[摘要] 高库存已成为楼市“顽疾”，各地政府纷纷出台各种措施试图化解。近期，中西部多个省份就推出鼓励农民进城购房的政策。对商品房库存重回4100万㎡的西安来说，这是否有借鉴意义呢？
高库存已成为楼市“顽疾”，各地政府纷纷出台各种措施试图化解。近期，中西部多个省份就推出鼓励农民进城购房的政策。对商品房库存重回4100万㎡的西安来说，这是否有借鉴意义呢？
9月卖了70万㎡，供应182万㎡库存又来了
“9月卖掉了60多套房子。”曲江某楼盘的营销负责人说，虽然比8月差一些，但要好于去年同期。该负责人介绍，只不过这些“卖掉”的房子要么是只交了定金还没交首付，要么购房合同还没有做网签，交易还不能算终完成。
这种现象在近期常见。美城机构首席市场分析师严九远指出，由于9月启用了新版购房合同，西安部分开发商没有做好准备，导致“0备案”的情形集中出现，对成交数据造成了一定影响。
多家房地产研究机构的统计显示，西安9月商品房（含住宅、商业、办公等各级市场）成交量是69.72万㎡，环比8月下滑近70%。由于供应量达181.57万㎡，超过了当月的成交量，导致商品房库存重新回到4100万㎡高位，存货的去化周期需要28个月。
业内人士指出，受备案影响，9月份楼市的真实销量要延后几个月才能体现，不可避免的导致了库存量的阶段性猛增。“今年1-8月，西安楼市的库存压力本来已有所减弱。”严九远表示，就拿住宅来说，前8个月的销量超过1100万㎡，平均每月近144万㎡，每月的新增供应量只有109万㎡，二者对冲后，销大于供的局面已经形成。
严九远分析，截止8月底，西安的住宅库存量已降到2400万㎡，商品房降至3900万㎡，9月再次反弹，既有客观原因，也提醒库存去化仍有不短的路要走。
多地鼓励农民进城购房，西安暂无相关政策
据河南的媒体报道，国庆节后，河南省拟从省财政保障性安居工程专项补贴资金中，单独安排资金用于鼓励农民进城购房。似曾相识的是，安徽省和云南省分别在6月、9月发文“农民进城购买商品房可按退出合法宅基地的面积及房屋折旧，由当地给予一次性购房奖励。”
对中西部多个省份出政策鼓励农民买房，专家解读为：促楼市、消库存——政策产生的“土壤”，不外乎在快速的城市化进程中，大量农业人口进城务工所带来的购房需求。
像这样的政策在陕西和西安是否可行？10月14日，华商报记者分别从陕西省住建厅和西安市房管局了解到，目前还没有相似政策出台，已有政策主要是针对农民进城落户，促进有能力在城镇就业和生活的常住人口有序市民化。
城市地产运营专家王建红认为，陕西没有必要推出鼓励农民进城买房的政策。他说，除了销售数据，还可以关注一个数字，就是新开工面积。结合省统计局的数据，今年1-8月，陕西房屋新开工面积是2398.82万㎡，同比下降了3.6%。在今年利好政策持续出台、新开工已经减少的前提下，可以依靠市场自身来消化库存。
“涉及农村土地流转的政策应该慎之又慎。”独立地产评论人李连源分析认为，尽管从中央到地方都在推进农村土地的流转，但这并不意味着“收回宅基地——奖励进城买房”就能双赢。他说，吸引农民进城的条件，关键是就业机会、生活条件等需求能否满足，而不是简单的“被赶到城里，换套房。”
退税补贴措施有借鉴意义，房产市场要考虑“自救”
李连源认为，鼓励农民进城买房值得商榷，买房补贴政策更有借鉴意义。与2008年相比，今年促进房产消费的政策更像“挤牙膏”，一直在首付、利率等外围徘徊。比如：近期首套房首付从30%降至25%。对购房者来说，省下这5%意义究竟有多大？首付低了，贷款比例和还款压力却在增加。从调动消费的角度，倒不如购房退税、免税或其他奖励更实惠。
除了政策动向，还有人提出了对购买需求的研究。复旦大学房地产研究中心副秘书长夏强表示，与本世纪头十年相比，房地产市场中的大量刚需变成了改善——因为有很多人从无房到有房，或者从福利房搬进了商品房。对再次买房的态度，他们不会像以前那么急迫。面对改善类需求，遗憾的是大部分开发商仍停留在“像卖白菜一样买房子”的旧思维中。
西安市民王冰2007年在高新区鱼斗路购买了一套多层住宅，居住至今。因为对周围环境不太满意，期间也萌发过换一套房的想法。但看来看去，他觉得，很多晚盖了这近十年的房子大同小异，有的甚至还不如自己的旧房子，“说起来我那还算花园洋房呢。”
王冰的话有一定代表性。“同质化害了房地产。”王建红说，除了政策扶持，房地产市场要考虑“自救”，在产品开发上做出改变——但这又代表着成本的增加、利润的削弱。
究竟什么是合格的改善类产品？目前尚无定论。夏强认为，至少应当从四个维度去考虑：一是推崇“品质主义”和“魔鬼细节”，甚至应到家具的摆放；二是房间的实用性，是否符合业主的生活习惯；三是从居住到社区空间的实际体验；四是卖的不仅是房子，而是城市新兴的生活方式。
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