[摘要] 近两天,多个网站转载了一则《30城楼市库存消化周期排行榜》,北上广深等一线城市,包括西安、沈阳和南京在内的多个二线城市均在这份排行榜中。
近两天，多个网站转载了一则《30城楼市库存消化周期排行榜》，北上广深等一线城市，包括西安、沈阳和南京在内的多个二线城市均在这份排行榜中。
榜单显示，太原的库存消化需要60个月，排在30个城市的位，随后是呼和浩特、大连、烟台、哈尔滨和沈阳等城市，西安以23.37个月的去化周期排在30城的第七位。
1西安库存压力实际情况如何？在城市中西安的库存处于什么水平？
张计卫：这个榜单包含的主要是一、二线城市，大家都很了解目前一线城市供不应求，不存在去库存的问题；三、四线城市普遍存在库存量过大、需求萎缩的问题，远比二线城市面临的库存压力严峻；二线城市的情况是北方城市、中西部城市比长三角、珠三角区域城市库存压力大，当然这与城市房地产市场成熟晚，过去几年开发过度集中有直接关系。
很有意思的城市是太原，去库存周期排位。我们可以百度在2011年当时太原的领导班子来西安考察城改模式，可以说太原、西安的高库存的原因都跟城中村密集改造有莫大关系。
根据易道统计数据显示截至2016年2月底，西安商品房（住、办、商、公寓）共3400万㎡，库存消化周期23个月；住宅2105万㎡，库存去化周期17个月。西安在二线城市中库存量及去化周期确实属于中上水平。
2目前的库存量在西安房地产市场近几年发展历程中是否处于高位？
张计卫：2015年房地产“去库存”被广泛提及，大家才真正关心库存问题。其实我们回顾08-15年西安的发展历程来看，当前的库存量并非历史峰值。
商办类物业在2012、2013年受制于四大因素供应量激增，其一，开发商主动转型，其二高新、经开“退二进三”大量的产业用地转化为商业用地，其三政府有意加大远郊地块的商业比例，另外还有城改项目用商业冲抵高容积、商业补偿的影响。截止当前商办类物业存量确实达到历史高点。商办类物业中自持的比例较大，可以说商办类物业“去库存”压力已经从销售市场向租赁市场转移。
从住宅市场看，08、09、10年，西安房价快速上涨的阶段，库存的去化周期基本在8-9个月。11-12年西安住宅库存去化周期在18-21个月，而当前西安住宅库存去化周期为17个月，可以说压力不及前几年。
3西安库存压力主要表现在什么地方？比如哪些区域、哪类产品？
张计卫：从区域来看，城东、长安去库存周期分别为23、25个月为全市高；高新、曲江均为13个月为全市低；其他区域去库存周期差别不大集中在16-18个月。
从产品来看，70㎡以下小面积住宅产品，去化周期需要48个月，市场已完全饱和，去化压力大；刚需产品70-90㎡、90-120㎡去化周期为13个月，压力小，这也跟西安典型的刚需市场相吻合；120-140㎡首改类产品去化周期16个月； 140㎡以上的再改类产品去化周期超过20个月；200㎡以上高端产品去化周期27个月。整体看市场库存呈现两头压力大，中间部分压力小。
从企业维度来看，西安10为代表的品牌房企，2015年度销售金额的市场占有率为26%，而库存量仅占总库存的15%，可以看出众多的中小房企面临的库存压力远远大于品牌房企。
4西安去库存周期还将持续多久？未来市场走势如何？
张计卫：2016年1季度，西安住宅成交310万㎡，新增供应175万㎡， 1季度就消化库存135万㎡，月均去实现去库存45万㎡。从14年、15年影响新增供应的房地产投资、土地成交面积、新开工指标来看均呈现出了明显的下滑趋势，可以预判2016年全年仍会延续1季度成交量远大于新增供应量的市场表现。
当前库存比历年西安库存量低值950万㎡多出1155万㎡，按45万㎡/月计算，仍需2年时间来进行消化。在市场无重大利好推动下，我们预判2017年上半年西安去库存进入尾期，西安房地产市场会进入供需平衡状态，房价也将迎来补涨机会。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
