[摘要] 今年西安楼市暗潮涌动。自去年9月天朗、融创战略合作爆出年内大猛料后,关于多起房企并购、联合开发的案例渐次浮出水面。中小开发商逆市应变,全国性开发商借机寻求扩张,物竞天择、适者生存、优胜劣汰的丛林法则,在充满竞争和无限变数的当下,已开始在为西安房地产行业集中度加速提升的大趋势背书。
今年西安楼市暗潮涌动。自去年9月天朗、融创战略合作爆出年内大猛料后，关于多起房企并购、联合开发的案例渐次浮出水面。中小开发商逆市应变，性开发商借机寻求扩张，物竞天择、适者生存、优胜劣汰的丛林法则，在充满竞争和无限变数的当下，已开始在为西安房地产行业集中度加速提升的大趋势背书。
五起“并购”案例
开启西安房企合作开发元年
自去年9月以来，西安连续爆出多起合作或并购案例，或强强联手，或各取所需，在行业内引发震动。
数月前天朗与融创的深度合作尚在谈判中，就抢先被某网络大咖微信爆料。经过多轮会商谈判，作为本地民企生力军的天朗控股，与融创就长安公司旗下双项目珑府、曲院庭香进行合作，双方成立合作公司，融创团队主导项目开发。
去年11月，本地老牌民企荣华集团通过官微图文发布：荣华与碧桂园签订战略合作协议，双方成立新公司，在土地开发等领域展开合作。虽然从当时至今并未有实质性的合作项目爆出，但信号弹的作用还是让行业为之一惊。
去年12月底，本土明星房企海荣集团与云南城投的合作谈判，以云南城投的两份上市公司公告形式落定。份公告关于上东大道项目合作，股权三七开比，海荣持股30%；第二份公告关于宁陕皇冠项目，云南城投占股51%。
还有低调进行的本地实力房企莱安集团与华侨城就西安国际中心项目的合作开发；隆基集团与万科的合作开发项目城市之光面市，行业市场的反馈从震惊到顺理成章、水到渠成，只用了3个月时间。
本土中小开发商逆市应变
挟资源优势寻求合作
对于现阶段的本土开发商而言，也许暂时还接受不了资本市场上略带冰冷的“并购”一词，他们更愿意把这种合作模式称之为“战略合作”、“联合开发”等。
站在本土开发商的角度考虑，这两年西安楼市库存居高不下、去化速度下降，开发商的运营能力面临更高挑战，本地开发商的传统开发模式受制于速度、规模、资金回款压力，包括团队很久不打硬仗等因素，他们在逆水行舟的市场环境中，更加感受到信心不足。盘点手头现有的土地、项目资源，争取找个好买家，以更快的速度找到出路，已然成为没有选择的选择。
需要留意的是，西安本地中小型房企与性大开发商的合作，通常都会与合作者商量持投比例。比如说，云南城投与海荣的2份合作协议显示，海荣亦保有30%到49％不等的股权进行联合开发；而融创与天朗就长安公司两个项目的合作中，原项目方天朗占股20%，而且双方附加约定未来的合作项目中，天朗有权追加股份，但是否追加、追加多少比例由天朗自己决定。
有业内人士表示，本地中小开发商在西安拥有良好人脉资源、政商关系，这是性开发商所不具备的优势，很多外来开发商想在西安迅速扩张，但又不愿意独担风险，他们仍需要本土开发商“做事情”。
中小公司有优势资源
品牌大公司也有“底线”
万科这两年在西安市场突然发力，一城九个在售项目，三年蝉联销冠，城市公司在当地成绩抢眼，上升预期不断，也是受益于与本地房企的合作开发模式的范例。
性房企的优势是有成熟的项目运营能力、产品研发优势、资金高周转优势，苦于没有本地开发商的土地、项目相关资源。融创内部人士对记者直言，看西安市场有好长一段时间了，但迟迟未进入的原因就在于仅有一城一地一项目，很难实现融创强势进驻一个城市的目标，直到遇见土地项目资源相对丰富的天朗。
然而并购与合作并非没有难点。在并购合作谈判中，中小公司有优势资源，品牌大公司也有“底线”，很多本土民营开发商前些年有囤地，但又对土地市场预期值过高，上市大公司有自己的市场及项目评估办法，对利润和风险的把控很严格，有业内人士透露说：“在西安谈城改是难的。”在收购过程中，由于地价的不确定性，拿地的综合成本核算因素过多等，容易在交割方式上产生分歧，也使得许多大公司望而却步。
今年伊始，记者也接到不少开发商诚征高新或曲江优质开发土地的短信，不求利润，保本即可。丛林法则追求跑得更快，开发商对土地的需求就像面包对面粉的需求一样迫切和不可或缺，对于积极面对市场的开发商们来说，“牵手”、“合作”、“并购”的大戏才刚刚开始。 华商报记者 马红梅
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