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房小二探fang事特别篇之城北篇：西安宜居热点区域

城北经开区自市政府北迁后发展迅速，受到越来越多的购房者关注。但还是有不少网友对经开感到很陌生，甚至对它的印象还停留在以前。所以本场大秀，房小二探寻城北，看看这里正在发生的变化。一起来看看！

此次小二所分析的是由经开、未央、大明宫三大板块组成的大范围上的城北区域。该区域内产品形态主要有中高端住宅，小型公寓，商务写字楼和大型综合体项目，是近五年全市涨幅高的区域。区域内品牌楼盘和城改项目价格差异较大，库存较高，刚需和改善都有充裕选择。

1、经开区版块

经开区位于西安市北门外、城市南北中轴线-未央路两侧，北二环和绕城高速公路之间，由中央商务区，出口加工区、泾渭新城、草滩生态产业园等四个功能园区组成，规划总面积113.74平方公里。成立于1993年，2000年2月被国务院批准为开发区，从02年开始进入高速发展时代。经开区的规划布局、基础设施在市政府大力发展城北的前提下不断完善，依托西安市行政中心、文化体育中心、北客站交通中心等3个中心，建成集办公、居住、文化、体育、商业为一体的现代化新区。区域房地产开发表现活跃，汇集了经发地产、海荣地产、金源地产等知名本土企业，也吸引了绿地集团、首创置业、汇通国基、保亿地产等国内知名房企。

2000年以前

起步时代：集中在北二环以南，北门以北

特点：城北城市规划及经济发展相对滞后，区域发展处于起步阶段，主要集中在北二环以南及北门外

2001-2005年发展阶段：政策利好，刺激北城发展特点：随着政府北迁等利好消息释放，由凤城一路至三路逐步起步，启动了北城发展的引擎。

2005年-至今

发展阶段：品牌企业云集，政府北迁，地铁开通。

特点：区域房地产开发量猛增，人口数量迅速增加，商业氛围逐步形成。

2、大明宫板块

大明宫板块范围为“大明宫国家遗址公园”规划所覆盖的包括未央大道、太华路、自强路。目前，大明宫板块的房地产开发正处于建设初期，因大明宫遗址改造和地铁二号线受到关注，由于配套规模改变，人文环境重组，使得区域目前价格参差不齐，甚至有的项目已在透支该区域的价值，但因华远地产、中建地产的介入而具有了名企品牌效应。预计未来区域价值可提升。

3、未央板块

未央板块是城北早期发展的雏形，但由于区域城中村繁多，城市发展重心向北偏移，以至于该区域在城北的影响力逐渐缩小，近几年，区域内开发的项目多以城中村改造为主。因而区域内需要推陈出新生发有影响力的项目以改变区域的面貌，联动板块价值提升。

写字楼商业地产表现不俗

新城北成为商业地产新宠儿

西安市政府北迁让城北走上了发展快车道。经过近几年的发展，该区配套逐渐完善，交通状况也更为便利。地铁二号线通车更是锦上添花，带动沿线商业环境的极大改善，目前已经形成四大商圈。

1、凤城二路商圈

经开早的形成的商圈，以沿街底商为主，业态以休闲、餐饮、娱乐为主，定位中档，服务于周边商务办公人群和周边居民，代表商业有崇尚百货、赛高国际等；

2、凤城五路商圈

伴随经开区的快速扩张，以赛高国际街区为中心，形成了经开第二商圈，档次提升，以世纪金花、沃尔玛、奥斯卡影城等成为经开目前高端的商业中心；

3、市政府商圈

依托政务和运动公园，商业氛围尚未形成，未来有赛高悦府、正尚国际金融广场等大型商业，引进王府井百货，汉神百货，定位中高端，服务周边居民；

4、北客站商圈

依托北客站，西安大的交通枢纽，主要客群为进出西安的流动人群，目前周边大型商业不是很多，但规划有龙之梦商业综合体，建成以后，将迅速形成以北客站为核心的商业集群。

知名房企林立

各项目主力面积区间重合度高，片区竞争激烈

片区在售及待售房地产项目近74个，项目质素良莠不齐，均价5500-11000之间，各项目主力面积区间重合度高，片区竞争激烈。中心区版块各项目销售均价和具体成交均价差异较大，中心区项目分为刚需项目和中高端醒目，刚需项目均价在5800-6800元/平之间，中高端项目均价7000元/平米以上，两个类型不管在景观绿化、配套资源和产品舒适度都相差较大，区域在售项目销售政策多以直减优惠和打折促销为主，部分楼盘可做首付分期，另外老带新和同行转介也是管用营销方式。

区域内项目产品多种多样，从一室到五室，高层到花园洋房产品均有，但整体市场是以刚需产品为主，两室和三室的房源约占80%的市场，其中三室产品占比更是达到47.92%，可以看出经开区主要是刚改客群为主，另外投资型客户和注重舒适度的客户也很看好该板块，愿意投资小户型公寓或者购买大户型洋房。整体看，2T4的高层产品占主力，其次1T2户的产品也较多，说明区域内项目整体舒适度较好。

刚需项目去化快

置业人群以地缘性客户为主

城北区域置业人群总体以地缘性客户为主，普通刚需产品购房者主要以首次置业、婚房需求的年轻客户、习惯北郊片区生活的的普通居民（拆迁户）、个体户、部分投资型客户、周边县市（渭南、韩城、富平、汉中、兴平等地客户）。而缸盖、改善型产品的购房者多以经济实力较好、注重生活品质的地缘性客户（尤其是周边中石油、长庆油田、陕煤化工、西安地铁公司、大型企业员工、公务员）、陕北客户、以及少量室内其他区域的客户为主。

小结

城北区域以未央路为核心，向西有明光路、文景路，向东有太华路、北辰大道，与凤城一路到十一路交错形成一张大网，将整个城北网在其中，不但交通路网建设成熟，地下轨道交通也四通八达。除了已通车的地铁2号线，规划中的地铁3、4、8号线也都通过城北，该区域的城市配套建设也正在逐步完善，目前城北文景路，凤五赛高街区辐射圈和市政辐射圈人居氛围成熟，区域内在售项目以现房销售为主，且部分大盘的商业配套已经成型。赛高国际、汉神购物广场、大明宫万达广场等多个城市综合体相继开业，学校、医院、商场、公园，快速交通等保证城市生活的便捷与舒适。

总体来说已成为西安市新的经济增长点和投资热点，也是各类企业行政商务办公和总部经济聚集地，四通八达的交通，逐渐完善的生活，教育配套设施，大大带动了区域项目的发展，汇集经发地产，高新地产，海荣地产，金源地产，世融集团，中登集团等知名本土企业，同时也有绿地集团，首创置业，保利，万科等国内知名房企后，城北正在逐渐成为西安新一代高端住区。加上周边秦汉新城、泾河新城、渭北工业园等热点新区的不断发展，城北区域有望成为大西安“新中心”。