[摘要] 8月2日，广州首创“政府指导价格”、“买房人月供不超过工资一半”等房地产调控政策，引起全国范围关注。西安截至6月28日，也先后出台了几次调控政策，对于楼市的直接影响显而易见。
8月2日，广州首创“政府指导价格”、“买房人月供不超过工资一半”等房地产调控政策，引起范围关注。西安截至6月28日，也先后出台了几次调控政策，对于楼市的直接影响显而易见。广州此次“严格”的楼市新政的出台，也引起了西安房地产业界的广泛热议。西安是否会效仿广州，出台更加严厉的调控政策？这一系列政策是否会影响到开发商对于产品品质的升级及拿地热情，都值得探讨。加之购房“门槛”的提高，会否将部分买房者“拒之门外”，转而走向租赁市场？
新政可避免房价虚假下调
8月2日，广州住建委发布《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》，其中关注的是房地产项目预售、销售定价不合理的，要坚决予以调整，对不接受政府价格指导的项目，一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案；以及严格执行借款人月供收入比不超过50%的政策要求，强化审核购房人收入证明材料，对于购房人提供虚假收入证明或不符合月供收入比要求的，不得放贷。
广州的这两点创先河，一时间引起热议。有业内人士表示，月供收入比不超过50%是真正有效合理的房地产调控政策，也有人持相反意见。
中原地产首席分析师在接受采访时表示，虽然很多城市都在严格执行价格备案制度，但由于开发商会通过“双合同”等方式绕过备案约束，因此在这种情况下，广州出台新政对价格进行监管，这种调控手段是非常有必要的，可以避免房价虚假下调。
利润下降推进房企并购联合
对于购房者而言，房屋的地段、开发商固然重要，但更重要的是开发商卖房是否私自瞎涨价？购买房屋时尽管有预售证备案价的“紧箍咒”，但开发商或代理公司也能通过捆绑车位、捆绑装修等“双合同”方式绕过备案价约束。
创典全程总经理徐正茂表示，此次广州出台史上“最严厉”的限价政策，意在规范商品房的销售管理及加强对商品房价格的监管，“限价”对于房企拿地热情本身无直接影响，但限价对房企利润率进行了“精准打击”，而利润率的降低将直接导致房企减少项目开发成本进而影响项目产品品质。西安如果出现类似的限价政策，房企同样会面临利润率降低的风险，但目前西安大部分房企在上半年房价快速上涨过程中获得了较大的利润空间，限价对于房企影响不大，只会进一步推进房企间的并购联合，以规模化平衡利润率的下降。
业内指出，政府干预力度加强，影响房企自主定价，房企将失去自主权。政府直接从后端销售结果进行限价干预，对开发商的利益进行隔离。利益受限直接影响开发商从拿地、建安到交付等一系列环节，是对房企开发生态链的打击，影响开发商的热情。
部分购房者将转向租赁市场
月供收入比不超过50%是否会将部分购房者“逼向”了租赁市场？月供收入比不超过50%，是加强住房信贷业务风险管理的体现。朱郁表示，该政策会将一部分购房者暂时逼向租赁市场，但是比例非常小，其深远用意是保障资金安全，抑制通货膨胀。对购房者资格的严格审验是通过金融杠杆对资金进行把控，如果放松购房群体的准入条件，银行银根将吃紧，资金风险加大，有可能导致通货膨胀。加强对购房者的要求，能有效的保障货币正常流通。
有业内人士表示，广州此举从购房者个人承担压力的角度来看，是比较理性合理的政策，也比较符合收入支配比，但是此政策无形中提高了购房者的门槛，将一部分刚需购房者挡在门外，转向租赁市场是必然。相较于广州、成都等地相继出台关于租赁住房等的政策，西安在这方面要滞后一些。如果西安将来出现此类政策，也肯定是建立在完善的住房租赁政策体系之上的。
西安短期内不会出台调控政策
近期，从租售同权、政府干预指导价格，到共有产权等一系列调控政策密集出台，楼市调控从一线城市逐渐横向、纵向蔓延，很多城市逐步出台相应调控政策。上半年西安楼市量价急速攀升，吸引了各方的关注，但自政府出台“6·28”楼市新政后，外地及投资客户购买严重受限后，西安楼市迅速降温。业内人士表示，7月份西安市商品房成交量约54万平方米，环比下跌77%，价格9761元/平方米，环比下跌3.58%，住宅成交仅21.4万平方米，环比下跌88%。基于目前调控效果来看，西安短期内不会出台相关的调控政策。
朱郁对此表示认同并指出，“6·28”政策已经让西安市场难以消化了，加之一系列政策的叠加效应，严重打击了投资者的信心。后期市场发展还是以稳为主，大量房源供应让购房者的选择面加宽，但已经形成的价格体系不会崩塌，仅是价格涨幅会有所抑制。对于西安而言，政府指导价几乎不可能出现。西安的发展与广州存在10到15年的距离，城市量级也远远不够，如果该政策在西安落地，那将是致命打击，整个价格体系将会被打破，开发商的溢价能力丧失，将失去对市场的信心。 记者 杜蒙 狄芳
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