[摘要] 西安在刚需托底，改善拔尖的模式下，能形成相对良性的循环。二手房价格连降，或还需一段时间才能完成筑底，实现回涨。
根据国家统计局发布的最新数据，刚刚过去的12月，西安新房价格环比上涨0.5％，连续“10连涨”，并在12月领涨70城。
与此同时，二手房价格继续下跌。进入5月，二手房停止上涨，整体价格进入下行通道，后面的八个月，除10月保持环比稳定之外，均录得环比下滑。
不过，西安的二手房市场整体走势并非个例。根据国家统计局，12月，全国70城二手房无一上涨。
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具体来看西安新房。
12月西安新房环比涨幅0.5％，同比上涨4.5％；二手房环比下跌0.5％，同比下跌0.9％。
按新房面积划分，
90㎡以下环比上涨0.5％，同比上涨3％；
90-144㎡环比增长0.5％，同比增长4.3％；
144㎡以上环比增长0.4％，同比增长5.6％。
据统计，12月西安城六区＋长安区共计有35批次5309套房源进行了意向登记，房源供应量较11月环比跌24％。
登记结果显示，35批次登记中，仅6批次摇号，流摇项目占8成。
在品牌、地段、教育资源以及产品本身有明显优势项目，如保利云谷天汇、中粮·悦著云轩等依然是“逢开必摇”。
从成交面积上看，12月西安楼市的主力成交户型依然是120-144㎡刚改面积段。值得注意的是，120㎡以上成交房源的占比还在持续增大，改善需求处于上涨趋势。
12月住建局价格公示显示，九曲松间项目均价已突破四万，更是以单价最高5.9万／㎡的价格刷新西安新房天花板。
中指研究院表示，12月以来，市场活跃度持续偏弱。元旦期间，热门区域楼盘开盘去化表现尚可，其余项目在冲刺业绩目标下，普遍加大了价格优惠力度，但客户置业积极性不足，短期楼市仍低温运行。
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12月，西安二手房价格方面：
90㎡以下环比下跌0.3%，同比下跌1.4%；
90-144㎡环比下跌0.7%，同比下跌1.1%；
144㎡以上环比下跌0.4%，同比上涨0.8%。
比对数据可以看出，西安二手房的改善属性明显。144平米以上户型成交价格同比还上涨了0.8%。改善类型二手房价量仍具竞争力。
另一组数据也能说明类似趋势。从相关二手房网站的挂牌数量上来看，总量已达到21.3万套，且数量仍没有停止上涨。
但如果从面积细分来看可以发现，90-140㎡房源挂牌量有96419套，另外还有60-90㎡房源挂牌量56049套，大概率是“老破小”的占比不低。因此，也不必被所谓的整体挂牌量吓到。
成交来看，据西安住建局官网“12月份，全市存量房（二手房）网签备案面积85.48万平方米，环比下降10.72%，同比增长62.88%；其中，住宅网签备案8026套，面积79.03万平方米，面积环比下降12.98%，同比增长59.95%。”
2023年二手房成交量攀上高峰，主要由“带押过户”的政策变化带动。此外，挂牌数量的增长，以及大范围的学区房普降也客观上推动了二手房的“以价换量”。
分析人士判断，西安在刚需托底，改善拔尖的模式下，能形成相对良性的循环。二手房价格连降，或还需一段时间才能完成筑底，实现回涨。
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