[摘要] 论是房产项目的社区商业街，还是依托商业项目配套更大的三五万平米的购物中心，还是在西安做大型区域性购物中心，给消费者一个更好的获得感，才是成功的关键。
【访谈背景】熙地港作为城北地标性商业综合体，从一开业，就受到了各方诸多关注。无论是大出些许的女性停车位，还是配备十分完善的母婴室，甚至是在商场里的快递站，无一不体现出熙地港的贴心服务。应该说，熙地港的每一个动作，都能引起市场和消费者的关注。今天，房天下有幸采访到了熙地港的总经理祁勇先生，请他谈一谈运营熙地港过程中的一些经验。
初见祁总，他热情的与我们打招呼，举手投足见温文儒雅的绅士风度令人心折。俗话说商场如战场，在祁总身上，我们似乎看到了所谓的“儒将”：学富五车而又身经百战。在这次访谈中，祁总跟我们聊到整个商业发展的趋势、西安目前的商业发展现状，以及自己运营熙地港项目的一些经验。以下是本期访谈的全部内容：
CityOn熙地港（西安）购物中心总经理祁勇
【房天下】据我了解，您从事商业地产的开发多年，在商业地产运营方面也有深入的接触，历经多年的商海浮沉，您对商业地产又有怎样的新认识？
【祁勇】商业地产是一个非常特殊的商品，不同于住宅产品的开发，后者是将产品直接交给购房者，剩下的仅需要做好物业和售后服务，而商业地产面向顾客的一瞬间只是顾客的步体验，作为运营方，后面有大量的机会对项目进行优化，因为它（商业地产）对投资商的回报取决于后期的运营。”如果把它（商业地产）作为一个产品来看，我们需要从产品的定义、开发和后期优化三个环节来把握。
消费行为的变化
从产品定义来看，今天消费者的行为已经发生了很大的变化。父辈们所处的时代是短缺经济，经常会因为紧急的需要到百货公司买东西，而今天是过剩经济，每个人对于各种商品的获得是充足的，可能是因为交朋、会友、亲子班等某种活动到实体商业场所购物。都市人的时间成本非常紧张，经常在一个周末会做很多事情，如购物、看电影、和家人聚会等都在同一个地方，这样就可以减少时间成本，如果有一个场所可以让客户方便的停车，很快的把所有的事情实现，可能这个场所就会是大家的。交通方式大家深有体会，如果没有停车位，商业可能就会进入死穴。
商业发展趋势对标
如今商业地产发展迅猛，从媒体报道上得知，市内新开业的购物中心每年都在增长，可能在大家心里觉得开的太多是恶性竞争。从消费者行为方面看未来的趋势，在这座城市里，他们（消费者）需要在自己生活的三五公里范围内满足自身的日常需求，需要有很好的商业场所，这样可以实现一周两次或三次到实体商业场所，那么这个商业场所则应该是6—8万㎡的社区商业街。随着城市布局的延展，每三五公里应该有一个社区型的购物中心满足区域内人的大部分生活需求。 如今各地产开发商在住宅项目上都会不同程度的开发社区商业街，在社区密集的地区，社区商业街可能更集中，三五公里做一个网点布局，更多的满足居民日常有目的的消费需求，如药店、干洗店、宠物医院、24便利店等。在这两类（社区商业街和社区商业购物中心）商业的基础上开发才是现在城市里各大地产大佬风起云涌投资的区域型购物中心。
【房天下】近些年来，随着西安城市多板块成型，区域经济都得到快速的发展，虽不同程度的受到电商的冲击，但待开业或已开业的购物中心仍出现井喷态势，请祁总结合自己的经历为大家分享一下做商业购物中心的经验之谈。
【祁勇】现在负责的熙地港项目是20万㎡左右的商业中心，大家都知道做这样的大的项目风险非常大，现在很多开发商都热衷追捧做20万㎡的商业，实际上以我本人的行业观察，西安即使成为“大西安”，这样20万㎡的区域购物中心也没有超过10个。它们更多的是社区型的购物中心，事实上今天的商业项目远远不够，但是它有结构性缺失，未来社区购物中心的布局，可能是大家更关注的，如果能做好趋势对标的话，开发商布局的商业项目一定会有好的前景。
社区型购物中心的开发中四大要素
在做社区商业街或者社区型购物中心时，行业内都有一些非常的体系，今天就熙地港项目的运营分享一些经验和教训。一般来说，数据和财务支撑对资深的住宅地产开发商来说很重要，通过数据可以研究消费者有什么样需求，当然也要考虑公司的财务是否得以支撑，终达到利益的大化。综合来看，商业地产离不开以下几个方面的考虑和深究。
建筑：景观+动线+功能。住宅产品是消费者交完了钱按合同交付给他就可以，但是商业项目，是求长期的保值增值，更大的回报来源于对建筑细节的追求。一般的商业地产项目，一层一定是贵的，无论是卖还是租，往上逐层递减，怎么样发挥投资大效益？经过反复的讨论得出了“多首层”的概念。一层是传统首层，负一层负二层如果有地铁接入，就可以地下达到首层的概念。另外二层接天桥，把停车引到楼上，六层七层也是首层的概念。在这样各个楼层租金比着往高涨，这是建筑的计划和考量。功能，即所谓的母婴室、停车场等，在同一楼层内用一条好的动线实现各个位置，布置大门入口，向后的位置通过业态组合景观动线的打造让它更有价值。
招商、管控。目前一般的商业项目都会有有专门的团队来做管理招商，在操作一个商业项目的时候，真正找到消费者做好定位，不是天就可以实现高价值，而是逐年递增。要实现满铺开业，商品和品牌得到消费者的欢迎，需要逻辑性布局好，在一线化妆品和轻奢品牌的区域，年招不进来需要用替换型的业态让它形成管的概念，再往后才会形成一种“格局”，这需要经营者耐得住寂寞。
进度。在西安有很多项目放置很多年，无论是投资的沉淀还是对商业机会的损失，都非常可怕。商业地产比住宅地产更特别的是牵扯建设的特殊需求，每一个商户对相应的工程条件提出不同的要求，各种复杂因素纠结在一起，很多时候漏掉一个因素到后发现某件事要重头开始做。所以，商业地产需要相对较好的管控措施能让所有的工作齐头并进，熙地港目前就是以相对较好的控制速度，让老板投资得到比较好的把握，同时在好的时间点面对消费者，使项目保值增值。
产品优化。商业地产的核心是在完成施工后，逐步实现更多的功能。就拿熙地港来说，在服务措施中，有专门的女性停车位，开业前的wifi等候区，大储物柜等就是在消费者的需求基础上进行优化的。值得一提的是熙地港的母婴室，不仅可以给孩子换尿布，还有小孩睡觉的地方，采用的是全棉的床上用品，并保证一次性替换……它一直在业界前列，甚至有人说，它太高了西安母婴室服务的门槛。
【房天下】商业市场竞争一直非常激烈，在这种市场环境下，如何运营好一个商业项目至关重要。祁总近运营的城北熙地港项目十分火爆，几度刷爆朋友圈。请问祁总，在您看来，运营好一个商业项目，关键的是什么？
持续提升商业项目价值
与住宅项目不同的是，商业项目面向消费者的时候，它还在运营者的手里，还可以持续的不间断的进行优化和改进。消费者有新的需求，市场上有新的业态，新的店铺的形式，还有一些新的商品的组合，运营者都会有一些机会去更好的满足消费者的需求。怎么样持之以恒的根据消费者的需求，不断的改变，不断的响应满足，这是项目面世以后持续提升自己价值的过程。
每一天，都要像天面世
的购物中心，是无论经历多长时间，都像是新开业的一样，从商场外观、购物体验、服务品质等多个方面，都像天面世一样，保持好的体验。任何一个商业项目，未来价值有多高，取决于怎么样统一规划、统一管理，怎么样有一些术的手段和道的支撑，这是任何商业项目颠覆不破的真理。
商业的本质是消费者的获得感
其实，说到底商业的本质是消费者的获得感。商业从原始人的以物易物开始到现在没有变，实际上是消费者在接触商品和服务过程中的感受，即消费者的获得感。品牌给各个购物中心提供的服务是恒定的，作为购物中心自身怎么样让消费者感受到更高的性价比，这个性价比实际上不再是单纯的产品本身和价格的关系，而是消费者更多的获得感。
消费者买到的产品价格是一定的，但如果能享受免费停车，且车位充足，进入停车场开始有美女引导员，不再是传统的保安，而是有小女孩做温柔的指引。在所有的交通动线非常通畅，不是特别拥挤，景观匹配好，无论是残疾人设施，还是母婴设施，在消费者已经购买商品或者购买服务会有更高价值感的叠加，这就是商业的本质。
今天的商业开发追求价值感的叠加，是让消费者获得更舒适、更满足的服务，实现整体的服务感，无论是房产项目的社区商业街，还是依托商业项目配套更大的三五万平米的购物中心，还是在西安做大型区域性购物中心，给消费者一个更好的获得感，才是成功的关键。
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