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万达经营模式巨变:净利润以租金为主

中国商报   2015-09-23 07:00

[摘要] 第9届万达商业年会吸引了3000家品牌上万人注册参会,400多家知名品牌商设展,近5000代理商展开洽谈,参会总人数突破1.3万人,9年时间增长了近30倍。

第9届万达商业年会吸引了3000家品牌上万人注册参会,400多家知名品牌商设展,近5000代理商展开洽谈,参会总人数突破1.3万人,9年时间增长了近30倍。

“我希望第二个10年到来时候,万达商业年会也能成为全球著名商业会议。”万达集团董事长王健林在演讲中表示,“商业是能够长寿,商业包括零售业,永远不可能被电子商务所取代。”

王健林信心来自哪里?万达集团转型升级主基调是什么?记者通过现场采访对此进行了梳理。

万达的消费密码

在今年万达商业年会上,万达商业管理有限公司副总裁、招商中心总经理陈德力发布了万达经营报告,为全行业提供深入了解万达广场和中国消费市场机会。

万达是全球大不动产企业,万达广场是中国大线下商业平台,今年,万达预计将在开业135座万达广场,客流量达到20亿人次,销售额达到1500亿元;到2020年开业500个万达广场,年客流量超过100亿人次。目前,万达广场已有上万家国内外品牌进驻经营,被看作是商家开拓市场、培育品牌佳“孵化器”,万达广场经营情况也成为中国消费市场风向标,备受各界关注。

中国商报记者从万达经营报告中了解到,2014年万达所有客流总量超过15亿人次,今年万达广场平均每天客流量超过500万人次。万达广场的主要热点在主题店、餐饮以及体验业态上,但是儿童和体验业态的集客能力正在持续上升,服装和精品品类吸引力日趋接近。

万达经营报告显示,万达广场主题店依然是购物中心,这是万达广场消费主力,它消费比例占整个万达广场销售60%。

陈德力副总介绍,在万达服装租户中,合作品牌超过1000个,一共有5000个店铺在经营,租赁面积达到100万平方米,但服装销售贡献是12%,服装服饰经营业绩增长趋势略有下降,但整体经营仍然稳定。“从经营能力上来讲,时尚运动品类市场份额是高,销售能力强。男装、淑女装市场销售能力排在第二,牛仔品类市场份额和销售能力均优于设计师风格品类。”

在餐饮方面,目前与万达广场合作餐饮品牌已超过2000个,一共有4000个店铺,150万平方米租赁面积,销售贡献达到15%。洋快餐市场占有份额高,销售能力强,依然在中国市场保持优势。

与万达合作所有精品商家数量是1000个,超过4000个店铺,总租赁面积是60万平方米,销售贡献占10%。万达整个生活精品品类消费在逐年提高。2015年上半年,万达生活精品品类增幅达到58%,超过了服装增长额度。从经营能力上来讲,护理集合、数码集合成为潮流精品业态中市场份额和销售能力双料,中高端精品饰品销售能力明显优于中低端家具用品。珠宝和钻石销售能力在提升,而且速度非常快。

与万达儿童体验业态方面合作一共有400个品牌,超过500个店铺,总共15万平方米租赁面积,销售贡献只有3%。但这个业态增长非常明显,在2014年整个这个业态增幅只有46%,但是2015年上半年儿童体验类增幅达到88%,这也是万达这五个大类当中增幅大一个品类。

“虽然做商业是很辛苦的,赚的利润就像刀片一样薄,但它有一个好处,就是人们是不断消费的。”万达集团董事长王健林认为,很多人对商业,特别是对零售业产生了质疑,觉得零售业是不是要被取代了,是不是走不下去了?他表示对零售业充满了信心,“商业包括零售业,永远不可能被电子商务所取代。”

轻资产化

王健林表示,商业是具备长寿基因的。只要肯动脑筋,特别是在当前形势下,能够运用先进科技、互联网技术,我相信在这个行业里可以看到很多长寿企业出现。

在此次年会上,万达一个重要转型是将推出轻资产项目统一亮相、集体招商,接受市场检验。万达商业2016年计划开业50多个万达广场,其中超过20个是轻资产项目。2017年,要开业65个以上万达广场。王健林表示,“之所以能产生这么大变化,是因为我们商业模式发生了变化。万达用轻资产方式,就是用基金、用其他人钱投资,万达操作,这跟以前靠房地产销售获得现金发展模式截然不同。只要是人口超过40万地方,我们就敢去建。”

所谓轻资产化,万达集团董事长王健林解释为“去地产化”,万达商业地产将转型为一家商业投资服务企业,实现完全轻资产化。未来,万达商业净利润三分之二主要来自于房地产业务之外租赁收入。未来,万达只负责选址、设计、招商和管理,由合作方负责投资,所产生租金万达与投资方按一定比例分成。

这一转变在今年上半年财报中已有所体现,今年上半年,万达商业收入同比增长12%,其中,租金收入同比增长33.3%,意味着万达商业租金收入占利润比重在快速上升。未来一两年内,万达商业租金收入有望超过利润50%,成为利润主要来源,万达商业也将实现从房地产企业向服务型企业转变。

陈德力副总裁向中国商报记者介绍,万达集团商业地产转型轻资产目标是2020年开业400个至500个万达广场,这比原来重资产模式时240个至250个广场数量翻了一番。同时,到2020年,万达商业地产净利润2/3要来自租赁收入。到那个时候,万达商业地产股份有限公司可能会去掉“地产”二字,变成万达商业投资公司或商业投资管理公司,去房地产化,实现万达商业地产全面转型。

王健林指出,做好轻资产,首先必须建立轻资产标准模块,对其考核主要看成本和租金。作为万达广场管理者,商业管理公司耗时一年建立了四个版本轻资产成本标准;而在工程管理方面,万达将进行重大改革,与长期合作中建系统四家公司一起,制定出不同地区四个版本工程造价标准。万达按照标准给施工单位费用,施工单位按照标准进行建造,按时实施“交钥匙工程”,万达只需监督工程质量,不用再自己招分包单位。

正像业内专家评论的,万达“轻资产”模式是一种在企业成熟之后对新发展模式探索。

不一样的电商

本届万达商业年会重头戏是飞凡电商和全球招商平台隆重推出。

中国商报记者在年会现场看到,定位“实体商业+互联网”场景服务运营商飞凡电商,不仅单设展区,还举行了两场推介会,邀请客户赴通州万达广场实地体验。“作为实体商业+互联网开放性电商平台,飞凡电商不仅服务万达广场,而且面向社会全面合作。这是飞凡电商大亮点。”房讯控股集团营销总监付立军向中国商报记者表示。

万达做的电商跟别人电商到底有什么不同?付立军认为:“万达大优势就是除了万达有互联网基因,关键是万达更懂得实体店经营,这也是万达做电商优于别人地方。”

据记者了解,由腾讯、百度、万达集团合力打造飞凡电商已经完成了119个万达广场wifi全覆盖,并将为所有合作伙伴提供安全稳定的wifi服务,建立有效的流量入口和APP分发平台。通过整套智能软硬件解决方案,飞凡电商为合作伙伴提供包括找店、停车、排队、电影、支付和营销等智能服务。在此次万达商会现场,飞凡电商还与马克华菲、太平鸟男装、绫致时装、宝岛眼镜、汉拿山、大玩家等知名合作伙伴举行了签约仪式。

陈德力副总眼里,万达飞凡通用积分开放平台会提供覆盖会员、积分、营销、交易和数据服务,让购物中心商家可以实现快速高效精准互联网化经营。目前,飞凡通用积分联盟已签约6900多家商户,并与金融、航空、通讯、互联网、商旅领域中排名前列多家知名企业建立了战略合作关系,建立全面而深入积分业务合作,共同为联盟会员提供具有市场竞争力的优势资源。

“在经营管理方面,万达推出了微信服务号,你只要关注这个微信服务号,万达便可以实时掌握和了解商户经营状态,比如大卖场里男装、女装和童装哪一个区域是吸引人的,哪个品牌销售得更好。同时,万达也可以了解到商户需求、市场营销需求、开店需求、续租需求。”陈德力副总认为,飞凡数据服务平台可以全面提高购物中心和品牌商对会员服务水平,助力商户进行精准化营销和管理,促进购物中心决策更加准确和高效。

此次万达商业年会还启动了“全球招商平台”。全球招商平台是由万达商业全力为购物中心和品牌方打造社会化、开放式专业招商服务平台,以互联网为载体,实现品牌商家与购物中心,并通过大数据技术,实现品牌拓展需求与商业租赁资源智能匹配。

“万达商业全球招商平台是万达一大秘密武器”。陈德力副总解释道,从2001年到2015年,中国购物中心每年增量是300座以上,这个增量带来了招商资源储备不足问题,很多地方建了购物中心但招不到商,而有却是商户排队才能进入。“用这个平台可以解决困扰我们多年的招商问题,平台能够把国内外海量的招商资源,通过线上线下的快捷融合,来实现品牌商家的。”

“未来要跟万达广场合作每一个品牌,不用去拜访哪一个总经理,也不用去找哪一个招商人员,而是要在招商网上注册登记,通过万达非常严格评审系统后,万达再派出专业团队去现场考察,来确定这个品牌是否有资格在万达落位。后才能接入到万达资产租赁系统。”陈德力表示,万达商业全球招商平台预计11月正式上线。

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