[摘要] 也许，2017年是西安人置业印象最深的一年。习惯了“城改、低价和全民营销”的西安人，在面临突如其来的“房荒”面前，似乎有些不适应。
也许，2017年是西安人置业印象最深的一年。习惯了“城改、低价和全民营销”的西安人，在面临突如其来的“房荒”面前，似乎有些不适应。
网络搜索“西安实时房价”，有820万条相关结果。不过，在《关于西安房价的几个判断：这份重磅文件，将改变楼市走向》中，我们数次提到，2017年有一个“分水岭”就是——十年城改接近尾声，西安地产市场终于进入“正常市场阶段”。那么，下半年十六万套的房源到底是什么情况？
我们对楼市的三个基本判断
在2016年“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务”背景下，重点城市楼市开始不断“发力”。但是，“深水区”的西安，毕竟与其它城市还是有所不同。
个判断，自2016年开始的大规模城改节本结束：早年西安城改“为改而改”，在容积、密度、绿化率、监管和证件等方面开了太多“绿灯”。“劣币驱逐良币”时代，大量城确实拉低了西安的房价；但“一分钱一分货”，说的不是没有道理。
第二个因素，就是供需关系：2017年1-5月，西安住宅销售面积710.39万㎡，增长24.1%。五月末，西安商品房待售面积404.75万㎡。本次计划供应1800万平米住宅，实际推出面积预计1500万平米。月均去化142万平米，十个月去化周依旧是一个合理水平。这就意味着，供需关系在短时间内得不到实际的解决。
第三因素，我们还是强调人口。在《西安人口大爆发？“户籍新政”背后，隐藏着哪些故事》分析：地处“胡焕庸线”以东的西安，人口的聚集度、首位度，比我们想象中的更高。人口的聚集，是中心城市发展的必然。尤其是近两年，西安常住人口创历史新高。
不过，“西安史上最严厉限购”，必将一定程度上抑制投资购房。这一点，从环京楼市的降温可以验证。
中国楼市，从五年一个周期，到如今一年、半年甚至几个月一个周期，关于楼市的价格，没有人也做出准确判断。不过，在资产泡沫和货币超发的今天，作为城市资产，它依旧比股市、微商和存款更靠谱。
西安商品住宅上市供应计划
2017年7月6日晚，西安市房管局按照西安市政府《关于进一步加强管理保持房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》有关要求，在官网公布了《西安市主城区及长安区下半年新建商品住宅（含公寓）上市供应计划（批）》。
根据统计，预计2017年下半年西安有239个楼盘，推出总面积约1857万㎡、168670套的房源。我们前面提到，预计推出和实际推出之间受工程、证件、政策有较大的差距。实际推出的供应面积，应该在1500万平米左右。
根据这份计划表，房地产传统旺季期的9-10月，仍旧是西安楼市供应量的时间。根据统计，新增供应楼盘可以看出西安楼市市场的一些新变化：
批项目（合并一个项目多次单列的情况）分布为：城南区（含碑林、雁塔）23个，曲江新区23个，高新12个，沣东新城14个，浐灞30个，城东区（含新城区、灞桥区）23个，长安区25个，航天基地12个，城北（含未央区、经开）41个；城西区（含莲湖区、大兴新区）24个，港务区4个。
房地产的兴衰，与城市发展、产业延伸和人口聚集有着密切关系。对于西安这座特大城市来说，由于城市房价长期处于低价位水平，也是楼市异常火爆的一个重要因素。
在西安，房地产延伸版图，与由中心城区向外扩张速度有着直接关系。从上面那张表可以看到，现在西安的楼市版图已全面进入到了“环线时代”。三环内（尤其是南部三环），已成为西安楼市价格的区域。这说明，经过了十多年的发展，“大西安”核心区的城市价值次在房价上得到彰显。
从这次计划供应表上可以发现，绝大多数楼盘都在三环外和绕城附近。城市的郊区化扩张速度，比很多人想象中要快。那么，城市外围的教育配套、限行后的交通配套，西安你是否做好了准备？
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