[摘要] 2012年，西安市民冯先生在城西买了一套两室房子。随着孩子学龄渐长，为了给孩子更好的教育资源和环境，冯先生一家决定在高新区购买一套带学位的二手房。
2012年，西安市民冯先生在城西买了一套两室房子。随着孩子学龄渐长，为了给孩子更好的教育资源和环境，冯先生一家决定在高新区购买一套带学位的二手房。在买房过程中，冯先生碰见一些“房友”，大多都是考虑孩子上学问题。他们互相交流经验，发现“带学位”的二手房交易还有很多门道，例如，产权问题、指标占用、户口问题、学区住房等。
那么，带学位的二手房在交易过程到底应该注意哪些问题呢？
房屋产权清晰是购买的前提
记者从21世纪不动产和玛雅房屋了解到，近期二手房市场房源减少，意向购买者增加，特别是带学位或者学区的房子比较受关注。很多业主也随行就市“跳价”，导致房价一天一个样。21世纪不动产锦业路店店长杨海龙告诉记者，带学位或者学区的房子都是稀缺资源，非常抢手。学位房主要看“指标”，学区住房除考虑学校外，还会考虑项目的位置、离学校的距离以及社区环境等。
记者走访发现，带学位或学区二手房交易过程中，购房者为关注的问题是产权是否清晰和如何判断“指标”是否被占用。玛雅房屋经纪人小曹告诉记者，不管带不带学位，二手房交易必须弄清楚房子的产权。如果产权不清晰，比如：有的房子有抵押贷款或者由夫妻双方甚至多个业主共有等，都会导致在交易时出现复杂情况，甚至出现无法过户或者合同无效。所以，带学位二手房在交易前必须搞清楚房子的产权是否清晰，房产证是否在手。
如何判断房子产权的真实性和有效性？小曹建议买卖双方一同到房管局当面核查房子档案，确认房子的产权和产权人。如果房子是夫妻双方甚至多人共有，买方必须确认所有产权人都同意买卖，在签买卖合同时所有产权人都必须到场。杨海龙也建议，购买人可以要求卖方出示房产证、结婚证、身份证以及户口本等证件来对产权证和产权人身份进行验证。
如何确认“指标”是否已经用过
购买带指标的学位房，自然看中的是上学指标，那么怎么查验“指标”有没有被占用成为买主关心的问题。
杨海龙根据自己多年服务经验总结出“三”：小、大和难。“三”是根据产权人年龄划分的，一般20岁以下的为“小”，一般不可能有小孩；“大”一般指50岁以上，这部分人群的孩子也不在上学的年龄段。所以以上两种情况的指标一般都不会被用过。“难”就是处于30岁左右正好有适龄儿童的情况。一般情况下，必须查验原业主的户口本了解产权人家庭情况，是否结婚，结婚后是否有适龄小孩，如果有小孩，需让卖方出示孩子在其他学校上学证明（比如学生证或其他有效证件）。此外，还可以到物业、学校或者区域内教育局查询入学档案。
杨海龙提醒，一个指标只能用于一个小孩上学且只能用一次，而且必须是产权人的子女，也就是说一个家庭不管是有两个或两个以上小孩或者双胞胎，也都只能一个小孩上“指标”学，其余小孩只能考虑学区住房。鉴于“指标”查询暂时没有官方的标准，记者建议在签订买卖合同时添加附加条款，双方协商好，如果指标被用过，就要求赔偿或者退款。
除“指标”外，如果考虑片区内的学区住房应满足两个条件：一是学校片区内要有房产；二是产权人子女的户口必须与房产地址一致。如有特殊情况还需区别对待。
摸清入学条件提前1到2年准备
户口问题也是影响上学的因素之一，所以在签订买卖合同时，买卖双方需商议好一定时间内原户主必须迁出户口，否则需要赔偿一定违约金，或者留一部分房款，等原业主迁出户口后再支付。
去年刚来西安工作的薛先生，为了解决孩子上学问题，在高新区买了一套带“指标”的学位房，但在申请入学时，学校告知他必须居住三年以上才能申请，这让薛先生傻了眼。鉴于此，购买前一定要到学校或者中介机构打听清楚目标学校的入学条件和附加条件，以免耽误孩子上学。
杨海龙也提醒购房者，每年3月份给孩子报名的时候就需要房子、户口等信息，如果晚了就会错过报名的时间，影响孩子正常入学。所以，考虑购买带学位或学区二手房的购房者，好提前一年或者两年着手准备。 记者 杜蒙
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