2023年末西安全市常住人口为1307.82万，比上年末增加8.23万人，继续位居中国北方常住人口第三城。
良好的基本面下，一些深耕西安的企业不断加仓，同时也不乏一些“新面孔”出现。据中指研究院统计，2024年一季度，西安土地出让揽金255.16亿元，排名仅次于北京、杭州，位居全国第三。
一个新的情况也在浮现，多位受访地产企业人士表示，与2023年相比今年的客户量变少了，销售较为艰难。前瞻顾问监测数据显示，3月份，西安楼市共计成交54万平方米，比2023年平均值低32％。同时，3月份共有35个项目完成意向登记，客房比为78％，比上月下降46％，处于2023年以来市场最低值。
不过，西安市场仍被众多企业寄予厚望。
新房价格连涨
数据来源：国家统计局
国家统计局西安调查队发布的数据显示，今年2月份，西安新建商品住宅销售价格环比上涨0.3％，涨幅比上月扩大0.1个百分点，已连续12个月保持上涨态势；同比上涨4.8％，涨幅比上月扩大0.3个百分点。3月份，西安房价涨幅为0.4％。
对于西安房价上涨情况，行业人士给出了几方面原因：
一是前几年高价地大批量入市，抬高了房价。据某机构西安机构执行总经理李晓兵介绍，从土地供应来看，这几年西安地价一直处于上涨态势，楼面价过万元的地块有80多宗，仅高新区就有52宗，地价一直上涨下，一级市场传导至二级市场的动能较为显著。
二是在这些高价地块上，房企又“叠加”了高溢价产品。一位房企人士介绍，当下，西安热点板块起步面积都在140平方米以上，在产品上也做了不少创新，例如第四代住宅产品等，好产品必然要匹配更高的价格。
某机构陕西数据显示，2024年1～3月，西安商品住宅成交主力为140平方米～160平方米的改善型产品，占比为24％；其次为120平方米～140平方米的项目，占比为21％，两者共计45％。
三是在供给端发生变化的同时，西安也在需求端上下足了功夫。
过去几年，作为“抢人大战”中的佼佼者，西安的人口增速一直处于全国前列，从2017年～2019年，西安3年人口总增量达到了128.87万人，位居新一线城市首位。2021年，西安常住人口增加了21.01万人，在18座千万规模常住人口城市中，增量位居全国第4。2022年，西安人口净流入12万人，名列全国人口净流入城市第3名。2023年，西安人口比上年末增加8.23万人。
“作为西北第一城，西安在教育资源和产业上都有较强的吸引力、辐射力。且过去几年，西安人口流入一直位居前列，需求较为旺盛，因此公司也一直看好西安市场。”一位央企房企营销人士表示，与此同时，西安还于2023年9月放开了二环以外的限购。
得益于对供需的严谨调节，西安的去化周期尚处于合理阈值，“目前，北方城市的楼盘去化周期都在两年以上，且这还是基于已取证的库存，西安楼盘去化周期在12～14个月”。李晓兵表示。
“小阳春”失色下的焦虑
与房价持续上涨不同的是，西安楼市在成交端也出现了一些疲软迹象。
“3月份的来访量有所回暖，但整体情况与去年同期相比有所下降。”西安某项目负责人表示。
他负责的项目位于西安市高新区，这里是西安楼市两大热门板块中的一个。某机构数据显示，2024年3月，高新区共计供应49.47万平方米，成交37.8万平方米，均价24581元／平方米，三项数据都位居西安市之首。
作为热点板块，这里曾经是摇号项目频出的区域，但今年的情况却有不同。据不完全统计，一季度，西安市高新区共推出了17个项目（含同一项目不同批次），但摇号的却仅有保利云谷天汇（2批次均摇号）、中国铁建西派玺樾2个项目。
距离其所在项目不远处，公司还有另外一个项目在售，户型较小价格也更低，适合刚需及首改客户，即便如此项目销售也依旧平平。
不只是在西安市高新区，在航天新城的一些项目也存在类似情况。春节之后，为了“唤醒购房者对项目的记忆”，西安某项目举办了一次案场活动，希望能在3月份的加推中顺利实现摇号，但最终的蓄客情况却不理想。
“如果一次开盘要去化200多套，客户量需要积累到700～800组，加上弃选的客户至少需要蓄客2000多人，但是每天的上客量多时有100组，日均只有80组。”上述航天新城项目负责人表示，因核验人数少于房源数量，这个在去年频繁摇号的项目也不得不自行平销。
据前瞻顾问监测，3月份，西安楼市共计成交54万平方米，仅高于2月份，比2023年平均值低32％。
“下降的主要原因是供应量增加，客户正在被稀释。”谈及今年市场情况，上述房企项目负责人表示。
据前瞻顾问监测，3月份西安市场供应86万平方米，这一规模仅次于2023年9月限购放开当月的133万平方米。“供应多了，购房者可挑选的余地大了，入市周期就变得很长。”西安另一项目的策划人员表示。
供应量增加之外，楼市成交疲软的原因还在于购房者的观望情绪浓重。
浓厚的观望情绪下，打折促销成为市场的常态。据了解，西安航天城17596元/平方米[航天新城]西安航天城6套在售附近的德通·映南山、招商云山间等项目都有不小的折扣，比如德通·映南山的优惠点位达到了6个点，越秀铁建·西派天悦也有6个点优惠，且全民营销的点位达到了1.5个百分点。此外，备受瞩目的“红盘”招商云墨首开也给出了一定优惠，购房客户可享南、北阳台封窗礼包及车位优惠券等。
上述项目负责人表示：“高端项目不可能加大优惠，不然客户会更没有信心，买兰博基尼的人不会因为降几万元就去买，做好项目调性、增加销售渠道对成交更有帮助”。除降价应对市场销售之难之外，据悉，近日西安市西咸新区房地产行业协会将组织部分企业“北上榆林”拓客。
企业加仓
尽管市场波动较大，但在西安稳健发展的基本面下，全国性品牌房企重仓西安市场的决心仍在进一步强化。其中，陕建、金茂、中铁建、龙湖、保利等重仓西安的房企纷纷补货，同时一些“新面孔”也首次出现。3月22日，西安高新区两宗地块迎来竞拍，在一众参与竞拍企业名单中，建发房产的身影颇为扎眼，这是这家房企首次出现在西安市场上。
建发之外，3月13日，能建城发也完成了在西安“首秀10412元/平方米[莲湖]首秀2套在售”。当日，能建城发携手中能建西北城投拿下浐灞国际港4宗地块，这意味着又一家央企进军西安。能建城发此次拿下的是中能建西北科创中心项目用地，将建设包括总部大楼、科创大楼、配套商业酒店等项目，是企业的重点投资。
另外一家国企负责人表示：“今年，西安在区域内的拿地权重有所上升，之后会持续在西安拿地。”
在一位民营房企营销总经理看来，相比于其他城市，西安土地市场竞争没有那么激烈，在其他热点城市拿地参与的房企能达到几十家，但在西安主要就是拿几家，竞得的可能性比较大。另外，市场表现好、利润率比较高也是企业乐于拿地的原因。”
“西安项目的利润率努努力可以做到10％，轻松一点也能做到7％。相较于其他城市，西安无论是营业收入还是利润率，还算得上是一个不错的城市。”上述民营房企营销总经理表示。
他的看好来自几个方面：
一是西安经济发展较好。2023年，西安市生产总值达到12010.76亿元，比上年增长5.2％。
二是2023年西安招商引资交出了一份含金量十足的“成绩单”，全年签约合同项目达到1077个、总投资9068亿元，同比分别增长54.3％、8.2％。西安19条重点产业链招引合同项目586个、总投资4573亿元。截至目前，落户西安的世界500强企业及其分支机构已达253家。
在2023年招商项目中，纳入西安重点建设项目的招商项目483个、总投资10013亿元，分别占全市的42.4％、32.6％。同时，吸引国内外500强企业、行业龙头企业在西安设立区域总部、制造基地、研发中心、结算中心。
三是2023年末西安全市常住人口为1307.82万，比上年末增加8.23万人，继续位居中国北方常住人口第三城。
四是企业不断聚集。2023年100强企业实现营业收入12038.51亿元，与上年100强企业比较，增长3.6％，包括有比亚迪汽车有限公司、隆基绿能科技股份有限公司、陕西泰丰盛合控股集团有限公司、陕西汽车控股集团有限公司、中航西安飞机工业集团股份有限公司、西安建工集团有限公司、西安高科集团有限公司等；2023年，西安市国家高新技术企业突破1.25万家，科技型中小企业突破1.5万家，这两项指标同比增长均超过20％，全社会研发投入强度达到5.23％，居副省级城市第二位，技术合同成交额突破3800亿元、居副省级城市第一。在世界知识产权组织发布的《2023年全球创新指数报告》中，西安由2022年第22位上升至第19位，首次进入全球前20序列。
有企业看好，也有企业持谨慎态度。另外一位企业人士表示：“要以销定产，集团也在看西安市场的可持续性，根据项目的销售情况、市场情况随时调整拿地计划。”
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