[摘要] 9月22日陕西省统计局发布《陕西房地产业区域发展研究报告》。报告称，陕西省房地产业经过20年的发展，人们的购房需求已经逐渐由投资和刚性需求向改善性需求偏移，购房行为更加理性。我省各地市房地产业也已经呈现出不同的发展特点。
9月22日陕西省统计局发布《陕西房地产业区域发展研究报告》。报告称，陕西省房地产业经过20年的发展，人们的购房需求已经逐渐由投资和刚性需求向改善性需求偏移，购房行为更加理性。我省各地市房地产业也已经呈现出不同的发展特点。
区域发展不均衡 西安发展空间大
根据抽样数据显示：按西安可购买保障房的收入要求，家庭成员年收入情况低于每人12662元，中低以下收入家庭基本满足购买保障房的收入条件;60%以上的中高以上收入家庭可通过购买商品房满足居住要求，商品房需求旺盛，房地产发展空间依然很大，西安市场的抗压稳定性较为良好。
而我省的一些三四线城市房地产在前些年也发展得很快，但由于所处的位置，人口以自然增长为主，流动性不大，随着前期的发展，城镇居民住房状况得到初步缓解，房地产业进一步发展空间将会缩小，开发经营活动明显减缓。
铜川、延安及杨凌示范区在房价下跌同时，投资增速下降，待售面积增幅较大;陕南汉中区域，价格虽没有下降，但是投资减缓，销售下滑，待售面积增长过快，将可能预示着本区域房地产市场转“冷”的信息，房地产开发风险加大。
商品房价格与可支配收入增速基本持平
房地产价格和收入的发展不平衡。统计数据显示，我省2008年以来商品住宅的价格的平均增长速度和城镇居民可支配收入的增长速度基本持平，对于中高收入者而言，商品住宅的价格增长速度并没有向外界所说的高的超过承受能力，总体来看全省的房价和居民收入增长速度基本相匹配。
就局部地区来看，商品住宅均价和居民可支配收入增长速度的差异不是一致的，如铜川市房价增长速度明显高于收入的增长速度，势必会影响需求导致房地产开发业发展缓慢。西安市、咸阳市、汉中市、榆林市等地区居民收入增长速度高于房价的增长速度，在房地产市场较热，房价增长较快时，这些地区的人们就会选择购房，刺激房地产市场发展。
人口趋势变化导致住房需求差异化
从人口趋势变化来看住房需求市场的不均衡。2008年到2013年以来我省常住人口每年以0.5%的平均速度增长。
统计数据显示，我省的11各市(区)常住人口的变化并不均衡。人口的增长率以及结构状况也会影响房地产的需求变化，在不考虑其他影响条件下，人口的较快增长将会带动房地产市场的刚性需求，杨凌示范区、西安、延安、榆林和铜川常住人口因其地位及就业机会的增加呈增长趋势，对住房的基本需求，必将会拉动商品房的消费;而商洛、汉中、咸阳、渭南和宝鸡这些年人口呈下降趋势，人口流动到其他地方，随着人口的减少自然将会影响对房屋的需求。
8月末央行双降、限外令放开和公积金二套首付比例下调等多项松动。在今年一系列政策利好作用下，8月淡季交易热情不减，房价同环比明显提升。而前端投资依然低迷，呈现“销售热开工冷”、“房热地冷”局面。销售端热度向前传导到开发端“解冻”需两个季度左右，预计四季度投资企稳的可能性较大。
8月末政策面出现多项松动，体现流动性支持和居民加杠杆。
一是央行再次双降。五次降息后，5年期以上贷款基准利率累计下降幅度超二成，20年和30年期个人按揭贷款月供相比本轮降息前分别下降10.7%和12.7%；银行对二套房贷首付和利率政策大多也表现出宽松态度。购房成本有效减少直接激发了刚需和改善性需求入市积极性。
二是限外令如期放开。限外令效力小于限购令，即外籍人士在限购城市准入依然需服从当地标准；由于外籍人士在华主要聚居地为一线城市，外籍人士购房条件在限外令解除前后实际上并未发生变化，而其他城市房产对于外资吸引力更弱。因此在一线城市仍实施限购的现阶段，限购令解除影响将不明显。
三是公积金二套首付比例下降。享受此项政策红利的前提是纯公积金贷，如组合贷款需取决于对首付比例要求较高的商贷。热点城市即便按家庭120万、首付二成纯公积金贷足也仅够购置150万房产，加之广州、南京等部分城市公积金管理中心额度已呈现紧张局面，首付下调意义不大；三四线城市房屋总价虽然较低，但家庭公积金贷款额度也较低，若地方不作出相应调整，纯利用公积金贷款也有难度。
后端销售火热，淡季交易热情不减，房价同环比明显提升。
8月70个大中城市新建商品住宅价格环比算数平均为0.19%，其中一线、二线、三线城市增幅分别为2.25%、0.22%和-0.07%，一线略有放缓，二、三线城市较上月均有提升。同比来看价格算数平均增速为-3.3%，降幅较上月缩窄1.3个百分点，其中一线城市同比大涨11.0%，带动作用较大；官方公布的同比综合平均为1.7%，为近一年来首次转正。
房价的快速拉升与成交淡季热度不减密不可分。1-8月，商品房销售面积69675万平方米，同比增长7.2%，增速比1-7月份提高1.1个百分点，其中住宅销售面积增长8.0%；商品房销售额48042亿元，增长15.3%，增速提高1.9个百分点，其中住宅销售额增长18.7%。9月是传统旺季，开发商推货量和二手房挂牌数都将提升，单月销售情况将好于7、8月。“金九银十”后需求释放将趋缓，政策面很难在现有基础上出台强效刺激。加之去年四季度销售基数的回升，预计四季度销售增速将放慢。
前端投资低迷，呈现“销售热开工冷”、“房热地冷”的局面。
1-8月，房地产开发投资61063亿元，同比名义增长3.5%，增速比1-7月份回落了0.8个百分点；其中，东、中、西部地区投资分别下滑1、0.4和0.5个百分点。单月投资增速为-1.1%，继去年12月又一次出现负增长，增速降幅低于市场预期，对城镇固定资产投资的拖累有增无减。
与投资增速下行对应的是开工低迷与地市冷清。前8月开发企业土地购置面积和房屋新开工面积同比分别为-32.1%和-16.8%，负增幅度很大。土地成交冷清，既有房企拿地策略保守因素，也有官方有意控制土地出让因素；而新开工面积更能反映房企自身意愿，结构性高库存制约下，扩大开工的动力受限。
房地产投资是地方稳经济的重要操作标的，若开发投资数据依旧低迷，政策面的宽松将不止。从开发企业角度，随着成交确定性提升，销售回款加快与资金成本下行持续利好资金面改善，其中一大部分将转化为投资；一二线城市的持续热销也产生了在这些城市补库存需要。
预计拿地和开工意愿将有回升，有利于带动开发投资增速企稳；销售端的热度向前传导到开发端“解冻”需两个季度左右，四季度投资企稳的可能性较大。
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