[摘要] 7月26日-27日，西安土拍迎来历史性时刻，首度采用“网上竞拍+现场竞价+现场竞配（商业自持+现房销售+义务教育设施代建）”模式的浐灞生态区三宗土地拍卖结果揭晓：碧桂园以总价158768万元，竞得东三环两侧两宗地共276.604亩；荣德置业以33209万元，竞得南三环北侧一宗地62.17亩，在业界引起轩然大波。
7月26日-27日，西安土拍迎来历史性时刻，首度采用“网上竞拍+现场竞价+现场竞配（商业自持+现房销售+义务教育设施代建）”模式的浐灞生态区三宗土地拍卖结果揭晓：碧桂园以总价158768万元，竞得东三环两侧两宗地共276.604亩；荣德置业以33209万元，竞得南三环北侧一宗地62.17亩，在业界引起轩然大波。
>>热点聚焦
三宗“熔断地块”顺利成交
开启西安土地拍卖新方式
此次挂出的浐灞三宗低密地块，都曾多次熔断，此次挂出更是遭到了众多大牌房企的疯抢。面对土拍新政，碧桂园、荣德进行多轮竞配，从竞配套商业自持面积达到上限，转而竞住宅现房销售面积，再次达到上限，最终在不设上限的竞义务教育设施代建费上，成为了赢家。
本次浐灞三宗“熔断地块”的顺利成交，开启了西安土拍新的方式，同时也掀开了城市配套建设的新模式，此举有望改变网上竞价超过限价而流拍情况的出现。
记者分析发现，碧桂园竞 得 的 宗 地 CB3-4-98 号（115.349亩）和宗地CB3-6-152号（161.255亩），在浐灞区域的世园会板块核心地段。目前，在浐灞区域，碧桂园·凤凰城、保利·心语花园、龙湖·香堤国际、中海悦墅、万科·金域东郡等项目已经在市场上占有重要地位，部分项目销售已经进入尾期，价格均已突破万字头，而新盘万科·金域蓝湾项目首期已经开盘。
荣德置业竞得的宗地CB6-2-2222号（62.170亩）所处板块有绿地、融创、恒大、海亮、高科、合能等品牌房企聚集，临近地铁五号线和南三环路，交通便利。记者调查发现，目前地块周边已有合能十里锦绣、绿地与湖、融创·融公馆、恒大御龙湾、海亮·唐宁府、高科麓湾等项目，高层价格在7000-11000元/㎡，海亮·唐宁府项目不久前首批开盘洋房价格已在13000元/㎡左右。
在这三宗地首次网上竞拍遭遇“熔断”的情况下，房企依然“追捧”。随后采用“网上竞拍+现场竞价+现场竞配”新模式，其实是不设置“价”。碧桂园竞得的宗地，总成交价虽未超过2016年11月融创东二环地块总价，但综合楼板价却创下了“地王新高”。
现场参与竞拍的一房企负责人表示，此次西安国土局使用的现场竞价、竞配的模式开启了西安土拍新的方式，也从一级土地市场就掀开城市配套建设的新模式，对西安房地产市场的快速迭代来说，也是一个新的开始。
业内认为，新模式下土地市场进入“强者恒强”的抢地模式，也是资本的较量游戏，大玩家的局部扩张向全局把控和垄断挺进。
>>市场影响
从源头进行管控
解决商业和教育配套等问题
据了解，这三宗土地现场竞拍阶段，振业、佛山碧桂园、保利房地产、正荣（福州）置业、陕西宝天（万科）、西安金地置业、中海地产、西安龙湖兴城置业、陕西荣德置业等多家房地产企业参加现场竞拍。三块土地要附加竞拍商业自持、现房销售和义务教育设施配套费的情况下，为何诸多房企为争夺这两块地仍然不遗余力？
记者通过对这三宗土地的分析发现，碧桂园竞得的两宗地均在灞河以东区域，原属于浐灞八大功能区之一的世园会板块范畴，商业、教育设施有规划而目前缺乏。同时地段优势，不仅有已经通车的3号地铁线，未来也是陕西自贸区浐灞板块所在。另外，丝路国际会展中心落户浐灞，万达文化旅游城项目签约，领事馆办公区一期的建成，都为浐灞未来发展注入活力。而世园会、湿地公园、雁鸣湖、桃花潭等公园的开放，也使得浐灞区域成为宜业宜居区域。
从西安市统计局数据中发现，2014-2017上半年，西安经营性用地仅为1380元/㎡-1848元/㎡。现如今，这三块地的楼板价均已超过6000元/㎡，再加上建安成本、配套成本等多方面，未来产品的价格将会创新高。如果是高配置精装，可能更高。荣德置业本次成功夺地，打破了本土房企协议拿地、底价竞地的惯有模式，所拍地块表面地价33209万元，土地溢价率为150%，商业自持面积为4973㎡，住宅现房销售面积为56609.9，义务教育设施代建费1270元/㎡。有业内人士分析，这块地表面亩单价虽为655万/亩、楼板价为6552元/㎡，而实际亩单价可能达到7300元/㎡，未来产品的销售价格应该在13000-14000元/㎡左右才能有所盈利。
从西安目前的商业存量和风险来说，只有在地段好、产品规划合理、居民区集中的地方，开发商才会考虑商业自持。开发商能在拿地阶段选择大面积自持，也说明对区域未来前景的看好。朱郁表示，这次土拍模式通过竞商业自持，竞现房销售和教育配套费的模式，是政府在源头上进行管控，降低市场的风险。对购房者来说，从一开始就规划了商业配套和义务教育的部分，解除了后顾之忧。
另外，碧桂园摘得的两宗地义务教育配套费均超2000元/㎡，荣德摘得地块义务教育配套费为1270元/㎡，均是从60元/㎡起步，一路竞到成交价。未来配套设施尤其是义务教育配套的完善，将进一步拉升浐灞的土地价值和居住价值，在一定程度上，也为地块周边在售项目的价格支撑和现有房产的保值增值，提供了新的标杆支撑。
>>未来趋势
现房销售占比85%以上
未来市场品质为王
分析三宗土地的成交情况来看，还有一个明显的特点，就是现房销售面积达到新高。碧桂园竞得 的 CB3-4-98 号 地 块 和CB3-6-152号地块的现房销售面积，分别为140635.5㎡和185661.4㎡；荣德置业竞得的CB6-2-2222号地块的现房销售面积为56609.9㎡。
美城机构首席分析师沈玮认为，综合这三个地块来看有一些共性：容积率都很低；每一块土地都达到了限价，全部溢价率达到150%；现房销售的面积已经达到85%以上。而现房销售要求开发商的实力更强，将来的集中度更高，开发商进入到更激烈的市场竞争环境。
朱郁认为，从购房者的角度来讲，现房销售无疑是一件好事，降低了楼盘烂尾的风险，可以看到房屋现状，避免买到问题房，提高了购房保障。从开发商的角度来说，对开发商的资金流和节点把控的要求更高了，使得开发企业前期投入成本将会更大，销售时间延长。不管是本地还是外埠房企，都会带来一定的矛盾和难度，对房企的综合能力要求越来越高。
从成交三宗地来看，容积率不大于1.5不小于2，建筑密度不大于35%，绿地率不小于35%。由此可见，未来的产品规划应该为洋房或别墅类高端产品，可见开发商对于低密度住宅项目的热捧程度。“从一级市场来看，这种强制性条件的累加，实质上是对市场更有力的促进作用。另一方面也说明，未来住宅市场是品质为王的时代，低密住宅产品将大量入市，吸引改善型客户为主。”沈玮分析道。
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