[摘要] 多位分析人士表示，2015年以来，房地产企业融资环境整体向好。据金辉集团IPO招股书显示，该公司拟登陆上交所，目前总股本为18亿股，此次拟发行数量不超过6亿股，计划募资60亿元，建设重庆金辉城、苏州优步花园、西安天鹅湾西园及西安金辉世界城上东区4个开发项目。
近期，各地政府纷纷出台三四线去库存的利好政策，消化现有库存、积极改善房地产供需结构。梳理一下过去几个月的政策，从财政部等三部委联合发文调整房地产交易环节契税、营业税；央行等八部委联合发文加快推进住房贷款资产证券化等房地产利好政策，到去年930政策出台，针对房地产行业的扶持政策频频，尤其是进入2016 年以来政策的密度加大和形式更为多样。
其核心就是落实供应侧改革，通过增加房地产行业的流动性来加快房地产库存的去化速度。与此同时，我们观察到一些地产企业的境内上市之路也在悄悄松动。据今年2月证监会网站发布的首发申请企业名单，已有三家房企名字赫然出现在IPO排队名单中。多位分析人士表示，2015年以来，房地产企业融资环境整体向好。据金辉集团IPO招股书显示，该公司拟登陆上交所，目前总股本为18亿股，此次拟发行数量不超过6亿股，计划募资60亿元，建设重庆金辉城、苏州优步花园、西安天鹅湾西园及西安金辉世界城上东区4个开发项目。
高周转销售策略加快库存去化速度
行业普遍认为去库存压力大的“堰塞湖”主要集中在中国的三四线城市，已经披露招股书的三家房企中的金辉集团在这个问题上更有发言权。金辉有部分土地储备位于江苏省的地级市，列属二、三线城市，但江苏省为经济大省，民间经济活跃，金辉集团在当地具有一定的品牌优势，许多项目销售位于城市前列，且拿地成本低。
根据金辉集团招股书显示，截至2015年9月30日，公司已竣工的30个地产项目，总体销售率平均维持在95%以上，个别销售率较低的项目竣工时间晚，开盘时间短。即便在外界广泛认为库存水平较高的沈阳、盐城、无锡等城市，金辉项目的整体销售率也超过90%，公司去化能力在过去政策利好的状况下有了很大提升。
存货周转率水平是一个房地产公司资产质量优劣的重要指标。据招股书数据，金辉集团近年的存货周转率保持在0.3的水平，高于同行业平均水平。金辉积极推进项目开发、销售节奏，普通规模的投资项目1-2年实现回款，加速周转、降低资金占用成本。金辉在大型地产项目运营上也有丰富经验，福州淮安半岛项目、重庆金辉城项目均属于占地面积大，开发周期长的大型项目，金辉采用了分期开发、多业态组合，全力打造综合性、区域代表性大型社区，在当地取得良好的销售业绩。
据悉，2015年，福州金辉淮安半岛2015年单盘项目销售列福州市前三名，重庆金辉城2015年重庆市南岸区单盘销售，上海天鹅湾2015年销售量价列上海南桥板块前茅；沈阳湖畔里2015年四季度获得沈阳市于洪区丁香湖板块销售量价；苏州优步花园、尊域雅苑项目七次开盘七次当日售罄。
稳步做大做优核心城市负债率优于同行水平
虽然金辉集团在二三线城市的去化能力突出，但是通过招股书可以看出，金辉集团土地储备核心策略是稳步布局北京、上海等一线城市，做大、做优二线核心城市和区域中心城市，其中重点关注福州、上海、南京、苏州、合肥、西安、重庆等地。金辉2015年年底竞得上海、苏州以及南京地块，近期长三角地区二级市场房产价格增长。同时，长三角地区也是国内主流开发商重点参与区域，未来具有一定的空间。
作为一家未上市公司，金辉集团的资产负债率无法和已经上市的房地产公司媲美，不过根据已经披露的数据我们可以看到其负债率还是具有一定优势的。由于房地产企业销售项目的预收款项在负债中占比较大，并非严格意义上的负债（无需偿付），因此传统的流动比率和速动比率指标无法真实反映一个房地产企业的偿债能力的高低。金辉集团近年剔除预收款的资产负债率的指标保持在68%左右，优于同行业平均水平。
另外，公司近三年公司的有息负债率（有息负债/总资产）基本保持在27%左右，偿债风险得到很好的控制；公司财务费用也保持在同业较低水平，近些年的负债规模保持稳定，持续多年经营现金流为盈余，在地产公司中并不多见。
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