第四代住宅审批即将被叫停？行业呼唤标准出台

风靡一时的“第四代住宅”要被叫停了？

2023年，西安“第四代住宅”遍地开花。与真正的“庭院房”相比，西安的“第四代住宅”只能称之为“类第四代住宅”。在户型设计上，各大开发商在“外阳台”的基础上加入了“错层式”挑高露台，有的项目露台在客厅，有的则与卧室相连。在这一年中，这场产品创新不断深化，从最初的阳台或客厅有错层露台，演变为“双阳台、双露台”的设计，且外延尺度不断突破。

“不是不批第四代住宅了，现在市场上的消息是，以后露台面积只能赠送一半，另外一半算面积。”一位渠道人员对中房君说道。

从网传文件来看，新规提到，本层有顶盖的未封闭阳台，按其围护结构外围水平投影面积计算1／2建筑面积，按1／2计算后的单套住宅阳台总面积占该套住宅套内建筑面积（不含阳台）比值超过6％的，超过部分按全面积计算；本层有顶盖的未封闭阳台进深不超过相邻基本功能空间进深的50％，且最大进深不得大于2.4米。

港务区的一位置业顾问表示，港务区秦汉大道以北项目建筑面积约129平方米以下的住宅将取消露台设计。

搅动一池春水？

在这些消息的混合传播下，一时间关于“第四代住宅被叫停”一事可谓众说纷纭。尽管市场已经传言四起，但无论是西安市住建局还是西安市自然资源和规划局都没有给出一个明确的答复。

“确实要取消了，已经收到了消息。”一位不愿具名的业内人士对中房君说道。值得一提的是，一个不确定的消息激起了市场的丝丝涟漪，“消息传出来之后，市场反应还是比较好的，想赶在免费之前赶紧上车。变相赠送的套内面积加大了使用面积，很多客户觉得实惠。”上述渠道人员向中房君介绍了当下购房者的心态。

一位购房者说道，自己也听说了这个消息，但是不知真假，为了预防政策出现新变化，加上自身有置业的需求，所以打算近期“上车”。

就数据来看，开年首周，西安市共有5个项目完成了意向登记，累计推出818套房源。其中，华发·利君都荟城央、中铁建西派麟悦、中铁·阅唐府需要摇号选房。“开年几个项目都取得了较为理想的登记效果，与品牌、地段价格有关系，但是这些项目的蓄客时间都很长，而且该批次推出的房源也比较少。”上述不具名业内人士表示。

西安创典智库研究院院长陈俊杉说道：“并不是第四代住宅好卖，而是‘品牌＋地段’好卖，比如龙湖、绿城等品牌房企的项目销售还可以，沣东新城的新房去化就不太理想。”

从产品创新的角度而言，第四代住宅的出现让人眼前一亮，为市场带来了新气象，但这种新事物也充满了争议。

有购房者认为这种产品加大了使用面积，而且实现了自己“庭院自由”的梦想，是一种全新的居住体验；但也有购房者持反对意见，他们的意见集中在灰尘、保温性能与采光等多个方面。一位从事策划工作近十年的地产人士坦言，在传统的户型设计中，可以看到卧室的采光要好于客厅，主要是因为卧室没有阳台部分，那么如果现在在原有的阳台上再延伸出露台，势必会牺牲客厅的采光。”

呼吁标准出台

当然，在上述争论之外，一个最重要的问题是安全。

中房君了解到，这类产品的露台部分都有“偷面积”的嫌疑，多位置业顾问对中房君表示，目前，这类露台都是以花池报批的。“露台是以种植平台来申报的，交付时会下沉25公分。”龙翔·奥城云玺的一位置业顾问说道，另外一个项目的置业顾问则表示，露台报批的形式为不上人建筑。

露台安全吗？面对购房者的发问，置业顾问多给出了这样的数据：露台设置的承重在300公斤左右，且一般采用现浇混凝土钢筋来提升楼板承受力……在这些专业术语面前，购房者似乎被说服了。

但是北京五合国际工程设计建筑院院长严涛说道：“第四代住宅对建筑结构的承重和风荷载能力提出了更高要求。比如普通建筑的楼板要承担家具、家电等重量，荷载能力约每平方米500公斤～800公斤。一旦变成室外花园，就要计入土层量以及土壤中水份的含量等等，需要额外增加钢筋混凝土用量来提高楼板的承重能力。成本至少需增加50％左右甚至翻倍。”

开发商现行标准是否经过了论证？谁来监管？陈俊杉说道：“第四代住宅应当是什么标准，市场并没有炒作清楚，政府也没精细化规范。随着项目越来越多，这种产品需要厘清标准，如果没有标准，市场认知会乱，好产品力会模糊，消费者购买体验会差，后续交付纠纷多，市场环境和信心会被干扰等。”

据她观察，全国型的开发商来到西安之后，产品系标准都会降配。上述策划人士表示：“从全国来看，西安没有好房子，如果有新规的话，购房者其实可以再等等，看看摒弃露台之后，开发商会如何创新。对于第四代住宅之后的流通性，也还需要等第一批产品交付之后，看看之后的市场接受度，才能确定。”

当然，第四代住宅也为城市形象的管理留下了隐患。截至目前，第四代住宅是否将叫停审批尚没有明确的消息，但在其蓬勃发展一年之后，一个标准的出台是市场各方正在期待的。