利好政策再发力 年底前别错过购房好时机
华商报 2015-10-29 09:49
[摘要] 从今年3月30日到10月24日，不到十个月的时间，央行接连五次降息，由此可见，政府鼓励置业的意图已经非常明显…….
从今年3月30日到10月24日，不到十个月的时间，央行接连五次降息，由此可见，政府鼓励置业的意图已经非常明显…….
尽管“金九”的成绩单表现有些不尽如人意，但国家连续出台的两个好政策还是让人有所期待。业内人士表示：政策效应四季度将开始显现，好政策+好时机将让观望多半年的购房者在年底前开始释放，四季度将迎来购房好时机。
九月数据下滑说法不科学
很多人看到西安九月楼市数据觉得有点“心凉”，不免对四季度的市场产生质疑。其实，这种看法并不科学，西安万人购房团团长、独立地产评论人李连源认为：因为八月份出现了暴增，所以相比而言九月份数据才会显示下滑，单单就九月一个月来判断市场显然有些不科学，如果和二季度比较，三季度的表现还是一路向好的。
对于下调居民家庭首套住房商贷首付比例、公积金异地贷款、以及10月24日的降准、降息，李连源表示：这些都是政府救市的系列举措，无论对股市、楼市都是利好。
大力度促销成四季度常态
当代置业陕西当代地区公司行销客服部副总监张万里告诉记者：一般到年底开发商都会有动作，这已经成为一种常态，今年开发商整体的任务压得都很重，年底肯定要冲刺。
??张万里表示：“金九银十”往往是被老百姓看重的时机，现在却表现平平，因为他们还觉得价格没有到底，因此四季度伴随着开发商大力度的促销活动，房价还会有一个较好的让利空间，而老百姓也会等到这个时机再出手。所以年底前会有一波好行情，建议购房者可以果断出手。到了明年年初，开发商压力小了势必要找回利润，房价又会有小部分的回升。
好政策+首置迎来放量冲击波
某机构西安分公司总经理朱郁分析道：四季度在银行利率、公积金贷款等各项政策利好的背景刺激下，通过房企多样性的促销活动，采用低首付、低总价、高优惠的方式刺激市场的同时，加快去化的节奏将成为一种趋势。一方面为了降低去化压力，一方面为了快速回笼资金，一方面为来年新品加推扫清障碍。
此外，三季度所“积压”的首置、首改型购房群体以及少量返乡置业客群将集中在年底释放，预计四季度价格稳定基础上，将迎来一波放量的行情，但整体相对平稳，不会产生断崖式、拐点式的态势。
对于购房人来说，“均价”一词肯定不陌生。这个词用途很是广泛，无论是统计的数据、开发商或者中介的首次报价，都能听到这个词。
但是就购房人来说，也有不少人被它给坑过。原本均价2万多的房子，为何看中的房源就会贵上不少？作为二手房的房主，为何别人的房子就能卖上均价？自己的就会低于均价？而在看到北京住宅或某一区县均价仅为3万元/平方米时，或许又有了“天啊，为什么这样的房子我看不到？”的感叹。
而这一切，或许都算得上是“均价”曾经惹的祸。那么我们又该如何去看待这个用了那么多年的“均价”呢？
概念 何为均价？
作为“均价”，实际上来说只是作为一个统计的名词。作为名词解释，均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。
而在楼市中的“均价”，顾名思义当然是楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但购房者会发现，用标着的“均价”来买房，往往想买的房子与打出的“均价”有很大差距。“均价”到底是什么样的一个价格？
“均价”不是简单的算术平均值，而是开发商根据当前的市场情况专门制定的，以收回成本并获得利润的价格。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。
事实上，均价的差异不仅存在一个个项目中，甚至在同一个区域来说，均价也有着不同的差异。
现状 朝阳单价或相差10倍以上
横跨北京东二环到东六环的朝阳区，由于区内板块发展的差异性，造就了区域内房价的悬殊。
由于有大部分面积位于北京四环以内，朝阳区近年来新增房源的数量并不多。而令人关注的是，朝阳区成为近两年来北京豪宅市场的“供应大户”，也不断刷新着北京豪宅的单价新纪录。其中，位于农展馆的北京壹号院项目，一期产品售价将在15-20万元/平方米，而临湖的房源，预计高达40万元/平方米的天价。除了四环内的传统高端住宅板块，位于四环以外的朝阳区孙河、东坝等板块，也因的地块条件，成为北京新晋豪宅板块。孙河板块是中央别墅区后一块低密度组团，无论是从区域规划、地理位置、周边环境及配套方面，均优势明显。区域内的项目包括龙湖·双珑原著、泰禾·北京院子、首开·琅樾 、中粮瑞府等在内，各家开发商均打造成各自产品系产品，售价也达到了10万元/平方米以上。而东坝作为规划中的北京第四使馆区，也吸引了多家知名房企进驻，未来也将成为高端住宅聚集的片区。
不过，在朝阳区与通州交界一带、由北向南的区域分割线附近，也分布着均价在3—4万元/平方米以下的楼盘，如管庄、双桥、草房等，但目前新房供应量已不多。除此之外，分布北五环北苑地区的几个楼盘，也成为朝阳区近年来新房的供应主力，该区域目前在售价格约在5万元/平方米以上。
均价从3万元、5万元，到10万元，甚至40万元，朝阳区不同板块内的房价可谓天壤之别。如果以位于管庄3.6万元/平方米的北京新天地 和东三环的北京壹号院40万元/平方米的高价相比，同为朝阳区的房源单价相差10倍以上。
丰台 并非豪宅林立
金九银十，北京市场豪宅供应增加，其中大部分集中在了丰台区域。后期计划入市的项目中鲁能·钓鱼台·美高梅公馆单套售价高达千万起。另有消息称，龙湖·西宸原著或将推出平层产品，预计15万/平方米的定价，进一步加深了丰台这一新兴豪宅区的形象。
虽然丰台豪宅项目靠价格吸引市场关注，但丰台楼市并非只有豪宅，其主要在售楼盘仍然以改善类项目为主。
据某机构统计数据显示，丰台10月在售项目中，单价超过6万的仅龙湖·西宸原著及紫辰院两个项目，单价在3万至4万的改善类楼盘多达7个，且性价比较高。
以位于槐房西路的天恒金融街·公园懿府为例，上周六，项目首次开盘推出266套房源，据项目相关负责人介绍，当天去化超过八成，金额达10亿元。据了解，项目销售价格在4-4.2万元/平方米，套均总价则为450万。
丰台作为内城区曾在北京楼市中长期边缘化。而随着公园懿府项目入市热销，尚未入市的愗源夏家胡同地块、华润亚林西地块、中铁建方兴石榴庄地块等高价地皆蠢蠢欲动。
对此，亚豪机构副总经理任启鑫表示，未来南四环有望成为继东坝之后，北京西部新兴的“豪宅区”。
“品牌房企争相入驻是一个区域的崛起开始。”另有专家指出，从这个层面来讲，率先打破区域楼市格局企业的项目势必具有标杆意义。
顺义 环境配套引出均价差异
位于东北方向的顺义属于北京近郊，按照数据机构统计的属性来说，这里房子的均价为2.1万元/平方米。
但是事实上，庞大的顺义如今在楼市中也是分为了不少区域。其中就包括了马坡、新国展、中央别墅区、南法信、顺义新城等。
不同的区域，价格也有着不同的差异。就目前楼市而言，南法信与新国展属于顺义的价值低点。这里楼盘项目的售价很多还没有达到2万元/平方米以上，其中便宜的东亚·航国际的售价甚至只有1.6万元/平方米。诸如马坡与顺义新城这一区域的楼盘价格已经达到了3万元/平方米左右。在中央别墅区，这里房子的售价就要远远高于上述的几个区域。如金地·中央世家、中粮·瑞府等项目的别墅产品价格已经达到了3000万元/套以上。
产生这一差异的原因也是多种多样，有地铁、区域开发程度、环境、教育配套等诸多方面的原因。
以南法信与顺义新城相比，虽然前者有地铁的优势，但对于区域整体的开发程度来说，顺义新城比南法信更为成熟。此外，由于南法信属于新开发区域，在配套与环境来说与顺义新城还有着一定的差距，因此也就造成了价格相差近1万元/平方米的情形。就中央别墅区来说，这里所拥有的资源甚至是全北京独有的，因此也就造就了如此高的在售价格。
此外，区域产品的不同也是其中之一的原因。如南法信主要以50年产权的商业类产品为主，其他区域则多是70年产权的住宅类产品。而正是多种多样的原因，造成了顺义不同区域所售楼盘的均价不同。
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对于购房人来说，“均价”一词肯定不陌生。这个词用途很是广泛，无论是统计的数据、开发商或者中介的首次报价，都能听到这个词。
但是就购房人来说，也有不少人被它给坑过。原本均价2万多的房子，为何看中的房源就会贵上不少？作为二手房的房主，为何别人的房子就能卖上均价？自己的就会低于均价？而在看到北京住宅或某一区县均价仅为3万元/平方米时，或许又有了“天啊，为什么这样的房子我看不到？”的感叹。
而这一切，或许都算得上是“均价”曾经惹的祸。那么我们又该如何去看待这个用了那么多年的“均价”呢？
概念 何为均价？
作为“均价”，实际上来说只是作为一个统计的名词。作为名词解释，均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。
而在楼市中的“均价”，顾名思义当然是楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但购房者会发现，用标着的“均价”来买房，往往想买的房子与打出的“均价”有很大差距。“均价”到底是什么样的一个价格？
“均价”不是简单的算术平均值，而是开发商根据当前的市场情况专门制定的，以收回成本并获得利润的价格。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。
事实上，均价的差异不仅存在一个个项目中，甚至在同一个区域来说，均价也有着不同的差异。
现状 朝阳单价或相差10倍以上
横跨北京东二环到东六环的朝阳区，由于区内板块发展的差异性，造就了区域内房价的悬殊。
由于有大部分面积位于北京四环以内，朝阳区近年来新增房源的数量并不多。而令人关注的是，朝阳区成为近两年来北京豪宅市场的“供应大户”，也不断刷新着北京豪宅的单价新纪录。其中，位于农展馆的北京壹号院项目，一期产品售价将在15-20万元/平方米，而临湖的房源，预计高达40万元/平方米的天价。除了四环内的传统高端住宅板块，位于四环以外的朝阳区孙河、东坝等板块，也因的地块条件，成为北京新晋豪宅板块。孙河板块是中央别墅区后一块低密度组团，无论是从区域规划、地理位置、周边环境及配套方面，均优势明显。区域内的项目包括龙湖·双珑原著、泰禾·北京院子、首开·琅樾 、中粮瑞府等在内，各家开发商均打造成各自产品系产品，售价也达到了10万元/平方米以上。而东坝作为规划中的北京第四使馆区，也吸引了多家知名房企进驻，未来也将成为高端住宅聚集的片区。
不过，在朝阳区与通州交界一带、由北向南的区域分割线附近，也分布着均价在3—4万元/平方米以下的楼盘，如管庄、双桥、草房等，但目前新房供应量已不多。除此之外，分布北五环北苑地区的几个楼盘，也成为朝阳区近年来新房的供应主力，该区域目前在售价格约在5万元/平方米以上。
均价从3万元、5万元，到10万元，甚至40万元，朝阳区不同板块内的房价可谓天壤之别。如果以位于管庄3.6万元/平方米的北京新天地 和东三环的北京壹号院40万元/平方米的高价相比，同为朝阳区的房源单价相差10倍以上。
丰台 并非豪宅林立
金九银十，北京市场豪宅供应增加，其中大部分集中在了丰台区域。后期计划入市的项目中鲁能·钓鱼台·美高梅公馆单套售价高达千万起。另有消息称，龙湖·西宸原著或将推出平层产品，预计15万/平方米的定价，进一步加深了丰台这一新兴豪宅区的形象。
虽然丰台豪宅项目靠价格吸引市场关注，但丰台楼市并非只有豪宅，其主要在售楼盘仍然以改善类项目为主。
据某机构统计数据显示，丰台10月在售项目中，单价超过6万的仅龙湖·西宸原著及紫辰院两个项目，单价在3万至4万的改善类楼盘多达7个，且性价比较高。
以位于槐房西路的天恒金融街·公园懿府为例，上周六，项目首次开盘推出266套房源，据项目相关负责人介绍，当天去化超过八成，金额达10亿元。据了解，项目销售价格在4-4.2万元/平方米，套均总价则为450万。
丰台作为内城区曾在北京楼市中长期边缘化。而随着公园懿府项目入市热销，尚未入市的愗源夏家胡同地块、华润亚林西地块、中铁建方兴石榴庄地块等高价地皆蠢蠢欲动。
对此，亚豪机构副总经理任启鑫表示，未来南四环有望成为继东坝之后，北京西部新兴的“豪宅区”。
“品牌房企争相入驻是一个区域的崛起开始。”另有专家指出，从这个层面来讲，率先打破区域楼市格局企业的项目势必具有标杆意义。
顺义 环境配套引出均价差异
位于东北方向的顺义属于北京近郊，按照数据机构统计的属性来说，这里房子的均价为2.1万元/平方米。
但是事实上，庞大的顺义如今在楼市中也是分为了不少区域。其中就包括了马坡、新国展、中央别墅区、南法信、顺义新城等。
不同的区域，价格也有着不同的差异。就目前楼市而言，南法信与新国展属于顺义的价值低点。这里楼盘项目的售价很多还没有达到2万元/平方米以上，其中便宜的东亚·航国际的售价甚至只有1.6万元/平方米。诸如马坡与顺义新城这一区域的楼盘价格已经达到了3万元/平方米左右。在中央别墅区，这里房子的售价就要远远高于上述的几个区域。如金地·中央世家、中粮·瑞府等项目的别墅产品价格已经达到了3000万元/套以上。
产生这一差异的原因也是多种多样，有地铁、区域开发程度、环境、教育配套等诸多方面的原因。
以南法信与顺义新城相比，虽然前者有地铁的优势，但对于区域整体的开发程度来说，顺义新城比南法信更为成熟。此外，由于南法信属于新开发区域，在配套与环境来说与顺义新城还有着一定的差距，因此也就造成了价格相差近1万元/平方米的情形。就中央别墅区来说，这里所拥有的资源甚至是全北京独有的，因此也就造就了如此高的在售价格。
此外，区域产品的不同也是其中之一的原因。如南法信主要以50年产权的商业类产品为主，其他区域则多是70年产权的住宅类产品。而正是多种多样的原因，造成了顺义不同区域所售楼盘的均价不同。