[摘要] 降价卖房，并不是要把开发商“逼死”，也不是要把楼市“搞垮”，而恰是为了让房地产业健康发展。
中央经济工作会议明确提出房地产市场“去库存”，鼓励开发商降房价。南京有房企昨日表示：南京暂不具备降价条件。（12月23日《扬子晚报》）
南京房企的表态，并不令人意外——从有房地产市场以来，开发商讲过楼市具备降价条件了吗？然而今天在现房库存去化周期高达23个月的背景下，开发商仍表示降价条件不具备，自欺也难，焉能欺人？房价有泡沫是不争的事实，而楼市疲软也已不是周期性问题。我国家庭户均拥有住房接近1.1套，供求关系已经逆转。经济有规律，价格涨多了就要跌，东西多了价格也会跌，这叫市场法则。开发商之所以面对“房难卖”、“房价高”，仍然死扛房价虚张声势，一个心照不宣的原因恐怕就是心存太多幻想。
认真研读中央经济工作会议传来的信息，听听中央的声音，那些还在打小九九的开发商，真的该丢掉幻想了。老百姓是很“讲政治”的——中央经济工作会议“定调”房地产市场“去库存”，鼓励降房价，这个政策信号给市场带来了明确的预期，开发商不降价硬杠，百姓能买你的房吗？事实上，国家为房地产市场“去库存”已出台诸多利好，从供给侧提出了落实户籍制度改革方案、加快农民工市民化等多项制度性改革，释放了改革红利，创造了维护市场稳定的大环境，但“去库存”更要靠开发商自己，降价才是多赢之选。
举凡一切商品，都须在性价比的尺度前接受检验，都要遵循量价关系等市场法则。降价卖房，并不是要把开发商“逼死”，也不是要把楼市“搞垮”，而恰是为了让房地产业健康发展。对开发商而言，不应死扛着高冷房价和市场博弈，与其心存幻想，不如降价——退一步海阔天空，顺势而为才能笑到后。
“房地产”在时隔三年后再次以较大篇幅在中央经济工作会议上出现，成为2016中国经济工作的重点之一。中央经济工作会议提出的“扩大有效需求，打通供需通道，消化库存”抓住了解决房地产市场的牛鼻子。而实现去库存需要多管齐下，供需两侧同时施力。
当前，因库存高企带来的房地产市场投资下滑已十分明显。房地产开发投资增速在去年勉强“保十”后，今年一季度开始一直徘徊在个位数，甚至在9月至11月连续出现负增长，且有逐月下降趋势。国家统计局数据显示，2015年前11个月，房地产投资开发增速降至1.3%，仅为去年同期水平的十分之一。其中，住宅投资增长0.7%，几近停滞状态。
受房地产业绩下滑的影响，其上下游产业链包括钢铁、水泥、平板玻璃等因产能过剩陷入巨幅亏损。另外，银行不良贷款率大幅提升，预计今年年底整个银行体系的不良率接近2%，个别银行将高达到3%，面临较大金融风险。有机构测算，目前我国房地产企业自筹资金中50%来自银行贷款，订金和预收款中，来自银行贷款的比例也有15%之多。
因此，化解房地产库存，是解决促投资、降低风险等问题的“药方”。同时，这方面应多管齐下，从供需两端同时发力。
首先，要扩大有效需求，加大对农业转移人口在中小城市、城镇首次购买住房政策的支持力度，例如给予财政补贴、税收减免、利息补贴等支持政策。同时扩大公积金缴存基本面，以低贷款利率更大程度支持该群体购房。
其次，改变增量为主调控方式。在当前形势下，采用增量供应为主的调控方式已不适合市场化需求，在一定增量供给的前提下利用二手房市场和租赁市场存量去库存，可以有效防止总量供给过剩。比如，成都万科11月就率先试水“租售并举”，对成功申请西九万科驿的租客，如购买万科西九二期住宅，可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠。
再次，建立以需求为导向的房地产供给结构。例如可以购租并举，发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。
后，在保障类住房的提供上，大幅增加货币补贴的比例，由新建转为收购，以大程度盘活存量待售新房、二手房等存量住房。另外可取消普通住宅与非普通住宅的划分，降低改善性人群的购房成本。
当然，必须认识到，在未来一段时间内去库存的趋势不会改变，也就意味着政策仍将保持持续宽松。而在结构失衡下，一线城市与部分人口净流入明显的二线城市住房仍存短缺，因此，也应警惕政策宽松引发的该类城市房价大幅上扬。
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