[摘要] 2016年，随着西安新房市场的大热，二手房市场也一路飘红。从21世纪不动产的相关数据中可以看出，12月份二手房的成交量达到了全年的高点，同比上涨了193%，平均成交价格在9766元/㎡，同比上涨13%。出现了一房难求，供不应求的“尴尬”局面。
2016年，随着西安新房市场的大热，二手房市场也一路飘红。从21世纪不动产的相关数据中可以看出，12月份二手房的成交量达到了全年的高点，同比上涨了193%，平均成交价格在9766元/㎡，同比上涨13%。出现了一房难求，供不应求的“尴尬”局面。
学区住房、医疗房需求旺盛
城南、高新房价坚挺
近日，记者走访西安多家二手房店面了解到，学区住房、医疗房的需求依然旺盛。玛雅曲江店的工作人员告诉记者，目前很多购买曲江二手房的，都是想买离学校近，并且学位名额还没有使用的。由于供应量有限，且随着学籍年限的落实，供应日趋紧俏。相比年初，年末的学区住房销量涨幅在20%—35%之间，学区住房普遍价位在9500元左右/㎡。而对于年龄偏大的老人，则更看重的是附近有大医院的二手房。“去年8月份开始，以医疗配备为主的购房者越来越多，而且大多是老两口、子女不在身边的购房者。”城南海汇房产门店一工作人员告诉记者。
相比往年，2016年下半年的二手房交易多以改善型为主，特别是三室和四室，面积区间在100—150㎡之间的房源。同时，也以“卖一买一”的客户为主。玛雅曲江店的工作人员告诉记者，“这些人主要考虑的是户型大小以及社区的物业水平。同时，环境、规划也是其重要的考量因素。”在境商地产曲江店，记者看到一套面积为138.81㎡的精装三室两厅房源，售价179万，挂牌销售三天被一年轻人高出原价3万的价格购买。
从成交数据看，西安市内二手房成交热点商圈依次为：经开区、锦业路商圈、浐灞商圈、大寨路商圈、电子城商圈，这些商圈凭借其良好的环境、便捷的交通以及教育资源受购房者青睐。
玛雅房屋陕西总店委员会主席李周生分析道：今年1月份的二手房价格相比去年有所上升，尤其是城南和高新板块，价格相比2016年年初，有近1000元/㎡的上涨。客户在房源的选择上，还是两室和三室居多。
业内人士认为，曲江、高新和市政府行政区域的二手房一直是热点区域。从21世纪在所有门店的成交来看，去年12月平均成交价格在9766元/㎡，同比上涨了13%，与年初比有大幅度上升；成交量同比上涨了193%，全年成交量比2015年上涨139%；成交的客户基本都在三室、四室的改善型房源，100㎡以上面积的房子占到70%以上。
一季度会小幅度下滑
记者走访多家二手房中介了解到，相比12月份销售的火爆，今年1月份前两周二手房市场总体“平淡”，出现销量下降的走势，租赁市场量价环比下滑。
玛雅房屋陕西总部业务交易情况统计显示，2017年1月前两周，二手房的销售环比下滑。同时，随着春节假期的临近，租房需求下降，租赁市场成交量和租金也环比下滑。21世纪地产文景路店经纪人李先生告诉记者，近期来访客户明显减少，部分卖方客户将二手住宅由售转租，对租金要求也给予很大商量的空间。
去年12月成交火爆，今年1月份却出现了下滑势头，究竟为什么？“房源紧缺！”李周生分析道，去年下半年整体的客户量增多，成交上升。从公司的成交量来看，去年12月是全年占比多的一个月，比前半年有几乎双倍的上涨。进入今年1月份之后，由于之前成交量增长较快，使得可售的二手房房源不多，出现房源供不应求的状态，所以近期出现了销量下降的势头，但是价格相比去年还是有所上升的。租赁市场的下滑，由于每年从年底到次年春节前夕都是租赁市场的成交淡季，市场整体的成交量和价格都会有所下降。
今年1月1日起，西安开始实施的限购政策从根本上诠释了“房子是用来住的，不是用来炒的”。无论是政府还是市场都给出了明确信号，2017年的二手房市场也将随着新房回归更理性。
“限购政策出台后，2017年一季度的成交预计会有所下滑。”李周生认为，“不管政策的实际效果如何，都会对一部分有需求的客户有所影响，产生观望的态度。如果房价没有因为政策因素而下降，这部分客户也会很快出手。”
邵涛认为，虽然2017年1月份的成交数据有所下滑，但是对全年的成交还是比较乐观，“西安的二手房市场目前仍处于起步阶段，相比北京每年27万套的成交量，西安今年4万套左右的成交还有很大的上升空间。另外，随着很多家庭孩子上学、家人就医等因素，二手房市场的活跃程度会有所上升。” 记者 王丹 党兰
限购政策导致无法购买
开发商应如数退还
自2017年1月1日起，西安实施限购政策，规定本地和外地，在城六区内仅限新购一套，以合同网签备案为准。
刘女士在2016年12月中旬期间，陆续看中了一套120平方米的三室和一套小户型想用于投资。目前120平方米的房子已经交了首付，贷款按揭还未办下来。而小户型当时只交了1万的定金和部分首付，还未办理贷款等手续。两套房子均还未办理网签备案。如今限购政策一出，势必有一套房子需要退款，想咨询下目前情况下退哪套房子会比较容易？法律方面对于这种情况是否支持？
《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
陕西永嘉信律师事务所合伙人律师姬英凡认为，发生限购这种事情，法律上叫做不可抗力。不可抗力，就是指，非基于双方的原因导致合同的解除，双方均不承担责任。也就是说刘女士退房，不应当向开发商承担违约责任，开发商对于收取的两套房款中的任意一套都应如数退还。
另外，高人民法院《2011年民事审判工作会议纪要》第十九条款规定，对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。
所以，刘女士一家可根据自身情况，选择一套继续履约购买，另外一套则可要求开发商无条件退款。
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