[摘要] 近日，上海联合产权交易所网站显示，南京临江御景房地产开发有限公司100%股权及转让方对标的公司约24.07亿元债权正在挂牌，转让方为南京临江老城改造建设投资有限公司（以下简称南京临江城改）。
近日，上海联合产权交易所网站显示，南京临江御景房地产开发有限公司100%股权及转让方对标的公司约24.07亿元债权正在挂牌，转让方为南京临江老城改造建设投资有限公司（以下简称南京临江城改）。
《每日经济新闻》记者调查发现，转让方其实是中国中冶的子公司。更为关键的是，标的公司旗下9幅地块也是中冶之前拿下南京“地王”1号地块的一部分，今年8月刚集中取得，土地款约24.27亿元。仅隔了1个月，地还未焐热，中冶就将之挂牌倒手，资产溢价则高达9.4亿元。
地王拆分“第二波”
今年8月份，中国中冶发布公告称，公司附属子公司南京临江城改将旗下的三角洲置业、宽域置业、喜玛拉雅置业、大拇指发展、水清木华置业、丽笙置业6家企业100%股权及相关债权，以共计约45.14亿元的对价转让给了上海证大。
上述交易的敲定，意味着中冶首次拆分南京“地王”1号地块13幅地块终尘埃落定，但这只是开始，外界并不确定中冶下一步会在哪里动刀。
9月23日，中冶从南京地王1号地块中再拆分出9幅地块，挂在了上海联合产权交易所求接盘，但挂牌期截至10月28日，若无接盘方，以5个工作日一个周期顺延，直到征集到意向受让方。
不过，中冶方面对意向受让方也要求较为严苛，要求意向受让方或其关联公司（属同一实际控制人）注册资本不低于15亿元、信用等级不低于AA+，具备房地产开发一级资质，应具有单一项目同时拥有商业、办公物业类型，其中商业建面不小于15万平方米，办公建筑高度不低于150米的项目开发经验，也不接受联合受让。
此外，中冶方面还要求标的企业在南京市国土局向其交付符合原土地出让合同约定交付条件的九幅地块出让范围土地后，标的企业应于交地后1年内开工建设，并于5年内完成全部工程建设，达到竣工验收条件。
公开资料显示，标的企业转让底价约33.67亿元，其中100%股权转让价为9.6亿元，转让方对标的企业债权的转让价为24.07亿元。如竞价成交，增值部分属于股权增值。据了解，标的企业成立于今年8月18日，注册资本2000万元，出资人为南京临江城改。实际上，成立一个地产项目公司也是为了方便转让。
中冶集团总经理、中国中冶总裁张兆祥在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，上述标的股权及债权转让属于公司整体计划的一部分。这其实说的就是南京地王分拆计划。
资产估值大幅提升
公开资料显示，今年8月28日，标的公司与南京市国土局、南京临江城改签订土地出让合同补充协议【宁国土资让合（2015）补38号】，集中取得了南京市鼓楼区江边路以西1号地块内9幅地块，土地价款合计大约24.27亿元。
从标的企业财务数据来看，其相关财务数据审计截至今年9月1日，其资产账面值约24.27亿元，评估值约33.67亿元，增值额约9.4亿元，增值率38.7%；负债价值24.07亿元，评估值未变；净资产2000万元，评估值约9.6亿元，增值率翻了47倍。
对于标的企业突增24.07亿元短期借款，张兆祥解释说，这主要是标的企业的股东向标的企业所借的土地款。此外，上述总资产及净资产大幅增值，张兆祥也解释说，这主要是土地增值。
中冶其实玩了一场四两拨千斤的财技游戏，标的企业以2000万元的净资产撬动了24.07亿元的股东短期借款，实现账面资产评估增值9.4亿元，净资产率也高达47倍。
标的企业虽然估值暴增，但也并非毫无瑕疵。公开资料显示，今年8月31日，标的企业已取得南京市财政局开具的土地出让金收据，9幅地块权属归标的企业所有，不存在产权争议，但截至评估结束日，这9幅地块尚未取得国土使用证。
近段时间京沪等地频现高价地，这在土地市场相当低迷的情形之下，显得尤为醒目。开发商争抢高价地，不少人担心地价这么高，未来会出现开发商亏损、甚至退地的事情吗？
且看北京地王擂台赛。今年8月底至9月上旬的十几天时间里，保利、首开、龙湖、方兴、中铁建、懋源等房企，以187亿元抢得4块宅地。朝阳区的孙河、东坝，丰台的石榴庄地块，楼面价突破5万元大关，未来房价须超7万元甚至8万元，才能赚到钱。“面粉贵过面包”的现象再次出现。
如何看待这一现象？这涉及到当前我国房地产市场严重分化，以及局部性扭曲。所谓严重分化，主要指代区域市场和开发商。北京土地市场火爆，但绝大部分三、四线城市偏冷。今年以来，房地产开发企业土地购置面积同比下降32%左右，这是近六年来的大跌幅，可见地市之冷。其背后的含义是，大部分城市房产市场低迷，开发商不愿购地。
开发商也呈分化态势。总体来看，大型开发商仍有意愿购地，要想持续发展，就得购地，否则巧媳难为无米之炊。而广大中小型房企，尤其是长期在中小城市摸爬滚打的中小房企，由于市场持续几年低迷、库存量大、资金紧张、经营困难，多数都没购地意愿。
而大房企阵营当中，其实也出现分化，央企（少数地方国企）和少数民企购地依然积极，其他则偏保守。从今年前8个月购地金额排名来看，华润购地金额大，其次是恒大、绿地、旭辉、万科、龙湖、金地、保利等，而世茂、雅居乐、招商、富力等购地量很少。从购地金额与卖房销售金额的比值来看，购地较积极的依次是旭辉、华润、中铁建、龙湖、恒大、金地、绿地等。
话题回到北京。近段北京地王频出，原因主要有三。其一，需求旺盛。购房需求旺盛，房价涨幅明显，所以导致房企购地需求强烈，况且多数城市楼市持续调整，房企不得不重点布局一线城市。其二，供应稀缺。一线城市国有建设用地供应紧张，北京更是如此，宅地被抢也属正常，开发商嗷嗷待哺。其三，品牌效应。抢到地王，未来产品必走高端路线，即便赚不到钱，也能为企业品牌加分。其四，从众心理。大牌房企参加竞拍必然会有示范效应。
那么，这些抢高价地的开发商，到底是精明，还是冒进？这个问题并非只是简单的二选一。中国大城市地王频出的历史，基本上是从2007年开始的。八年过去了，多数当年的地王都赚到了钱，其中部分还属于暴利，但也有少数没赚到钱甚至亏损的。假如历史重演，当年拿地王的开发商多数可能并不后悔。有些项目虽然没能赚到钱，但也赚到了吆喝，为品牌加分，省了广告费。尤其是部分大中型房企，将企业总部由二、三线城市搬至一线城市，客观上需要在总部所在城市拥有项目。
然而，对于个别的民营企业，尤其是中小企开发商，如果在错误的时间，或者错误的地点，或者两个错误齐备，则很可能拿地时风光无限，卖房时万分艰难，甚至没到建房，就已退地，不得不断臂求生，甚至危及企业经营。
回顾过去几年的“地王史”。2007年四季度和2008年上半年的地王，在2008年四季度和2009年上半年卖房时相当多很失意。2009年四季度和2010年的地王，在2011年下半年和2012年上半年卖房时，也感凉风袭人。2013年下半年的地王在2014年则痛苦不堪。
举一个上海的案例。2007年9月，上海楼市非常繁荣，房价大涨过程中地市火爆。一家名不见经传的房企——上海志成企业，竞价历时2个多、440轮叫价，以成交价超出底价250%战胜绿地、华润等知名房企，获得普陀长风生态商务区地王项目。但是，2008年楼市快速降温，该企业6月以损失1亿多元为代价退掉了这一地王项目。
再举杭州案例。2010年10月，雅戈尔以总价24亿元在杭州抢得申花板块单价地王，然而到了2013年6月，雅戈尔以损失4.8亿元（地价的20%）解除合同。具有讽刺意味的是，在雅戈尔退地三、四个月后，杭州又掀起了一波地王潮，其中著名的华家池三地块总价拍出137亿元，被绿地、世茂、滨江瓜分，为抢眼。
出乎这些地产大佬们意料的是，狗血剧再度上演。其后，2014年杭州市场在率先降价，2013年下半年杭州所有的高价地全部被套，直到今天杭州房价经历近几个月的反弹之后，那时的高价地仍然没有办法卖房赚钱，部分地块至今仍未动工。如果未来一两年再度发生类似雅戈尔退地事件，并不会让人惊讶。
相较而言，在京沪拿地王的开发商，要比杭州等二线城市的日子好过些，主要原因是杭州楼市波幅偏大，而且2011年以来库存压力较大。而京沪的超强城市地位，决定了其房价波浪式前进，大涨小跌，轮番向上，即便是暂时被套，只要能熬过短暂的冬天，在下一个春天或夏天多数都会解套。
比如，在2013年7月北京楼市火爆的时点，经过70轮激烈竞拍，中粮抢下孙河地王，楼面价4.8万元每平米。2014年北京房价下跌幅度超过上海和深圳，这一地王深度被套。但今年楼市回暖，近几个月北京房价加速上涨，而且孙河频出楼面价5万元以上新地王，则中粮老地王已经解套，已有利可图。
问题的关键，就在于那些暂时被套的房企是否身板够硬，能否能扛过冬天；是否融资成本够低，能否避免沦为金融机构的“打工仔”。显而易见，央企、国企和大型民企身板硬且融资成本低。比如利润率高的中海地产，融资成本只有4%以上，远低于中小民企的15%-20%。因此，一线城市的高地价游戏，并不是想玩就能玩，对此开发商应有清醒认识。
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