[摘要] 全国楼市似乎正处在一个"癫狂"的状态，连人民日报也惊呼：楼市疯了？！
楼市似乎正处在一个"癫狂"的状态，连人民日报也惊呼：楼市疯了？！局部城市的快速"过热"，引发限购重启。楼市热钱从限购城市撤出，下一步进入谁的怀抱？郑州疯涨会不会通过高铁传导到西安？2016年西安房价趋势如何？未来上涨的城市中，西安会不会名列其中？这些问题，复杂而简单，本文拟对此进行简要分析。
：降温至少还需半年！
2016年各地楼市去冷回暖，部分城市“发高烧”！苏州、南京、郑州等地相继重新祭出“限”字利器，近日，刚刚承办过举世瞩目的G20峰会的杭州，也出台了“限购令”。住建部也出台房地产发展清单。
楼市的回暖得益于国家“去库存”的政策，以及因此采取的金融信贷、减免税收等手段的支持，个别暴涨的城市与其土地供应无序而出现天价“地王”有关。在国家对房地产调控采取“因城施策”、住建部出台发展规划清单的背景下，可以预判，在多数城市采取“一刀切”行政干预手段的概率已经很小。
那么，房价会不会因此就止涨？近日，经济学家马光远著文分析指出，因限购政策的滞后效应，以及来自限购城市的民间游资出逃游走，部分城市的房价上涨，将持续到6个月后，也就是说，真正意义上的降温要到明年上半年了！此说也得到了专业人士的的认同。
西安：半年六连涨，高涨2000！
西安房价到底怎么样？这是很多人非常关心的问题！从2016年2月份开始，西安房价除在7月份有略微下滑外，已经有6个月连续上涨。国家统计数据显示，西安房价8月环比涨0.6%，虽在有统计的70城中并不突出，但与去年同期相比，西安新建商品住宅价格同比上涨3.5%。
虽然每个月的涨幅不大，但拿2016年8月的房价数据和2月份的对比，得出的结果却令人大吃一惊。2016年2月-8月的数据显示：半年多时间内，西安商品房成交均价涨了670+，高新、曲江等区域房价涨了600+到1200+；住宅成交均价涨了500+，高新涨了2000+，曲江涨了300+，城北涨了900+。
房价上涨，成交量也上升！据西安市统计局9月19日公布的数据显示，1-8月，西安商品房销售面积1158.56万平方米，同比增长10.4%，其中，住宅销售面积1063.70万平方米，同比增长11.9%。
这个结果，令一直埋怨西安房价涨得慢的人士想不到！西安房价的涨幅就像陕西人，其貌不扬，埋头苦干，结果惊人！
商品房：半年整体上涨670+，涨至1800！
我们来看看西安2016年2月-8月西安各区商品房当月成交均价和西安2016年1月-8月西安各区住宅成交均价：
2016年2月至8月西安各区商品房房价|
从上图数据可以看出，西安商品房2月成交均价为7124元/㎡，8月为7798元/㎡，整体均价上涨了674元/㎡。其中城西总体涨了2000+，城北涨了1800+，高新涨了1600+，曲江涨了近1300+，个别片区出现小幅回落。
总体可以说明的是：西安的房价在涨，各区幅度不一。具体到有些片区涨幅“惊人”，比如城西，是不是果真如此呢？这里面有个“结构性”的问题。
先说浐灞，在5、6、7三个月走高，是因为在这三个月中，洋房、高价住宅等备案量相对集中，反映在当月房价上，显得价格“连涨”。而8月份出现回落，是普通住宅备案量较为集中，而洋房、高价房等备案量较少，显示出房价有“回落”。
经开的房价在3、4月份过万，是因为写字楼、车库、商铺等价格较高的商用物业备案量比住宅备案量大，反映在房价上显得惊人的高，事实上经开的房价目前不会超过曲江和高新。
城西的房价“涨幅惊人”，同样是因为备案量的结构问题。价格较高的商用物业备案量大于价格稍低的住宅备案量所致。事实上，城西房价总体上是目前西安较低的几个区之一。这个情况，从住宅成交价格上可以看得出来。
住宅：半年总体涨了500，涨至2000！
从下表中可以看出西安的住宅备案成交均价，从1月份的6399元/㎡到8月份的6901元/㎡，涨了500元/㎡。涨幅居前三位的分别是高新区涨了有2000+，城南涨了有1200+，经开涨了500+。
具体来说，浐灞1月和8月回到6000元/㎡以下，而在2-7月保持在6000元/㎡以上，事实上也不是价格出现回落，而是价格在5000多的普通住宅，即刚需房备案量大于中高价位的房源备案量所致。
高新区房价涨幅大，与区域内高价住宅楼盘较多有关。高新区8000以上的楼盘不在少数，9000以上的楼盘也有多个，在7、8月份备案的房源较多，带动了整体备案价格的“上涨”。
经开的住宅房价涨了500+，吻合区域的状况，目前该区域的房价较为平衡，楼盘价格总体上相差不到，该区域住宅房价的上涨，是具有真正意义上的涨价。曲江也是如此。曲江二期目前在售的单价超过9000的楼盘不多。
未来：西安将成下一个快涨的城市？
对于2016年下半年西安房价的走势如何？期间有业界人士分析，至少还要涨5%-10%。也有人撰文分析，西安会成为下一个快涨甚至暴涨的城市。这话可信吗？到底会怎么样？
9月19日，西安市统计局发布1-8月西安市经济运行数据情况。其中，1-8月份西安市房地产开发投资1245.08亿元，同比增长8.1%。商品房销售面积1158.56万平方米，同比增长10.4%，其中，住宅销售面积1063.70万平方米，同比增长11.9%。
西安房地产数据的三个“同比增长”，显示西安房地产的发展在稳健前行，房企看好、市场购买力踊跃，上扬态势明显！
从中指研究院公布的2016西安购买客群结构看，上半年约95%的购买者为西安本地人（含郊县），外地人购买在5%左右，说明西安人买房的力度比前几年有较大提升。那么，从趋势来看，西安房价随着库存量的减少，以及年内新建楼盘批准预售无较大增加的情况下，出现下列情况，西安房价会继续上涨：
1、外地客群猛增。本地购买力势头强劲，外地购买客群加入的势头，从8月份以来到中秋小长假看，正在加速增加。如在国庆及春节前后，外地购房和返乡置业，形成叠加，房价不涨也难。
2、“游资”潜入西安。据业界人士不太确定的消息，从限购城市撤出的资金，正在寻找新的潜力城市，而西安的住宅房价目前在均价的50%左右，加上高铁一日圈的核心地位等众多利好，游资如能借助高铁经济的辐射，进入西安。那么，房价就不是涨不涨的问题了！
3、优质房源增多。据8月底的部分楼盘动态显示，9月份开始西安部分楼盘因为已完成年度销售任务、准现房销售、园林呈现等因素，开始涨价200-1000元/㎡，随着部分楼盘后续推出更好的优质房源，定价会比已售房源高，自然涨价。
悬念：西安短期内会不会重启限购？
无论是从城市发展、人口导入，还是从房价水平、经济发展的角度看，在“因城施策”的背景下，业内业外几乎一致的看法认为不太会！
一、2016年上半年，陕西省、西安市分别出台促进房地产稳健发展的意见，为地产减负护航的意图十分明显，在不出现异常情况的前提下，年内如出台限购政策，不等于打脸？
二、西安的发展需要增加人口，买房落户的政策延续到明年底，为西安导入人口的用心也很明显，如突然限购，对导入人口不利。西安人口导入政策的出发点，与城市承载功能密切相关。目前新兴城区需要大量人口，尤其是产业人口。房价适度上涨加上地铁等新型公共交通工具的普及，将逼迫人口加快向新兴城区分流，减缓人口密集区的负载压力。这等好事，哪个地方政府不乐见？
三、在“因城施策”的差别化调控背景下，西安的成交量和房价水平，在尚处中下游，目前看不到启动限购的诱因。
四、在自贸区及利于城市发展的利好综合作用力下，西安楼市的发展有可能因此进入一个全新周期，只要不出现像郑州这样的突发暴涨情况，限购不会轻易再来。
外地客户都在关注哪些楼盘？
推荐理由：浐灞大牌低密法式洋房社区，签约浐灞一小，公摊仅12%，赠送130平，地铁3号线广泰门站。商贷首付可2成。 小区运动配套全。有慢跑道，3#楼前有儿童游乐场，1#楼西有宠物游乐场，7#楼西侧有篮球场，7#楼南侧有老年康体中心，12#楼前是主景水系，3#楼下是足球场，10#楼前是羽毛球场。
动态：龙湖源著在售洋房5、10号楼，洋房平层和顶跃在售户型面积为142-231平，均价8000元/平。顶跃在售面积167平、176平，送露台和28平挑空。底跃的户型面积220、231平方米。
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效果图
| 龙湖·源著基本信息 | |||||
| 单价 | 均价8000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 城北大明宫 |
| 户型 | 四居室(142.00㎡)四居室(157.00㎡)四居室(231.00㎡) | 收房时间 | 二期（1-10#）预计2017年底交房 | 开盘时间 | 2016年8月1日10#楼1/4单元已开盘 |
项目简介：龙湖·源著位于东北二环交汇处-辛家庙立交向北500米路东的位置，龙湖·源著是龙湖在西安的第八个作品，也是龙湖在西安建设的法式洋房社区。龙湖·源著总占地约150亩，总建面约20万方，容积率为2.0，龙湖·源著主要由18栋洋房和一栋高层组成，小区设计两个出入口，一个主入口、一个次入口， 龙湖·源著整个项目计划分为两期四组团来开发。龙湖·源著此次首开为一期一组团，面积区间为140-240平，户型分为底跃、平层、顶跃三种。 龙湖·源著由18栋洋房和一栋高层构成，东至浐灞生态区，北抵城北经开区，大明宫商圈，位于三个核心区的交汇位置，龙湖·源著配套方面距麦德龙超市、迪卡侬运动超市以及红星美凯龙都很近。龙湖·源著主要由1梯2户的法式洋房组成，面积区间142-251平。
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户型图
推荐理由：别墅区里的品质非毛坯高层，签约浐灞一小和西北大附中，地铁3号线广泰门站。中海悦墅绿化率40%，容积率2.2。24亩公园。
动态：中海·悦墅高层在售：22＃楼，房源面积75平米，价格区间7000-8200元/平，交1万抵5万，预计2017年12月31日交房。
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效果图
| 中海·悦墅基本信息 | |||||
| 单价 | 均价7500元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 浐灞灞河沿线 |
| 户型 | 四居室(138.00㎡)五居室(170.00㎡)五居室(178.00㎡) | 收房时间 | 19号楼1、2单元，21、22号楼预计2017年12月31日交房 | 开盘时间 | 2016年4月10日18、23-25号楼已开盘 |
项目简介：中海·悦墅，位于西安市浐灞一路以北、广运潭大道西侧。中海·悦墅占地面积83871平米，总建筑面积261406平米。中海·悦墅小区由别墅、花园洋房、高层组成。 中海·悦墅二期高层项目，由4栋33层的高层组成。项目占地面积为100000平方米，总建筑面积280000平方米，小区的容积率2.2； 绿化率40%。
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户型图
推荐理由：开发商为北京建工国企开发商，邻高新第二学校，小区绿化60%，多为直径10厘米国槐，小区绿化形成公园式的天然氧吧。容积率3.0，楼间距东西50米-102米。周边5大公园，占地300亩。
动态：建邦华庭一期、二期均有房源在售，整体均价12000元/平米。
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效果图
| 建邦华庭基本信息 | |||||
| 单价 | 均价12000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 高新太白南路 |
| 户型 | 三居室(147.36㎡)四居室(177.82㎡)四居室(198.00㎡) | 收房时间 | 二期2014年8月31日已交房 | 开盘时间 | 9号楼2016年7月30号已开盘 |
项目简介：建邦华庭项目位于高新中央枢纽，科技六路与太白南路交汇处西南，地处西高新。唐城墙遗址公园、奥林匹克公园、木塔寺遗址公园、创意公园、永阳公园，五大公园在侧，占地300亩，拥有自然、历史和人文生态。周边商业配套完善，距离电子商城购物中心近。高新一中、高新三小、高新一小等多所学校环绕，人文教育氛围浓郁。小区内有北大附属实验双语幼儿园，6月老业主拿购房合同即可办理入学手续，另外，高新一中、高新一小分校将于2017年9月开始招生。建邦华庭32万平米公园华宅社区，法式风情园林，欧式建筑风格。90-200平米成熟住宅产品，功能齐全，布局合理。拥有超大楼间距，居住舒适度高。社区规划生态景观，强调景观的均衡及人在景观中的融入性与参与性。专属物业服务，20000㎡潮流商业、3000㎡星级会所（内含四季恒温泳池、生活馆、会员制健身会馆等），内含北京大学附属幼儿园，内部配套齐全。
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户型图
推荐理由：西高新双地铁婚房，签约省重点大雁塔小学，一学期280元。项目占地440亩，分六期开发。可公积金，首付可2成；户户南北通透，赠送25平。
动态：华洲城·熙悦都1#主力在售中，均价6200元/平，户型为92+24平米，南北通透3室2厅2卫。
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效果图
| 华洲城·熙悦都基本信息 | |||||
| 单价 | 均价6200元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 高新大寨路 |
| 户型 | 三居室(79.00㎡)四居室(147.00㎡)三居室(91.50㎡) | 收房时间 | 1#预计2018年6月30日交房。 | 开盘时间 | 1#已于2016年7月6日开盘 |
项目简介：华洲城·熙悦都为南飞鸿·华洲城的DK-2项目，为该地块的二期产品。华洲城熙悦都占地440亩，总建筑面积130万㎡，内部配套包括13万㎡block美式商业集群、一个省级品牌小学、两座双语幼儿园、一个6000㎡的会所、一个星级酒店等，生活所需应有尽有。华洲城熙悦都项目分为6期组团开发，由陕西南飞鸿实业集团有限公司投资开发，1期组团名为【领誉】，总建筑面积24万㎡，规划有一个幼儿园、一个小学、block集中商业等配套，并共享项目其他丰富配套，居住氛围良好。 华洲城熙悦都，位于高新区科技路延伸段与西三环交汇处东北角，地铁3、5号线通达全城，15贯通高新区五大CBD中心，畅享高端繁华生活场。华洲城熙悦都汇聚贝尔高林欧风园林、35万㎡商业集群（20万㎡商街、5A商务、星级酒店、品牌KTV、大型商超、国际影院等一应俱全）、6000㎡会所。华洲城熙悦都自带省重点公办小学——大雁塔小学、吉的堡双语幼儿园等多重精华资源，成就西高新全能生活城。
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户型图
推荐理由：雁鸣湖旁陕师大附小学位房，首付2成，可公积金。
动态：绿地与湖高层在售四期2-1栋1单元和9号楼，房源面积84、112、130平米；9号楼房源面积68平米公寓，均价6300元/平。
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效果图
| 绿地与湖基本信息 | |||||
| 单价 | 均价6300元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 浐灞浐河沿线 |
| 户型 | 三居室(112.00㎡)三居室(130.00㎡)二居室(84.00㎡) | 收房时间 | 预计2017年12月31日2号楼交房 | 开盘时间 | 2016年8月14日9/2-1号楼已开盘 |
项目简介：绿地与湖项目是集城市墅居、住宅、商业、幼儿园教育配套于一身的低密度、全功能复合社区，通过功能整合，创建社区的微生活系统，于内部完成生活需求，自给自足。绿地与湖位处西安城市三环里，位于有着“西安后花园，城市绿肺”美誉的浐灞生态区内，紧邻1000亩雁鸣湖生态湿地公园（2016年建成），周边配套日趋完善！ 绿地与湖项目占地118亩，由181套别墅和9栋高层组成。绿地与湖别墅占整个项目的80％，容积率仅为0.61，分别有联排别墅102套，面积230平左右，3联排和4联排；类独栋共64套，面积约290平左右，设计理念为品字型的设计，三家别墅在露台部分会有一个小链接点，每家每户独门独户独立设计完全达到了独栋别墅应有的空间感和独立感；小区中心的位置是15套纯独栋，面积约315平左右，大赠送达到300平米，让您尊享高贵华丽的别墅庭院生活。绿地与湖高层仅占整项目的20％，面积区间在65-170平米，户型方正，布局合理，面积无浪费。绿地与湖的高层不仅是湖景房还是墅区的高层。
推荐理由：高新地铁准现房，带蒙特梭利幼儿园，带省重点博迪中学学位，15年一站式教育，小区入驻银泰商城。
动态：东方米兰国际城主推二期高层12/13/16/17号楼，房源面积85-138平米，价格区间7500-8500元/平米，138平以下2个99折；138平交10000抵30000，预计2018年7月31日交房。
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效果图
| 东方米兰国际城基本信息 | |||||
| 单价 | 均价7900元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 高新鱼化寨 |
| 户型 | 四居室(176.83㎡)四居室(138.00㎡)四居室(216.00㎡) | 收房时间 | 预计2017年8月31日12/123/16/17号楼交房 | 开盘时间 | 2016年7月1号二期12、13、16、17号楼已开盘 |
项目简介：东方米兰国际城，位于高新区富裕路与经十三路西南角，紧邻西三环、高新主干道富裕路及未来地铁3号线，独踞地铁3号线鱼化寨站站口。东方米兰国际城，是陕西大兴投资建设有限公司继东方米兰后，又一力作。项目占地约230亩，总建筑面积80万平米，容积率3.25，绿化率42%，是集商业、公寓、酒店、写字楼为一体的城市综合体。东方米兰国际城汲取世界综合体之领先理念，以CBD中心国际奢宅蓝本打造。建筑上，采用风靡百年的ARTDECO建筑风格，建筑外墙底部采用天然石材贴面，以上采用仿真石漆外墙，高贵大气。外立面设计强调垂直线条，竖向的窗带，竖向的装饰线条，阶梯状向上收缩的造型等。拔地而起、傲然屹立的非凡气势，代表了中产阶级的文化理想和精神航向。东方米兰国际城在景观园林上也毫不马虎，从代表意大利浪漫爱情的《罗马假日》为发想点，创造出十四重浪漫爱神主题花园，并将中央园区整体抬高2.5米，起伏的坡地，沿坡地依次铺排草坪、花丛、灌木、乔木，缀落于浅池、喷泉之间，制造一年四季、满眼浪漫的温情意大利。东方米兰国际城1:1阔绰车位、5米挑高大堂、蒂森克虏伯电梯、七重智能安防等国际私宅尖端配置，让您从归家之刻起，便安享居住之尊崇性与私密性。86—175㎡美宅，全方位考究居者尊贵生活方式和品味，全明大采光，南北通透，多套房设计，豪华客厅，书房、工人房，功能分区完整、连接有序。紧密相连的生活空间，注重居住的朗阔与舒适，让家族亲情理性回归，为中产阶层量身打造家族舞台。东方米兰国际城社区配有星级酒店、写字楼、大型SHOPPING MALL、国际双语幼儿园、私人会所、意式风情街等一流豪华超五星配套，敬献上流社会的生活盛宴。东方米兰国际城，西安高新地铁口80万平米高端城市体，打造高新板块高品质意式实景社区和国际品位的地铁综合城，旨在成为高新二次发展区域的标杆项目。
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