[摘要] 2004年商洛市政府计划在市区建设贺咀城市新村项目，用以解决拆迁户和无房危房住宅困难的群众，2005年又将这一项目列为当年城区十项重点城市建设工程之一，商洛市、商州区成立专门机构，该宗土地也按照程序进行出让竞拍。
2004年商洛市政府计划在市区建设贺咀城市新村项目，用以解决拆迁户和无房危房住宅困难的群众，2005年又将这一项目列为当年城区十项重点城市建设工程之一，商洛市、商州区成立专门机构，该宗土地也按照程序进行出让竞拍。此后，由专门机构负责集资了99户共计1260余万元集资购房款，政府出面委托开发商负责代建。然而，这一项目在实施过程中并不顺利，并终引发了官司。
购房者
8年了提起房子的事就想哭
9月19日下午，天气阴沉，秋雨阵阵，拿着法院的判决书，站在本该属于自己的房子小区门口，看着进进出出的业主，商州区的赵先生心情百味杂陈，他清楚的知道那套房子的房号，但那套房子对他来说却可望不可及。赵先生说，8年了提起房子的事就想哭。
事情还得从8年前说起，当时在商洛市区北新街、中心广场等处，关于贺咀城市新村联建房售房的消息像磁石般吸引了欲购房的赵先生，宣传资料和彩页上介绍：贺咀城市新村是商洛市政府的重点“民生工程”项目，市场均价为每平方米1000元至1050元不等。经过慎重考虑，赵先生终选定了一套130平方米的房子。
2008年8月25日，赵先生高高兴兴地将12万余元的联建购房款，交给了商洛市商州区贺咀片区棚户区改造项目建设管理处（原称：商洛市商州区贺咀城市新村工程建设管理处）（简称工程管理处）工作人员手中，他从工作人员那里得到了一张盖有公章的收款收条。
“当时他们说的是多退少补，约定房价为每平方米1080元。”赵先生提出签订协议，工作人员说，已经有不少人签订了协议，随后再签订不迟，想着是政府参与建设的联建房，赵先生并没有考虑过多。
“按照工程管理处的承诺，在2010年8月之前就能交房，但到了2010年房子还是一片草滩地。”这下赵先生等102户交了购房款的购房者着急了，随后他们多次到市、区相关部门上访，但并没有多大效果。事后这些购房户得知，开发商那里出了问题。
原来贺咀城市新村这宗土地，在2008年被陕西义兴建设工程开发有限公司以挂牌方式竞得使用权，该公司与工程管理处签订工程建设合同，并成立财务和建设资金单列管理的分公司，但由于分公司不具备法人资格，报建手续无法正常办理，陕西义兴建设工程开发有限公司注册变更为具备法人资格的“陕西吉祥天房地产有限公司”，将原分公司的一切债权债务全部转入该公司。
上述过程经历了1年多时间，2009年工程管理处与吉祥天公司就贺咀城市新村联合建房项目的建设事宜签订《协议书》，并于当年办理国有土地使用证等，2010年5月份，工程管理处将收到的99户（102户中有3户退出）集资购房者集资款1260余万元，全部转入吉祥天公司账户，并将相关手续移交该公司。然后项目并没有如想象中那么迅速开工，而又是漫长的等待，着急收房的业主将问题反映给了政府部门。
政府介入
联建房“变性”为商品房
在一份时间为2012年4月12日的商州区区长张国瑜接待群众纪要的文件显示，共有90多名群众2007年6月份购置的贺咀城市新村商品房未动工建设，会上明确提出成立贺咀城市新村建设管理处负责工程筹建管理，在规定期限内尽快和开发商签订合同，办理施工许可证，力争2012年4月份动工建设，对部分要求退还房款的购房户，由政府监督，管理处具体协调，开发商和购房户自行协商解决。
上述会议纪要明确了项目力争开工时间，但还是由于各方面原因，项目依旧搁置，直到2012年8月才正式动工建设，2013年8月才进行了分户验收，初步具备入住交房条件，但之后因房屋价格、结构等系列问题，房子并没有顺利交给购房者。
2014年8月，商洛市政府就贺咀城市新村购房者信访问题召开了专题会议，将联建房屋定性为商品房，为化解贺咀城市新村住宅小区联建户信访遗留问题，工程管理处与吉祥天公司签订相关协议书。
变故
同房不同价 部分业主难以接受
经过政府屡次出面协调，2015年前后，大部分购房者补交了房款，顺利入住到了小区，这距离早交纳房款的时间已经过去了7年。就在开发商通知赵先生等8户购房户补交房款时，他们却意外发现，出现了同房不同价的情况：“工程管理处向吉祥天公司移交的缴款统计表上，90多户购房者都是预付比例为100%，房款也就是10万余元，但他们8户虽然交的也是10万余元，但预付比例为50%。”也就是说这8户购房者必须再交纳另外50%房款才能收房。
“这让我们也是一头雾水，哭笑不得，到底问题出在哪里了？”赵先生等人想不明白，几乎大家都是在同一时段购买的房子，为何价格相去甚远。赵先生等人找到了工程管理处，他们认为工程管理处可能能解释清楚，但得到的答复是领导都换了几茬了，经手的负责人早已找不见人了。
赵先生等人称，随后他们找开发商得到的答复让他们根本无法接受，“开发商说当时工程管理处移交缴款名单时明确8户已交购房款是总房款的50%。他们按照当时移交的名单来收取尾款，至于为什么会出现这样的情况，开发商也说的很含糊。”
2015年7月，商州区贺咀片区棚户区改造项目建设管理处给出的答复是：由于这8户集资建房户所反映的问题产生于2008年，距今已近7年，当时主持和参与售房的工作人员已难以寻找，相关购房的具体情况现在管理处无法核实，建议走司法程序解决问题。
“看到这样的答复，我们很无奈。”购房者李师傅称，当初他们将房款交给了工程管理处，对方给开具票据，虽然没有签订合同，但当初是想着政府参与的项目不会有问题，没想到如今竟是这样的情况。万般无奈之下，这8户购房户走上了法律维权路。
维权
每户凑5000元聘请律师打官司
9月19日下午，记者同购房者一同来到了商州区贺咀片区棚户区改造项目建设管理处，一位工作人员称，这件事他也知道，但具体细节不清楚。随后记者电话联系了管理处负责人王结实，其称，由于是之前遗留的事情，其没有经手不清楚。记者询问为何当时管理处移交的购房款册子上赵先生等8户首付比例为50%？王结实表示，这件事之前经手的负责人早已离开了岗位，目前此事已经至法院了，只能是看法院判决结果了。
随后吉祥天公司法人代表徐锁劳对记者表示，这8户所交购房款是当时工程管理处移交过来的，他们8户缴纳的建房款的比例以册子为准，房款未付清就不能交房，至于当时的房价是工程管理处和购房者之间的事情。
提起多年来的辛酸，购房者们七嘴八舌。“别人都是高高兴兴买房，但我们遇到的这是啥事么，为了房子的事情，我们当中有人离婚，有人常年租房住，8个家里不能安宁。”购房者抱怨地说，他们都是下岗工人或者是普通职工，一套房对他们这样的家庭来说非常重要，但现在这件事已经让他们心力交瘁。
“我们一家人现在住在租来的房子里，一个月600元，也是没办法啊，想重新再买又没有钱。”购房者崔王利叹息地说，这些年看着房子却无法入住，这已经成为了他们一家人的噩梦。“为了房子的事情我们屡次上访，但问题始终得不到解决。”
终，经过大伙商量，决定每户出资5000元，集资聘请了律师，一纸诉状将商洛市商州区贺咀片区棚户区改造项目建设管理处、陕西吉祥天房地产有限公司和商州区人民政府一同告上法庭。2016年1月份，商州区人民法院受理了这起房屋买卖合同纠纷案。
争论焦点
预交购房款到底是50%还是80%？
赵先生等人认为，商州区贺咀城市新村曾经是商洛市委、市政府确定的重点工程之一，他们按照要求缴纳了购房款（总房款的80%），尽管没有签订相关协议，但交款已经形成了事实，根据吉祥天公司与其他购房户签订的协议书内容，吉祥天公司违约应当支付违约金并尽快交房。
工程管理处认为，赵先生等人与管理处不存在联合建房行为：管理处将代收的房款转交给了陕西吉祥天公司，没有与赵先生等人签订任何协议；管理处与其他购房者签订的协议书并不能适用于赵先生等人；要求管理处承担违约责任没有法律依据。
对此，吉祥天公司称，其公司严格按照与管理处签订的协议履行相关权利义务，在约定期限内按期交付房屋，不存在任何违约行为。其公司与赵先生等人之间不具有房屋买卖合同关系。赵先生等人在2008年8月缴纳集资款时，适逢房地产价格大幅度飙升，到2012年开始建设时，房价已经是原价一倍还多，为解决遗留问题，他们公司通过管理处移交的花名册，收取集资户的后续建房款，赵先生等人缴纳购房款为总房款的50%。
此外，审理中赵先生等人与管理处和吉祥天公司的争议还涉及具体价格问题。吉祥天公司要求以管理处移交的缴款统计表中赵先生等人的购房价格即1659元每平方米计算房屋价款。赵先生等人认为应按照其他户型相同楼层购房户的价格即1050元每平方米计算房屋价款。管理处对价格不同的解释是，其他购房户缴款时间早，赵先生等人缴款时间迟，所以房屋价格高。
判决
商州区人民法院审理认为，工程管理处与赵先生等人之间没有形成联合建设住宅楼的法律基础，其收取赵先生等人集资购房款是一种代收房款行为，吉祥天公司接收了管理处向其移交的包括赵先生等人在内的99户集资购房款，市区政府已通过各种途径解决了吉祥天公司在代建这批集资购房户房屋过程中的部分问题，故吉祥天公司与赵先生等人已形成事实上的房屋买卖合同关系，吉祥天公司应当向赵先生等人交付房屋。
关于房屋价格差异问题，管理处和吉祥天公司均没有证据证实，管理处向吉祥天公司移交包括赵先生在内的99户集资购房户的缴款统计表时，99户的房屋单价是以缴款时间的先后来确定的（即2007年缴款的集资购房户单价为每平方米1050元，2008年交款的赵先生的单价为每平方米1659元）。赵先生所购房屋与其他集资购房户所购房屋，在同一时间段统一由同一房地产开发商即吉祥天公司建成，赵先生要求与其他集资购房户同等对待，符合合同法规定的公平原则与交易习惯：赵先生购买房屋总价款为14万余元，减去已付房款，还需补交房款3.4万余元。此外，赵先生要求三被告承担违约诉求，证据不足不予支持。
遂商州区法院作出判决：吉祥天公司向赵先生等人交付位于商洛市区怡翠山庄的房屋；赵先生向吉祥天公司补交房屋价款3.4万余元；驳回其他诉讼请求。
2016年6月，商州区人民法院作出一审判决后，吉祥天公司不服该判决上诉至商洛市中级人民法院，目前这起房屋纠纷案，商洛市中级人民法院还在审理当中。 记者 陈永辉 文/图
知道一下
联建房和商品房有啥区别？
联建是指一方提供土地使用权，他方提供资金，进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为。通常所说的联建协议、合作开发合同、联合开发合同都属于联建合同。
商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。商品房是指开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。
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