[摘要] 已实行22年的商品房预售制度近迎来实质性“挑战”。
自1994年被《城市房地产管理法》确立之后，已实行22年的商品房预售制度近迎来实质性“挑战”。深圳在4月26日挂牌的一宗地块，明确要求现房销售。在预售制度根深蒂固的现在，西安房地产市场中的“现房”发售实际上与深圳的试点不是一回事。
西安现房销售 部分因销售慢
深圳市土地房产交易中心4月26日挂出一宗商住用地，引发关注的并非地块位置，而是这宗地被确认为该市商品房现售试点项目。这意味着这宗地上建设的住宅、商业物业或其他建筑物不得预售，只能在竣工并取得不动产权证书后才能对外销售。
作为早实行住房商品化的城市之一，过去一年，深圳因为房价暴涨为瞩目。数据显示，该市住宅价格总体涨幅超过60%。每次地王出现，则会进一步加剧房价上涨。此次转向现售的试点，也被外界揣测为具有“抬高供应门槛、遏制地价上涨”的调控目的，并挑战已实行22年之久的商品房销售制度。
复旦大学房地产研究中心副秘书长夏强表示，预售制度为目前房地产开发商所普遍采用，而现房销售的概念比较模糊，像西安市面上经常能看到的“现房发售”广告，很多时候可能是表明房子即将竣工或已经竣工，还达不到此次深圳所要求的“取得不动产权证书”。
他说，在楼市火爆的2010年前后，一栋楼还没盖好，甚至只挖了坑就已销售一空；近两年由于市场中的供应和库存增加，楼盘销售难度增加，所以才会有“销售慢”的预售房源被拖成了“现房”销售。但预售房源仍是主流，“现房”占比多不超过西安市场的三成。
曲江某知名房企负责人介绍，除了“销售慢”，盖好再卖还与两种情况有关：一是有些开发商的运营理念如此，期望以眼见为实来打动消费者；二是有些高总价房源，例如：别墅销售较慢，加上购买者也倾向于看到实景。
挑战预售制或难以推广
历来以“敢试”而闻名的深圳，虽然在此次试点中尚无官方回应，但挑战预售制的举动却被市场人士称为“没好处。”
某公司执行总裁丁祖昱表示，有关“现房销售”的建议从2012年以来就不时被拿出来炒一下，支持者认为能控制房价，降低金融风险，防止烂尾楼出现，但深圳目前还是供不应求的市场，供不应求的源头在于土地稀缺。一块宅地出来，不快点推出预售，只会进一步加剧供求矛盾。
那么深圳试点是否具有在其他城市推广的可能？有市场人士指出，现售制度的确能规避预售制度中的资金挪用、期房质量和工期拖延等问题，但预售模式早已成大多房企的立身和周转之本，多数开发商仍需要期房销售来降低资金成本。
夏强介绍，比如说盖一个拥有七栋住宅的项目总投资10亿元，开发商只需准备2亿元加上借贷资金，就可以启动项目并运作周转，后续资金都来自预售资金。预售为开发商提供了零风险低成本的巨额贷款，而一旦实行现售，就会失去这样的资金支持。
“房企需要通过预售来回笼资金，补给工程款并进行后续投资。”某房产西安机构总经理朱郁认为，取消预售制度意味着颠覆现有的开发模式，这个资金来源渠道被堵上，大多数中小房企显然都难以承担，因此，用现售替代预售远比推广精装修、定制化开发的难度要大得多。
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