[摘要] 6月28日，西安市政府办公厅公布调整西安住房交易政策的通知，对4月18日“调控”精神进行了补充，同时出台了新的限制性要求：2017年4月18日之前买的新房要满5年才能卖；二手房要满2年才能卖。这一新举措被各界普遍认为，开启了房地产可随时冻结居民房产交易的“冻房”模式。
6月28日，西安市政府办公厅公布调整西安住房交易政策的通知，对4月18日“调控”精神进行了补充，同时出台了新的限制性要求：2017年4月18日之前买的新房要满5年才能卖；二手房要满2年才能卖。这一新举措被各界普遍认为，开启了房地产可随时冻结居民房产交易的“冻房”模式。
市场开始“灵活应变”
价格相对稳定
“6.28”新政推出的个周末，记者走访西安市场已经明显发现，开盘或亮相的多个项目，人气不如以前“火爆”，价格也相对稳定，新房源价格没有出现“大涨”。
“这次的政策影响面比较大，影响了许多购房者。”蓝光地产一置业顾问表示，“虽然说少了前段时间购买的热情，但是开发商报备的价格感觉低了。我们蓝光公园华府高层毛坯价在8000元/㎡左右，但是周边楼盘一个装修房价格在13000元/㎡，恒大都市广场装修房价在8800-9100元/㎡。总体价格与前批次相比，没出现‘大涨’，明显是嗅到了市场可能出现的‘变化’，开始‘灵活应变’了。”
记者在恒大都市广场、保利天悦、高新枫林九溪、湾流、万科金域蓝湾、海亮唐寜府等项目发现，来访的购房者相比6月中旬要少很多，并且也出现了“讨价还价”的场景。
一知名楼盘营销总监表示，短期内房价会稳定，但未来却是个未知数。目前正值房地产传统的淡季，加上政策的消化需要一定的时间，还有宏观经济态势所导致的金融政策的变数等，现在说西安房价会如何，还言之过早。但有一点是可以肯定的，即在限购措施解除前，西安房价此前的“一路看涨”态势很难再出现了。
专家说：“7月将会有大量的新房源上市，之前出现的‘房荒’现象会得到很大缓解，供应量和需求会持续上升。但是目前楼市的均价已经落实，不会出现下探的空间。”
二手房退单率、解约率较高
未来或有中介机构“关门”
本次政策中，在住房限购区域范围内购买二手住房的非西安市户籍居民家庭，须提供在西安市连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明。而在“4.18”以前，在西安购买的新房满5年才能交易。这些政策直接导致西安市场上二手房的流通放缓，增加了投资客的持有时间和资金成本。
业内认为，这次政策对于二手房市场影响较大，有很多房子卖不了了。特别是新小区附近的中介机构，严重的可能会有一些要关门了。比如曲江新小区集中、租赁业务少，在不满五年的小区附近开的中介会有些吃不消。外地人两年纳税或社保也限制了一部分人没有资格买房，会有部分外地户口的需要先落户后购房。很多原来看好二手房的客户也会进入观望的状态，未来两三个月，二手房可能会进入有价无市的状态。对于之前已经达成意向，但是因为政策因素导致无法交易成功的，也已经出现了很多。
业内分析认为，“对于二手房来说，目前已经出现了比较高的退单率和解约率，近期可能会出现大量的备案过户，这一集中过后，二手房交易会出现观望情绪。”
针对投资客更为严厉
但对成熟的投资客影响不大
对于政策，许多业内人士分析，主要抑制了投资客。但是记者在调查走访中发现，对成熟的投资客影响甚微。
从去年年初开始，大量的投资客已经介入西安楼市，特别是去年十月的郑州炒房团，已经深入西安各大项目，特别是北郊、浐灞、曲江二期的项目。记者周边也有外地朋友咨询西安的房子，句话就是，“西安的房子是不是要跟一下，听说未来发展很好。”其实专业型“购房者”早已经购入，除去交易时间延长外，他们的投资不太会受到利率上浮、证件难度、取证时间、中介税费等影响。朱郁表示，西安的二手房市场还处于一个相对“幼稚”的阶段，对这些经验丰富的“炒客”来说，他们有足够的经验、资金、时间来等待，最终换取在房价高潮时的全力一抛。
连续半年，西安楼市出台三次调整型政策，特别是最近一次，热议西安楼市是否要进入“冻房”模式。对此，朱郁表示，这次政策的出台，是对“4.18”和“5.19”两次调控政策的一个补充型政策。前面两次的调控政策中，出现了一些漏洞，造成了市场恐慌性因素，异地客的投资炒作，使得楼市在短期内出现了量价齐上涨的现象，尤其是北上广和郑州的投资客占了较大比例。这次的政策针对投资客更为严厉，是规范市场化运作的手段。
其次，“5+2”的政策规定，对于异地购房者更是上了紧箍咒。很多来自外地的投资客都是看好西安短期内的投资获利空间大，而如果5年后才能上市交易，投资率肯定低于一两年内的。同时，这在一定程度上也是在倒逼买房落户。“5+2”的约束，会在一定程度上使得一部分异地购房者考虑在西安工作置业安家，而不仅仅是选择投资行为。
长期看，除了极少数大城市，住房将回归居住属性。陕西师范大学经济学博士毕超提醒到，“中国房地产进入冻房模式，炒房客要当心了，可能被套牢，如果现金流不好，可能引发资金链断裂。”记者 王丹 党兰
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