[摘要] 生活中，新老物业服务企业因交接不顺畅造成档案资料移交困难、物业服务停摆等情况时有发生，有的甚至会严重影响业主的正常生活。遇到这种情况该如何解决？随着《西安市物业管理条例》（以下简称条例）的施行，这类问题的处理将有法可依。
生活中，新老物业服务企业因交接不顺畅造成档案资料移交困难、物业服务停摆等情况时有发生，有的甚至会严重影响业主的正常生活。遇到这种情况该如何解决？随着《西安市物业管理条例》（以下简称条例）的施行，这类问题的处理将有法可依。
物业资质不得出租出借转让
违者高可罚20万
条例规定，从事物业管理服务的企业，应当依法取得物业服务企业资质证书，并在资质证书许可范围内承接物业管理服务，不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。否则，由区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会没收违法所得，并处5万元以上、20万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
业主委员会与选聘的物业服务企业应当签订物业服务合同；企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接手续；交接双方应当对物业管理区域内共用设施设备的使用维护现状进行确认，并报物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会备案。
物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费、不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量，不得采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务。
物业服务企业可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将该物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。
业主不交物业费
物业企业可申请仲裁或提起诉讼
条例明确，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主未按照约定交纳物业服务费的，物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在物业管理区域显著位置公示等形式督促其限期交纳；不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
物业服务合同未约定或者未经业主同意，物业服务企业自行提供的服务，不得向业主收取费用。物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同以外的专项服务的，其收费标准可以由双方另行约定。
本市实行物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全等情形的，应当向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会及相关部门报告。否则，由区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会给予警告，并处5000元以上2万元以下罚款。
新建住宅物业管理区域内的专业经营设施设备由专业经营单位负责维修、养护和管理。
专业经营单位、受委托的物业服务企业不得向业主转嫁代收服务费。专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向终用户提供服务。
服务合同到期
物业企业应续聘或退出
条例规定，物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。
业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满7日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。
物业服务合同期限届满，业主大会没有做出选聘或者续聘决定，也没有要求物业服务企业退出物业管理区域，原物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，合同当事人一方提出终止合同的，应当提前3个月告知对方当事人。
物业服务企业退出物业管理区域，不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。因维护保养不当等原因导致电梯、锅炉、消防、监控安防等共用设施设备无法正常使用的，物业服务企业应当修复并承担相应责任。
由业主大会决定其管理模式
条例规定，配套设施不齐全的老旧住宅小区应当按照政府补助、单位自主、居民自愿的原则，逐步改造提升。
市、区、县人民政府或者开发区管理委员会应当制订年度改造计划，安排专项资金，用于老旧住宅小区的改造提升。对产权单位自主开展的改造提升，市、区、县人民政府或者开发区管理委员会应当给予适当补贴。
老旧住宅小区改造提升完成后，街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当组织召开业主大会会议，决定管理模式。
未实行物业管理的老旧住宅小区，由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务，所需费用由物业使用人承担。
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