[摘要] 银海小区售楼部在去年年底被查封,此前一直明目张胆“一房多卖”眉县住房保障服务中心有网上备案记录,却找不到本应留存的纸质合同宝鸡市眉县银海小区仅有64套房子,多名购房者却遭遇一房多卖带来的“头痛事”:其中19套房子被眉县住房保障服务中心重复备案,其中一套房子竟然备案三次,还有13户向开发商交了钱,签订了商品......
宝鸡市眉县银海小区仅有64套房子，多名购房者却遭遇一房多卖带来的“头痛事”：其中19套房子被眉县住房保障服务中心重复备案，其中一套房子竟然备案三次，还有13户向开发商交了钱，签订了商品房买卖合同，却发现开发商方强已经去世，既拿不到房子，退钱连公司也找不到。造成这些购房者受损的始作俑者，开发商运作的皮包公司当仁不让负有违约责任，然而对此肩负监管职责的职能部门缺位，无疑给其留下投机空间。眉县官方在处理该事件时，要求购房户“补差价”，这让投资、置业的购房户们正在遭受割肉代价。
要拿房补差价
眉县刘先生2014年3月份在银海小区购买了由宝鸡宏宇置业有限公司开发的一套124.68平方米的房子，总价为37万余元，房价就是3000元吧。当时开发商承诺2014年6月底交房，直到现在还拿不到钥匙。
眉县住房保障服务中心主任师永雄告诉记者，银海小区一房多卖事件去年败露后，县政府成立了处置小组。因为开发商方强已经去世，另一位仅占5%股份的股东表示没有能力解决后续遗留问题，主动放弃了权利，相当于政府在替开发商收拾这个“烂摊子”。特别是在本报报道之后，处置小组对组成人员做了“升级”，由县长任处置小组组长，公、检、法等部门一把手在内的局长任副组长。6月8日召开了协调会，认定了此前由眉县住建局为牵头部门的处置小组草拟的银海小区购房问题解决方案，要求在本月底之前完成安置工作。
记者从处置小组了解到，一位业主当年掏100万元购买了120平方米的一套复式商品房，本次处理时，处置小组表示维持原合同。“这个房价确实有些高。”另一位100万元购买5套房子的业主，通过法律诉讼取得了这5套房子的合法权益，但是目前仍然拿不到钥匙。“处置小组让法院给我做工作，决定给两套房子，再退10万元钱。毕竟当时胜诉判决是在被告缺席的情况下作出的，再说我掏的那个钱，在当时的房地产市场上，就买不来房子。”
纸质合同找不到了
高先生所在公司掏了800万元，在2013年10月21日向宝鸡宏宇置业有限公司购买了其开发的眉县银海小区两层共1649.36平方米的门面房。两年半过去了仍未接到竣工收房的消息，商铺却开始被外人搞起了装修。装修者表示和某风机公司负责人李某签订了合同。
记者本次采访发现，那家火锅店门前摆放着切割机，仍然在装修。眉县住房保障服务中心主任师永雄告诉记者：楼房还没有竣工验收，李某也只是政府委派的代管人员。眉县住建局在6月12日已经向李某正式下达了停工通知书，明确告诉他，如果继续施工，承担所有因此带来的一切损失。
眉县住房保障服务中心师永雄主任告诉记者，目前房管所只有高先生所在公司购买商铺的网上备案，没有纸质备案记录。经向工作人员询问获悉，当时备案时开发商没有向房管所提交纸质合同，只说先把章子盖了再说。这一点做法确实不合适。房管所还在开发商的资料中寻找过留存的合同，但是没找到。师永雄主任表示，因为开发商一部分资料在公安局和检察院，希望有所发现。
高先生所在公司的高姓工作人员向记者回忆，当时自己受公司委派，和单位郭姓同事一起去眉县住房保障服务中心办理的商品房买卖合同备案手续的。当时开发商一方有袁姓副总、杨姓办公室负责人。他们在一楼大厅填写了表格，之后被带到楼上的一间办公室。一名女工作人员先在每份商品房买卖合同上盖了章子，又在电脑上做了备案登记。“人家说这是制式合同，盖章、上网备案后，表明国家认可你们双方这个房屋买卖行为了。她还强调，不管走到哪，都是认章子。”
眉县住房保障服务中心主任师永雄建议高先生所在公司通过司法程序维权：即使眉县不受理，还有其它法院。
“皮包公司”一直在“借鸡生蛋”
眉县住房保障服务中心为何要对银海小区64套房子中的19套做重复备案？眉县住建局局长张亚儒曾向媒体解释道：开发商方强大体上是在三年前来开发的，但是他没有资金，据我们现在掌握的情况，他在社会上融了一部分资金，大概是一千多万元，这些融资户为了保证他们的利益，让方强把房产登记在融资户的名下，以保证融资户的安全。本来，方强打算将房屋第二次出卖后，用来还清融资款，然后再将次卖方的备案撤销。在这过程正在进行的时候，方强突然因病死亡，所以这个过程就没有进行完毕。这个违规动作之所以能完成，是因为只有宝鸡市区能在网上进行备案，而县上的住建部门目前还没有安装购房合同网签系统。
公开资料显示，宝鸡宏宇置业有限公司成立于2012年6月4日，公司注册资金为2000万元，经营范围为房地产开发、销售，经营状态为在营。公司法人方强原为公务人员，后辞职下海。在宝鸡当地政商人脉很广，十余年前离婚，独自在房地产市场闯荡，多年前在医院查出患有癌症，但一直坚守着这个秘密。
宝鸡宏宇置业有限公司注册地在眉县，但记者寻找时，当地人都称根本就没印象，知情者说，实际办公地址在宝鸡市火车站附近租了一层楼。方强去年去世后，公司关门，人去楼空。“这就是个皮包公司，一直在借鸡生蛋。”一位当地知情人士告诉记者：“没有抵押，方强已经到了借不来钱的地步”。
方强去世后，追债的诉讼紧跟而至：方强在眉县的工程项目需要资金周转,曾两次向尹某借款85万元,并承诺以太白山安置小区标段保证金200万元做担保抵押，但均未还。方强公司承建眉县太白山管委会的建设工程,宝鸡某公司承揽其中太白山游客中心及下沉广场的装饰装修及门窗制安工程。工程交付使用后，方强公司仍拖欠施工方工程款620233.1元尚未支付。陕西某节能公司按合同完成了眉县银海小区换热站、管道安装,但约定的119500元工程款一直没拿到。
记者从眉县多个部门了解到，2009年8月28日，当地一家风机厂通过招拍挂拿到了9.9亩地皮。2012年7月27日，眉县政府同意将其中756.65平方米转让给宝鸡宏宇置业有限公司。风机公司一位负责人告诉记者，方强建设的商住楼下的两层商铺，当时按照约定要给风机公司，双方还签有协议。
业主不应该为房管局的过错买单
商品房预告登记的意义就在于制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押，保护不动产物权交易安全，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具备对抗第三人的效力，即产生物权的排他效力。从立法精神和司法实践上，经过预告登记的不动产，其效力主要包括保全权利的效力、保全顺位的效力和破产保护的效力。
一位杨姓购房户直言自己被重复备案坑了：要是眉县住房保障服务中心提前给我说那套房子已经有人买了，不给我备案，我也不会把辛辛苦苦攒下的钱去交首付，还在银行贷了款，说不定我还能把交了的钱要回来。
眉县赵先生对正在实施的银海小区处置方案表示不满，但还是接受了县住房保障服务中心撤销此前备案的处理决定：为买这16套房我连本带息已经投入了400万元，目前处置小组只给我分配6套房子，这个钱数都够在西安买房了，我赔多一半钱是肯定的。
资深法律工作者、陕西明萌律师事务所顾问张贵田认为：从眉县银海小区商品房一房重复登记来看，相关房屋管理机关存在明显的违法行为，打破了严格的物权法律秩序，造成了众多的社会矛盾和激烈的产权纠纷，侵害了相关权利人的合法权益，按照《商品房销售管理办法》第三十九条“在未解除商品房买卖合同前将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的依法追究刑事责任”和《城市房地产经营管理条例》第四十条“国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分”等规定，相关司法机关应当主动和强力介入，对此严重违法行为进行调查。
“关于商品房重复登记产生的民事法律后果，应当是登记优先权原则和登记在先原则，登记优先权就是依法进行物权登记的可以优于未进行登记的权利人享有权利，登记在先权就是出现数个登记人时，先登记的权利人对其他权利登记人有优先权或排他权。”张贵田表示：权利人如果因此产生的民事部分纠纷不能协调解决，佳途径还是通过诉讼依法处理。人民法院会依照《合同法》、《民法通则》《物权法》等法律以及相关法规、司法解释予以判决。如因相关机关违法行为造成自己合法权益受到损失，当事人有权申请国家赔偿。
记者了解到，眉县官方要求银海小区购房纠纷交由处置小组处理，法院不接受诉讼诉求。一位处置小组成员表示，由于开发商账面没有钱，且一房多卖，即使购房者打赢了官司，也可能会陷入既拿不到房，又要不回钱的尴尬之中。
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