[摘要] 只要有房出租，找租客、收租金、租期内管理与房屋维护……这些事统统有人帮你代劳，你只用当个“甩手掌柜”就行，真有这样的好事？近，西安市场上出现了不少房屋托管公司。那么，这些“二房东”到底靠谱不？
只要有房出租，找租客、金、租期内管理与房屋维护……这些事统统有人帮你代劳，你只用当个“甩手掌柜”就行，真有这样的好事？近，西安市场上出现了不少房屋托管公司。那么，这些“二房东”到底靠谱不？
现象
“二房东”帮你打理租房事宜，坐等收钱就行？
说起房屋托管，黄先生颇有些心动。他在西安市汉城路的多套安置新房刚装修完不久，正准备统一对外出租。但几家房产中介的答复却给他泼了“冷水”。“周围的新房扎堆，想一下子找到租客可不太容易。”黄先生说，正在他一筹莫展时，一家房屋托管公司主动打来电话，说可以代管全部房产的出租事宜，还可以提前预付给他一部分租金，“听起来不错，就是不知道靠谱不？”
华商报记者了解到，近期西安有不少房东都接到了类似电话：房屋托管公司承诺，只要把房子交给他们，就可以当甩手掌柜。租客的话，也可以来托管公司挑选自己需要的房源。
“房屋托管和前两年流行的房屋银行并无二致。”西安市经纪人协会会长邵涛指出，这种模式和传统中介相比，大区别是扮演了“二房东”的角色。类似的业务在国外已经发展成熟，例如美国，早在上世纪30年代就出现了经营学生公寓、老年公寓的托管公司。国内市场中，北京因为高房租、租房需求大，房屋托管有利可图，这种公司也不在少数。
调查
房租差价是房屋托管机构主要利润来源
8月25日下午，华商报记者来到西安城南省体育场附近一家房屋托管中心，以“有房出租”的名义进行咨询。“你的房子我们要先去考察一下。”一位工作人员表示，这么做主要是评估房子的价值，然后再签署托管协议。托管协议的时限一般是3-5年。在此期间，由他们全权负责房子的出租、经营等，按季度将付给房东。“比如说草场坡这边的两室房子，我们以2100元/月代管，再以2400元/月出租，也就赚个差价。但你作为房东就省心了，不用考虑出租、、维修和违约等各方面问题。”
房租差价，是房屋托管机构的主要利润来源。“我们主要承接写字间托管。”高新区科技路一家房屋托管公司的负责人介绍，写字间的面积大、租期长，利润高。假设唐延路这边一个400㎡的空置写字间，能租到60元/月/㎡，如果从物业或业主处以45元/月/㎡承接的话，仅租金一项每月就有6000元的利润。
据了解，有些房屋托管公司在和房东签合同时，会要求一到三个月不等的空置期，折算为“管理费”，如果在这个时间差内找到租客，就可以赚钱。还有个别托管公司把房子群组，水电、物业费按人头收取，“比如物业费每人收50元，加起来就比实际交的物业费多出几十到上百元，利润虽不高，但这笔钱是顺手赚的。”
担忧
托管引发的纠纷频发，也有中途“跑路”的可能
黄先生说，这种坐收房租的方式一开始确实让他心动，但了解到的一些负面消息又让他心生顾虑。据媒体报道，今年7月，青岛一房主在租期满后打算收回房子，却发现托管公司再次把房子转租；8月，长沙一房屋托管公司拖欠房东两个月租金后失联，涉及人员超过300人……因为纠纷频发，北京市在2013年出台的《北京市房地产经纪管理办法》(征求意见稿)中，已经禁止房产中介机构代收代付房屋租金业务。
“对房屋托管机构来说，差价大化是其关注的问题。”玛雅房屋草场坡店店长李周生分析，但是从业主的角度看，还要考虑的可靠性、房屋本身维护以及对邻里的影响等因素。“如果托管机构收了房租跑了，租客又不走咋办？”采访中，多位市民都表示了这样的担忧。
邵涛认为，市民的担忧不无道理。房屋托管业务是一项系统工作，对机构的资金实力、服务团队都有比较高的要求。按照西安的租金水平，想维持一家数十人的房屋托管机构良性运转，至少需要其掌握数百套、甚至上千套的房源。如果公司实力较差，不排除会出现中途违约消失的现象。在写字楼等商办物业市场，房屋托管的可行性看似较高，但实际操作中，不少商办物业都是交由物业服务商来负责出租和运营。专业服务商会提供装修，置办家具、电器甚至茶歇等设施，相比小型托管公司规范的多。
监管
监管中存在“盲区”房东、房客应谨慎选择
业内人士指出，房屋托管是从中介服务衍生出来的新业务。正因为是新生事物，包括托管公司的资质认定、资金和监管，目前都还找不到明确的法规约束。
华商报记者从西安市房管局、西安市工商局等相关单位了解到，委托机构托管房屋的形式，严格来说还不在房地产经纪服务的范围内，而属于双方的经济行为。一位法律界人士认为，“对房产中介的经纪业务，已有《房地产经纪管理办法》来监管，而房屋托管业务属于民事行为，监管难度较大。”
邵涛说，传统租赁业务，房东和租客间的信息是对称的，不存在房屋安全和资金安全问题。交给托管公司后，房东和租客间的信息不再透明了，基本上只能靠房屋托管机构的自律来避免纠纷的发生。
独立地产评论人李连源认为，房屋托管公司要想赢得市场、获得客户信任，应进一步完善行业机制，比如：为客户提供租房保险等。并且，在相关部门建立起备案、保证金等监管制度。
“按民事经济行为对待，如果出现纠纷只能通过诉讼途径解决。”陕西永嘉信律师事务所姬英凡律师说，但又牵扯出另一个问题：如果托管机构与租客签署的协议，租赁时限比其与房东签署的更长，租客手中的这份协议很可能被认定为无效。这种情况下，租客有可能会被“扫地出门”。所以，在相关法规和监管尚不完善的情况下，租客好还是和房主直接签订租赁合同。另外在租房前，要查清楚出租人是否有房屋的所有权或处分权。
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