[摘要] 如果说2015年的商品房销售是历年来的制高点，那么2016年的销售业绩更像是创造了一个地产神话！据全国知名研究院数据，截止到2016年11月底，西安市商品房市场总成交面积2003万平方米；与此同时，无论是成交均价、还是土地交易，亦或是保障房、公积金发放，都数字惊人……
如果说2015年的商品房销售是历年来的制高点，那么2016年的销售业绩更像是创造了一个地产神话！据知名研究院数据，截止到2016年11月底，西安市商品房市场总成交面积2003万平方米；与此同时，无论是成交均价、还是土地交易，亦或是保障房、公积金发放，都数字惊人……
1、1782万平方米
前11月商品住宅销量创新高
知名研究院数据显示，今年1-11月，西安市商品住宅新增供应面积1053万㎡，成交面积1782万㎡，受放宽限购限贷、买房落户、税收减免、降低首付、利率打折等诸多去库存优惠政策刺激，部分自住需求提前释放，加上投资需求入市，成交量达到2010年以来的高点，相比2015年全年，上涨15%。纵观全年，一季度跌至低点，二季度成交量大增，三季度量缩价升，四季度量价齐升至年内高点。
“之前陕西省统计局发布消息称，1-10月西安市商品房销售面积就已经占到全省销售面积的65%，明显感觉西安商品房销售市场在不断升温。”知名房企总监表示，“西安是为数不多取得千万级成交量的楼市之一。这和刚需客群基数较大有直接关系”。
业内人士认为，今年市场成交量增加，与西安市场本身“平稳”的调性也相关，西安的购房人群普遍都以刚需为主，同时国家政策导向鼓励改善需求的背景下，面向改善需求的新盘销售增量明显。
2、7009元/㎡
1-11月住宅均价同比上涨2.4%
住宅价格从年初的6406元/㎡到11月底的7009元/㎡，西安的房价在今年下半年市场大好的情况下，也稳步向前进行了涨幅。拿地成本在后两个月冲向了高点，购房者对明年的房价也表示了担忧。西安的房价表现如何？明年楼市和价格将会怎样走？
据知名研究院数据显示，截止2016年11月，西安市商品住宅成交均价为7009元/㎡。大量高价格洋房、别墅物业成交增加，加上下半年入市多个核心地段高端平层项目，带动商品住宅市场整体成交均价也达到自2010年以来的高点，相比2015年全年，上涨2.4%。从2016年全年来看，1季度成交均价跌至低点，2季度成交均价小幅上扬，经过3季度市场热度上升、4季度国庆再度加温之后，4季度成交均价达到7379元/㎡，相比1季度，上涨789元/ 。
陕师大经济学博士毕超认为，上半年国家和省市层面相继出台的“去库存”政策，是带动我市今年住宅成交量创新高的重要原因。需要注意的是，我市的住宅需求上涨不同于一线城市，主要由自住型需求和投资型需求构成，投机型需求相对较少。这也是我市房价相对稳定的主要原因，今年以来我市房价虽然逐渐上涨，但总体稳定，涨幅不大，也反映了市场需求相对理性，房地产市场发展比较健康。当然，未来随着去库存周期的持续下降，市场房源减少，政府部门应加强土地管理，适当增加土地供应，稳定市场预期，防止投机性资金借机炒作，避免房价大幅上涨。
在朱郁看来，明年上半年房价也将继续保持今年下半年上涨的态势，但也会以平稳为基础。
3、98-135㎡
三房改善性户型成销售主力
如果说刚需还是去年的基调，那么今年的三室和小三室改善性户型已经成为主流，而公寓等小户型产品今年很少推出，或不被买单。
记者对今年提前完成任务的数十家开发商调查发现，他们今年新推的许多项目能在预计的时间内销售完成，大部分的房源都在98-135㎡之间的户型。“我们今年很少再推出二房，大部分都是三房的房源，但是也会为了配合改善型需求，推出个别舒适度更高、户型较大的花园洋房洋房和别墅。今年的洋房销售的也还不错。”龙湖香醍的销售顾问表示：“今年主打的都是三房，市场上推出公寓的开发商也普遍卖的都不太好”。
朱郁介绍，今年的西安市场已经和一线城市的步调一致，强者更强，改善性居住挑起了市场大梁。而今年销售前十的企业，很少有中小开发商，这说明购房者越来越理性，对于房子的要求越来越高，而通过市场销售也看出，品牌开发商的改善性房源特别受欢迎。
4、6.8个月
住宅库存压力缩短
据中指研究院等多家机构监测，“银十”之后，11月份西安房地产市场迎来小幅降温，但是依然处于高水平运行。成交量略有回落，成交价格环比、同比均有所上涨，去化周期继续缩短为6.8个月，较年初缩短6.6个月。
在数据中可以看出，截至2016年11月，西安市商品房市场按照过去12个月月均去化水平182万平方米/月计算，商品房存销比为20个月，较2015年降低6个月。毕超指出，2016年年初西安住宅去库存周期大概16个月，商品住宅供应量相对充裕，成交量主要受购房需求影响。今年改善性需求的旺盛和外地购房者的涌入，减轻了西安的住宅库存。
朱郁分析，由于今年的新增供应不减，目前库存出现改善。但结合今年土地市场看，大部分土地流拍，12月份集中爆发，而还有些开发商正在商谈的土地也会在明年上半年落定，这将导致明年房产新增大肆上涨，可以预见的是，“到2017年年底，西安住宅的库存压力会出现明显缓解。”但是这也考验开发商的产品设计，未来，西安市场需要更有个性和特殊性的房源。
5、11622元/㎡
商业成交均价下降明显
截至2016年11月，西安市商业供应面积236.7万平方米，成交面积85.7万平方米，成交均价11622元/㎡。与2015年全年相比，成交均价下降18%。按照4季度商业去化水平，预计2016年全年成交量环比小幅下降。办公类物业供应面积173万㎡，成交面积81.1万㎡，成交均价9150元/㎡。按照4季度办公去化水平，预计2016年全年成交量环比基本持平。与2015年全年相比，成交均价小幅下降2%。
数据分析发现，经开、城西、浐灞三区域是商业成交面积大的区域，分别成交20.9万平方米、18.3万平方米、12.5万平方米，占比全市60.4%。高新、曲江、经开依然是办公市场成交多的区域，分别成交26.1万平方米、14.6万平方米、14.2万平方米，占比全市67.8%。
“西安的商业、办公等物业市场来说压力还是挺重”。一位熟悉西安商业管理市场的人士指出，住宅只不过是总量大，但毕竟购买需求也多。商办物业由于销售速度慢，风险反而更加突出。
6、428.65万平方米
1~11月西安土地成交量同比上涨
作为直接影响楼市供给甚至未来某个时间段楼市量价走势的土地市场，在今年西安房地产市场销量再创新高的背景下，整体表现先抑后扬，具体成交从8月份开始成交出现上涨势头，并在12月中旬出现暴涨局面。
从房屋管理服务网房产研究中心计算出，今年1~11月土地成交154宗，成交量为428.65万平方米，而去年同期土地成交164宗，成交量为380.27万平方米，相比之下可以可以看出，成交宗数有下降，但是成交量上涨。楼面价方面，今年的平均楼面价是1318元/㎡，相比去年同期1243元/㎡的楼面价，略有提升。
朱郁预测，这主要是因为今年的地产库存有所缩减，成交有所增加，开发商拿地的步伐也会随着市场开始加快，第四季度的土地市场已经开始热闹了，仅12月15日当天，融创和保利就已经摘得了5块宗地，这种大企业抢地模式也将继续延续到明年上半年，虽然大部分开发商拿地都会趋于谨慎，但核心区域的优质地块还会受到房企争抢，未来在“去库存”的大基调下，楼市将平稳去化，土地成交量整体趋稳。
7、113.06亿元
公积金个贷金额同比增长71.6%
西安住房公积金管理中心信息显示，今年以来，管理中心加大个贷投放力度，积极支持职工住房消费，助力房地产去库存，截至10月底，当年发放住房公积金个人贷款29067户，金额113.06亿元，同比增长71.61%，有效地保证和促进了我市房地产市场发展。
统计数据显示，截至10月底，个贷率由年初的66.06%提高到77.19%。其中，发放异地贷款2665户，金额10.13亿元；发放组合贷款722户，金额5.25亿元。目前，个贷总额达到535.56亿元，个贷余额389.77亿元，位居前列。与此同时，西安住房公积金管理中心减政放权，下放审批权限，将管理部审批额度由35万增加到50万。不仅如此，管理中心还扩大新型企业及民营企业制度覆盖面。截至10月底，当年新增缴存单位1441个，新增归集住房公积金153.52亿元。目前，西安地区19037个单位、244.16万职工纳入住房公积金保障体系，22.6万职工家庭利用住房公积金贷款改善了住房条件。
同时，今年西安的保障房新增廉租房租金补贴家庭2781户，完成目标任务的129%；分配入住保障性住房21608套，完成目标任务的108%，基本满足了中低收入家庭的住房需求。
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