[摘要] 13日,国家统计局发布今年1-8月份全国房地产开发 和销售情况。今年1-8月份,全国房地产开发 增速小幅回落,但商品房销售面积增速缓慢提高,房地产开发景气指数连续三月回升。
13日,国家统计局发布今年1-8月份房地产开发 和销售情况。今年1-8月份,房地产开发 增速小幅回落,但商品房销售面积增速缓慢提高,房地产开发景气指数连续三月回升。
房地产开发 增速回落
数据显示,东中西部地区房地产开发 增速均出现回落。1-8月份,东部地区房地产开发 34754亿元,同比增长3.7%,增速比1-7月份回落1个百分点;中部地区 12717亿元,增长3.5%,增速回落0.4个百分点;西部地区 13591亿元,增长3.3%,增速回落0.5个百分点。
国家统计局 司高级统计师李皎分析,房地产开发 增速继续回落的主要原因有两点:一是商品房前期库存基数较大, 是三、四线城市去库存化压力较大,在一定程度上影响了房地产开发企业的 意愿。二是房地产开发企业土地购置面积持续大幅下降。今年以来,土地购置面积各月累计同比降幅均在32%左右。受此影响,今年房地产开发 中的土地购置费增速一路下行,8月当月,土地购置费增速由正转负,下降9.1%,7月份为增长9.5%。
商品房销售增速 继续回暖
1-8月份,商品房销售面积69675万平方米,同比增长7.2%,增速比1-7月份提高1.1个百分点。东中西部地区商品房销售面积增速缓慢上涨。
此外,8月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为93.46,比上月提高0.43点,已连续三个月回升。
国家统计局 司高级统计师李皎认为,上述房地产市场的积极表现,均会增强房地产开发企业的信心,对下一阶段房地产开发 具有促进作用。
在过去数年中，中国房地产市场蓬勃发展，在给中国GDP带来高速增长的同时，过热的房地产市场也显示出其脆弱性，价格错位以及过度建设等问题频发。而自2014年起，中国房地产市场出现明显的疲软迹象， 针对房地产过热的调控措施已初现成效。
目前，产能过剩依然是国内房地产市场的一大问题，针对此项问题以及解决房地产市场所显现的脆弱性，目前采取的宏观政策调控取向将持续数年。未来维护房地产市场的可持续发展将成为经济政策的核心。
多个指标体现房地产市场疲软
中国房地产市场走势趋向缓和，无论是住宅价格还是反映需求指标的销售面积都有所调整。在范围内，房地产价格有所下降，其中三四线城市市场表现糟糕，住宅销售面积自2013年中期以来较往年同期有所减少。房屋销售量在2014年底有微弱提升，这主要归功于 放宽了房屋限购条例以及住房贷款的条件。在供给方面，房屋新建面积在2014年减少14.4%，与2013年11.6%的增长形成鲜明对比。房地产市场的调节同样反映在不动产固定资产 中，其增长由2013年的20%下降为2014年的9.2%。IMF认为这些数据表明中国 在处理房地产市场过热、减少房地产 方面的策略已取得明显进展。
产能过剩问题依然严重
多处房屋库存过高、供给过剩，是中国 仍需解决的房地产市场一大问题。房屋库存比率（库存比率=未销售面积/销售面积）是衡量目前房地产市场房屋存量的一个重要指标，代表解决现有库存所需的时间。国家统计局的数据显示平均房屋库存比率为四个月，而各地房管局所提供数据均超过两年。这其中的差异极有可能由不同的数据收集方法所造成，虽然库存比率的确切数值依然未知，但其累计方向不言自明。三四线城市的房屋库存比率或高达三年，为一线城市的三倍，显示其供给过剩问题尤为严重。
在此大背景下，IMF再三强调了房地产市场调控以及不动产 增速放缓的重要性，并通过对中国房屋市场的需求及供给动态来分析产能过剩的发生机制以及在基准情景下让市场恢复均衡的可能路径。
供给过剩是由新建面积和销售面积之间的累计缺口来衡量的。IMF根据需求的基本决定因素来预测销售面积并假设它将延续历史需求趋势。在基准情景中，为了减少供给和需求之间的缺口，在需求不变的情况下，新建建筑面积将以线性趋势减少，而供给过剩缺口将会在2020年弥合。需求上的增长会小幅减小供给过剩缺口，但无法完全替代由减少新建面积所带来的效果。
房地产市场调整
对GDP产生严重影响
正如前文所述，中国房地产行业一直是促进经济增长、提振就业市场的重要支柱。在解决供给过度问题的过程中，将不可避免地对GDP增长产生负面影响。数据表明房地产固定资本形成总额（GFCF）的增长率和新建面积增长率呈正相关性，新建面积增速的收缩会导致GFCF的增长率由2014年的3%下降至2015年的-4%~-2%。考虑到房地产固定资本形成总额一般占GDP的9%，这预示着在基准情景中GDP增长率会应声下降0.5个百分点。
该结果是从房地产与上游或下游部门联系的间接影响推导出来的。在这些部门中，有些同样存在着供给过剩的问题，而建筑活动的放缓会对这些部门带来亏损，从而暴露出更多脆弱性及其风险。
IMF认为中国房地产调整将持续多年
即使目前中国房地产已呈疲软状态，不动产 增速有所减缓，但每年新涌入市场的住宅 依然会加重各地产能过剩的情况。根据各地不同情况， 将采取不同措施，针对房地产市场进行有序而持续的调整。
IMF预计中国房地产固定 会进一步减速，在2015年至2017年间出现负增长。同时中国 在2015年3月所颁布的一系列宽松政策，如第二套住房贷款首付比例降至40%、二手房交易营业税免征期限从五年改为两年等，将有助于房地产市场需求的健康增长。种种政策都将有助于缓解国内房地产市场产能过剩的现象，稳定房地产市场的交易价格及数量。
与此同时，IMF建议 应谨慎对待宽松措施，以防重蹈房地产市场过热的覆辙。
与IMF相比，中国 对房地产市场的未来预期相对乐观，认为目前的结构失衡以及因此所带来的一系列政策调控都只是周期性现象。国内对住宅不动产的需求依然旺盛，而 也有信心继续维持房地产市场的稳定和发展。
房企数量由增转降的历史性拐点正在到来。2011年之前的约十年，行业利润率很高，而2011年开始，行业利润率持续下滑，微利项目、甚至亏损项目越来越多。
近日公布的142家上市房企2015年中报显示，上半年负债合计近3.4万亿元，同比增长13%，平均负债率为76.8%，创下近年峰值，超过四成负债率超过70%红线。净利润率只有约9%，相比2013年已显著下滑约3个百分点。
这组数据说明了哪怕是上市公司型的房企，日子也并不好过。负债率超过70%，属于风险增加的区域。在楼市繁荣期，部分房企高负债，就意味着高 ，这是有利于快速扩张的。但在市场平稳期或低迷期，仍出现高负债，多属经营压力和风险的显现。
截至今年7月末，商品房待售面积为66259万平方米，其中商品住宅待售面积同比增长18.1%。今年以来楼市复苏，但是区域差异明显，一线城市显著回暖，二线城市有所反弹，而广大三四线城市复苏乏力，住宅库存仍处历史偏高水平。
上市公司业绩已经显现承压，而更多的中小房企的经营压力更是在继续恶化之中。国家统计局数据表明，2005年房地产开发企业5.6万家，2013年增至9.1万家，其中仅在受金融危机冲击后的2009年房企数量略有下降。
从房企数量变化来看，看似并无压力加大的迹象；其实不然，房企数量由增转降的历史性拐点正在到来。房企数量一般与新房销量呈正相关。1998年以来，我国新房成交量不断增长，其中仅2008年和2014年下降。新房销量未见历史大顶，房企数量不可能大幅下降，因为是按项目公司统计的。2014年房企数据尚未公布，很可能再次出现下滑，也就是说，2014-2017年间很可能将会出现历史高点。
笔者曾经指出，2011年房企购地量事实上已经见到历史大顶，2013年新开工量也已是见到历史大顶，2016年或2017年新房销售将也很可能见到历史大顶。所以房企数量很可能在2013-2017年见到历史大顶。另外，近两三年行业并购案例越来越多，这从融创的频频行动即可管窥。这也会加速房企数量见顶。
如果从更大的视角和格局观察，其实2011年已经是中国房地产业 时代与白银时代的分界线。2011年之前的约十年，行业利润率很高，绝大部分时间段，开发商不管大中小，过得都是胡吃海喝的蜜日子。而2011年开始，行业利润率持续下滑，微利项目、甚至亏损项目越来越多。三四线城市中小房企的苦苦挣扎自不必说，即便是在一线城市风光抢地的那些大房企，谁又敢拍胸脯保证高价地一定能带来高利润？
因此，以历史的眼光看长期趋势，必定会有越来越多的开发商退出这个行业，而继续呆在这个行业的多数企业也将转型，这是一个行业的宿命。但并不代表这个行业的完结。一方面二手房市场规模将越来越大，另一方面城市更新将一直存在。另外，新房开发行业的集中度还将继续提高，10-20家大型房企的营收规模还将继续扩大。这个行业的游戏还将继续，只是玩家哭多笑少。
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