[摘要] 2016年上半年已然过去，中国楼市在去库存的大背景下，各项政策接连出台，不断刺激市场需求。而伴随着西安楼市供求关系基本面的实质性改善及房地产多重利好政策效应的逐步显现，西安楼市也呈现回暖复苏的态势。
2016年上半年已然过去，中国楼市在去库存的大背景下，各项政策接连出台，不断刺激市场需求。而伴随着西安楼市供求关系基本面的实质性改善及房地产多重利好政策效应的逐步显现，西安楼市也呈现回暖复苏的态势。
高端住宅销量企稳回升
2016年上半年，受国家及当地政府颁布的利好政策的持续刺激，高端住宅的销量开始企稳回升。
2月份，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布通知并明确，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；6月底，西安市房管局出台“楼十条”，进一步推动住宅市场的去库存进程。在一系列有利于房地产市场的政策影响下，高端住宅市场自用需求在第二季度有所反弹。
整体上，上半年高端住宅市场销售的套数为2600套，相比去年同期减少400套。平均资本值方面，由于部分开发商对后市充满信心，减少项目的优惠力度，导致市场平均资本值上涨6.5%至人民币11500元每平方米。
2016年下半年，部分开发商或将陆续推出新项目，销量有望随之持续上涨。截至6月底，整体高端住宅市场库存总套数降至历史新低，去库存年限进一步缩短。受此影响，开发商有望在下半年积极推出新盘，满足市场回升的自用需求。
甲级办公楼市场需求稳定
截至今年6月末，西安甲级办公楼市场总存量达655000平方米。
2016年上半年西安甲级办公楼市场只有一个新项目交付使用——作为近两年来的新入市甲级办公楼，南二环与小寨片区的凯德广场二期，总建筑面积达22280平方米，且由开发商自持并对外出租。
上半年甲级办公楼市场净吸纳量将近13000平方米，相比2015年同期有所收窄，同比下降49.3%。过去六个月，甲级办公楼净吸纳量同比下降主要由于国内持续低迷的经济环境致使部分企业缩减自身办公面积。外加部分金融机构因经营不善及资金链出现问题而关闭办公点。此外，一季度交付使用的项目在过去几个月新租赁成交案例少于市场预期。上述多方面的因素抵消上半年的净吸纳量。
在上半年的所有新租赁成交案例中，按企业来源来看，本地和内地企业的升级和新成立需求仍遥遥领先于外资企业。尽管国内经济放缓，但外资企业仍看好本地经济长远发展所带来的机遇，选择继续在西安开拓市场。
截至6月底，甲级办公楼市场空置率为9.9%，同比下降0.5个百分点。受稳定租赁需求推动，市场空置率一直保持下降势头。上半年以来，现存甲级项目的入驻率不同程度的提升，空置面积受企业升级及新设立需求的刺激而逐步减少。值得注意的是，曲江片区空置率的改善为显著，主要在于该片区甲级项目——中海大厦的入驻率得到较大幅度提升。
展望2016年下半年，市场将迎来650000平方米的新增甲级项目入市，大量新项目集中交付，使得市场面临巨大供应压力。
“2016年下半年将有包括中晶科技广场、迈科商业中心和绿地双子塔A等在内的大体量项目竣工交付使用，租赁市场的竞争将进一步加剧。办公楼需求方面，由于政府近期颁布文件，将对当前互联网金融主要风险领域开展专项整治，所以金融服务类企业在业务扩张时或更为谨慎，对办公楼的需求亦将有所放缓。”仲量联行西安商业地产部负责人青疏影表示。
国际零售商开拓西安市场
今年头六个月，西安优质零售物业市场仅有城北片区的熙地港购物中心开门迎客。开业之际，品牌入驻率超过90%，且多个品牌首次进入西安市场。与此同时，位于钟楼片区的百盛-东大街店因合约及业绩等多方面原因结束营业。
国际零售商继续积极布局西安市场，以高端品牌、快时尚和轻餐饮为主。中高端品牌开拓市场的片区，仍是人流量较大的成熟片区如钟楼和解放路等。
快时尚和轻餐饮继续活跃在城北等新兴片区。熙地港购物中心开业时引进诸多快时尚品牌。星巴克咖啡于6月份连续开出三家店，其中，熙地港购物中心两家新店齐开，随后汉神百货增开一家新店。
市场整体空置率达3.9%，相比2015年6月底的3.0%上涨0.9个百分点。上半年空置率上涨，主要因为新开业项目和曲江片区空置面积有所增加。由于位于曲江片区的秦汉唐国际文化广场主力店-世纪金花百货关门，令该项目空置率大幅上涨。受此影响，曲江片区走高的空置率顺势拉高整体市场水平。
展望2016年下半年，市场将见证700000平方米的优质项目开业，推高整体市场空置率水平。大量新开业项目中，约87%左右的项目由缺乏招商或运营管理经验的零售商开发。这些项目开业时的空置面积或将成为年底市场空置率走高的主要原因。
“尽管如此，下半年即将开业的项目中，由招商及运营实力雄厚的开发商打造的项目，如中大国际高新项目，有望备受市场关注，引进的品牌值得市场期待，对片区零售氛围的优化也将起到推波助澜的作用。”仲量联行华西区董事总经理乔裕生表示。
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