6月西安土地供应面积缩减 成交仍处低位

房屋管理服务网  2016-07-04 11:00

[摘要] 6月，在全国部分二线城市及辐射区房价涨幅超一线，政策开始约束性收紧，全国房地产政策呈现“一城一策”、“托底盖帽”的态势下，西安2016年的楼市以平稳去化，价格向稳为主，土地作为一级供应市场，始终依据各区域供求及库存状况，谨慎供应。今年以来，除1月、3月土地供应面积超100万㎡外，其余月份供应面积均在

一、供应情况

1、供应走势

供应维持低位

6月，在部分二线城市及辐射区房价涨幅超一线，政策开始约束性收紧，房地产政策呈现“一城一策”、“托底盖帽”的态势下，西安2016年的楼市以平稳去化，价格向稳为主，土地作为一级供应市场，始终依据各区域供求及库存状况，谨慎供应。今年以来，除1月、3月土地供应面积超100万㎡外，其余月份供应面积均在50万㎡以下。

本月，全市土地供应宗数与上月相同，为14宗，供应土地面积合计45.97万㎡，环比下跌34.73%，同比下跌61.67%，供应土地规划建筑面积135.43万㎡，其中住宅用地供应8宗，城南航天城、经开为主力供应区。

2、供应结构

2.1 各用途

住宅用地供应8宗

6月，供应14宗土地中，住宅用地占8宗，主要位于城南航天城、经开北客站板块以及长安韦曲、城西大兴新区和高新西三环以东富裕路以南。

城南航天城航天南路附近供应3宗住宅用地，土地面积合计14.45万㎡（217亩），规划容积率在1.2-1.5，预计未来将建洋房和别墅，目前周边已有龙湖·花千树等洋房项目；经开北客站北三环以南、明光路东侧以及凤城十二路南侧、未央路以东各供应1宗宅地，土地面积分别为8.54万㎡（128亩）和4.42万㎡（66亩），两地块分别临近地铁4号线凤城十二路站和地铁2号线北苑站，地理位置优越；高新西三环以东、富鱼路以南供应一宗土地面积6.22万㎡（93亩），容积率3.9的住宅用地，为高新区英发寨村城中村改造用地，位于东方米兰国际城附近。

3宗工业用地均位于户县；3宗商服用地位于城北、城西和城东。

2.2 各区域

户县和城南为主力供应区域

6月，西安市土地供应主要分布于户县、城南、经开和城西，其中户县和城南各供应3宗，经开和城西各供应2宗，长安、城北、高新和城东各供应1宗。

户县供应3宗工业用地，城南供应3宗住宅用地，经开供应2宗住宅用地，城西供应住宅和商服用地各一宗。

2.3 各面积段

1万㎡以下、1-3万㎡和5-10万㎡地块占比均衡

6月，1万㎡以下、1-3万㎡和5-10万㎡地块各供应4宗，分别占比全市28.57%，其中5-10万㎡地块代表为航天城、经开明光路和高新富裕路的住宅地块，1-3万㎡地块代表为户县工业用地和航天城、城西住宅用地，1万㎡以下以城西大兴新区商服地块和城东国际港务区商服地块供应为代表。

二、成交情况

1、成交走势

成交仍处低位 月度成交土地建面75万㎡

由于4、5月份，西安市土地供应量骤减，造成连续两个月来，成交均处于低谷。6月，全市共成交土地9宗，成交土地面积17.29万㎡，土地规划建面75.31万㎡，环比上涨86.57%，同比下跌18.73%；成交土地总金额5.18亿元，环比下跌47.44%。

月内，户县、高新为主力成交区域，各成交土地3宗，成交土地面积分别占比全市44%和30%。全市住宅用地依旧为主力成交，共成交6宗。

楼面价在户县、高新城改用地低楼面价影响下 均价降至688元/㎡

6月，户县和高新为土地主力成交区域，成交土地面积合计占比全市70%以上，其中户县成交住宅、商服和商住用地各一宗，楼面均价410元/㎡，其中住宅用地位于涝滨路以东、渼陂路以北，土地面积5.67万㎡，楼面价367元/㎡；高新南二环以南、群贤路以东的群贤道九號项目成交3宗土地，楼面均价777元/㎡。这6宗土地主导了全市的均价水平下降至688元/㎡，为近一年来低。

无流挂

6月，西安土地市场在挂9宗经营性用地均已成交，无流挂。

住宅用地成交6宗 面积占比88%

6月，西安市住宅用地共成交6宗，土地面积合计15.24万㎡，占比全市88%，规划建筑面积68.40万㎡，平均容积率4.5，平均楼面价698元/㎡，位于近一年来的低水平。6宗宅地分布于高新、户县、城西和浐灞，其中高新和浐灞分别为群贤道九號和观澜天下项目用地，户县住宅用地位于户县县城涝滨路以东、渼陂路以北，城西2宗宅地面积合计2.75万㎡，位于大兴新区。

2、成交结构

2.1 各用途

住宅用地成交6宗 面积占比近九成

6月，西安市成交9宗土地中，住宅占主力，合计成交6宗，面积达15.24万㎡，占比全市88%，规划建面68.40万㎡。住宅用地主要分布于分布于高新、户县、城西和浐灞，其中高新和城西各成交2宗，户县和浐灞各成交1宗。商服用地成交2宗，分布于户县和高新；商住用地位于户县沣京路。

2.2 各区域

户县和高新各成交3宗

本月，户县和高新各成交土地3宗，户县成交住宅、商服和商住用地各一宗，高新成交2宗住宅和1宗商服，均为群贤道九號项目用地；城西成交2宗住宅用地；浐灞成交1宗住宅用地。

2.3 各面积段

1万㎡以下地块占四成

6月，全市成交地块多分布于3万㎡以下，其中1万㎡以下和1-3万㎡分别成交4宗和3宗，占比全市44%和33%。1万㎡以下成交代表是城西住宅地块、高新商服地块和户县商住地块；1-3万㎡成交代表是城西和浐灞住宅地块以及户县商服地块；3-5万㎡和5-10万㎡各成交1宗，分别为高新和户县住宅地块。

三、土地市场后市预判

去库存与项目用地供应联动 未来土地市场区域性显现活跃

6月底，西安出台楼市“新十条”，要求“建立去库存与项目用地供应的联动机制”，对于去化周期超过18个月的区县，暂停用地供应，周期高于12个月低于18个月的，适当减少用地供应；房地产项目可分期缴纳土地出让金；新出让土地的商品住房项目不再实物配建廉租房，异地配建费减半。“新十条”的主旨是优化西安市投资建设环境，支持项目建设，加速西安市房地产去化。

从楼市交易来看，今年3月以来，西安市一直保持较强的成交势头，普通住宅库存量同比去年有所减少，价格平稳。未来在国家加快培育和发展租赁市场，当地鼓励住房消费，加速去化的政策背景下，未来土地市场会区域性的显现活跃，土地供应充分结合区域房地产市场库存及需求状况，区位、配套、区片环境较优，房屋需求量较高的区域地块交易量会显现上涨。

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